1. Thế nào là hợp đồng mua bán tài sản?

Theo Điều 430 Bộ luật dân sự 2015:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán tài sản là một trong các loại hợp đồng dân sự có tính thông dụng và phổ biến nhất. Hợp đồng là một căn cứ phát sinh một quan hệ nghĩa vụ dân sự, nội dung của hợp đồng xác định rõ nghĩa vụ của các bên. Trong hợp đồng mua bán tài sản, bên bán có nghĩa vụ cơ bản là chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán. Dấu hiệu quan trọng của hợp đồng mua bán là chuyển quyền sở hữu tài sản đồng thời tài sản được chuyển giao.

Hợp đồng mua bán tài sản quy định trong Bộ luật dân sự này được áp dụng đối với mọi tài sản được phép mua bán trong quan hệ dân sự, có thể là bất động sản hoặc động sản, vật hoặc quyền tài sản,... Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật dân sự này mang tính nguyên tắc chung, luật chuyên ngành có thể dựa trên nguyên tắc chung này để xây dựng quy định riêng.

2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

Theo Điều 430 Bộ luật dân sự 2015:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Từ quy định này thì có thể thấy hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù.

+ Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ vì cả hai bên chủ thể đều có nghĩa vụ đối với nhau, bên bán phải chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên mua; còn bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán;

+ Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù vì cả bên bán và bên mua đều thu được những lợi ích vật chất từ hợp đồng.

+ Mục đích của hợp đồng mua bán tài sản là chuyển giao quyền sở hữu. Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa HĐMB tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản.

>> Xem thêm:  Chuộc lại tài sản là gì ? Có được chuộc lại tài sản đã bán cho người khác không ?

3. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Trong hợp đồng mua bán, đối tượng là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng. Theo quy định của Điều 431 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 431. Đối tượng của hợp đồng mua bán

1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

Để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, tài sản phải đáp ứng các điều kiện nhất định sau đây:

Theo quy định của Điều luật trên, mọi tài sản đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, với các tài sản bị cấm (ma túy, vũ khí...) hoặc tài sản bị hạn chế chuyển nhượng (ngoại tệ, thuốc...) thì việc chuyển nhượng phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Việc thừa nhận mọi tài sản đều có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán là điểm mới của Điều luật dân sự 2015 so với quy định tại khoản 1 Điều 429 Bộ luật dân sự cũ (quy định này chỉ thừa nhận đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch).

- Tài sản phải được xác định. Nếu là vật thì phải xác định về mặt số lượng, đặc điểm,... nếu là quyền tài sản phải được xác định thông qua sự ghi nhận pháp lý như giấy chứng nhận quyền.

- Tài sản nếu bị hạn chế chuyển nhượng thì phải tuân thủ theo các quy định về mặt pháp lý như trình tự, thủ tục...

- Tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được chuyển giao hợp pháp, theo ý chí của chủ sở hữu, người có quyền đối với tài sản hoặc theo quy định của pháp luật, vì vậy đòi hỏi tài sản phải thuộc sở hữu của bên bán hoặc bên bán phải có quyền bán tài sản.

4. Xác định chất lượng của tài sản mua bán

Trong hợp đồng mua bán, mục đích của bên mua là xác lập quyền sở hữu đối với tài sản và sở hữu tài sản về mặt thực tế, vì vậy, chất lượng của tài sản mua bán là một trong những yếu tố quan trọng trong hợp đồng mua bán, quyết định đến giá mua và giá bán.

Theo Điều 432 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 432. Chất lượng của tài sản mua bán

1. Chất lượng của tài sản mua bán do các bên thỏa thuận.

2. Trường hợp tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Khi các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng tài sản mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tiêu chuẩn ngành nghề.

Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn thông thường hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Theo đó, chất lượng của tài sản mua bán được xác định dựa trên các yếu tố:

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

- Chất lượng của tài sản được xác định trên sự thỏa thuận của các bên, theo đó, sự thỏa thuận của các bên được xem xét trước tiên khi xác định chất lượng của tài sản, vì nó gắn liền với mục đích giao dịch của các bên chủ thể.

Nếu tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bởi thông thường, các tiêu chuẩn chất lượng đã được công bố hoặc quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về chất lượng của tài sản mua bán chỉ xác định chất lượng tối thiểu phải đạt được. Nghĩa là các bên vẫn có thể thỏa thuận chất lượng của tài sản mua bán ở một giới hạn cao hơn các tiêu chuẩn hoặc quy định của cơ quan nhà nước đã công bố. Thông thường Nhà nước thường công bố chất lượng với những sản phẩm mà khi sử dụng có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của con người như lương thực, thực phẩm, thuốc men...

- Khi các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng tài sản mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tiêu chuẩn ngành nghề.

Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn thông thường hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Quy định này hướng đến bảo vệ quyền lợi của các bên chủ thể dựa trên tiêu chuẩn chất lượng mang tính khách quan để các bên thực hiện.

5. Giá bán và phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản

Để hướng đến đảm bảo mục đích của các bên trong hợp đồng mua bán, giá cả và phương thức thanh toán cũng là một trong những yếu tố quan trọng của hợp đồng theo đó, giá và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận trực tiếp với nhau như đưa ra mức giá cụ thể, đưa ra phương pháp xác định giá hoặc thỏa thuận về hệ số trượt giá theo giá thị trường,... hoặc thông qua sự xác định giá của người thứ ba dựa trên yêu cầu của các bên như cơ quan thẩm định giá, xác định giá của tài sản.

Trong trường hợp giá và phương thức thanh toán do pháp luật quy định, tuân theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sự thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định này. Cụ thể, sự thỏa thuận về giá của các bên bị hạn chế trong một số trường hợp:

- Đối với những tài sản mà Nhà nước đã quy định khung giá thì các bên chỉ có thể thỏa thuận trong khung giá đó. Ví dụ: ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể dưới khung giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;

- Một số loại tài sản khi mua bán sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá. Ví dụ giá thuê mua nhà ở xã hội có nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước sẽ do ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quyết định.

Về phương thức thanh toán: phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận, tuy nhiên nếu phương thức thanh toán do pháp luật quy định, hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì các bên phải thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật (thanh toán chuyển khoản...) hoặc phù hợp với quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về giá, hoặc có thoả thuận về giá nhưng thỏa thuận về giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản mua bán được xác định theo giá thị trường của tài sản cùng loại tại thời điểm và địa điểm giao kết hợp đồng.

Pháp luật cho phép các bên được thỏa thuận về phương thức thanh toán là một lần hoặc nhiều lần, thanh toán bằng tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, nếu các bên không có thỏa thuận về phương thức thanh toán thì phương thức thanh toán xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thời gian thực hiện hợp đồng mua bán tài sản được xác định như thế nào?

Trả lời:

Điều 434 Bộ luật dân sự 2015:

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

Câu hỏi: Nếu các bên không thỏa thuận thời gian giao tài sản thì sao?

Trả lời:

Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

Câu hỏi: Thanh toán tiền khi nào nếu các bên trong hợp đồng không thỏa thuận?

Trả lời:

Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.