1. Xác lập hợp đồng tặng cho riêng quyền sử dụng đất ?

Chào luật sư Minh Khuê. Hiện tôi đã có gia đình và 1 con. Chồng tôi đang đi công tác nước ngoài, tôi có mua 1 mảnh đất có tên tôi nhưng hiện theo luật thì là đều có tên của 2 vợ chồng, giờ tôi muốn toàn quyền quyết định về mảnh đất đó, chồng tôi cũng hoàn toàn đồng ý. Vậy tôi và chồng tôi phải làm những thủ tục gì để chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất đó cho tôi và sau này nếu có ly hôn thì chồng tôi không liên quan gì đến mảnh đất đó?
Xin luật sư giải đáp giúp tôi.

Hợp đồng tặng cho riêng quyền sử dụng đất từ người chồng sang vợ?

Luật sư tư vấn lập hợp đồng tặng cho tài sản, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trong trường hợp bạn muốn định đoạt toàn bộ quyền sử dụng đất và xác định đó là tài sản riêng hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì sẽ phaỉ làm rõ vấn đề quyền sử dụng đất đã được sang tên hai vợ, chồng hay mới dừng lại ở giai đoạn giao kết hợp đồng mua bán.

TH1: Bạn đã được cấp GCN QSDĐ mang tên cả hai vợ chồng

Nếu sau hai vợ chồng bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng và đã hoàn tất thủ tục sang tên cho hai vợ, chồng (tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân) thì khi bạn muốn toàn quyền sở hữu và được công nhận là tài sản riêng thì sẽ phải làm thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho riêng từ chồng sang cho bạn (tài sản riêng thuộc quyền sở hữu của ai thì do người đó sở hữu và không phải phân chia khi ly hôn) có công chứng và chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Do vậy, bạn cần liên hệ với Phòng công chứng/ Văn phòng công chứng để thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc liên hệ với Uỷ ban nhân dân để chứng thực hợp đồng này.

Sau khi hợp đồng tặng đã được công chứng hoặc chứng thực thì bạn hoàn tất hồ sơ gửi Phòng đăng ký đất đai của huyện để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất . Hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký sang tên QSDĐ (theo mẫu);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

+ Hợp đồng tặng cho;

+ Giấy tờ chứng minh nhân thân.

TH2: Hai vợ chồng bạn mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên bán và chưa hoàn tất thủ tục sang tên

Trường hợp hai bên mới giao kết hợp đồng xong, chưa làm thủ tục sang tên và bạn muốn tài sản là tài sản thuộc sở hữu riêng không liên quan tới tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân của vợ, chồng thì hai vợ chồng bạn sẽ lập "Văn bản cam kết tài sản riêng vợ chồng". Văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực.

Sau đó, bạn chỉ cần mang bản cam kết đó để tiến hành giao kết tiếp hợp đồng chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất đứng tên cá nhân mình. Chúng tôi xin gửi tới bạn mẫu văn bản cam kết tài sản riêng của vợ chồng như sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

VĂN BẢN CAM KẾT VỀ TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ CHỒNG

Hôm nay, ngày …../……/……, tại……………….Chúng tôi gồm:………………………

Tôi là…….., sinh năm….., mang chứng minh nhân dân số…… do công an…… cấp ngày ……, đăng ký hộ khẩu thường trú tại……, có vợ là bà…., sinh năm….., mang chứng minh nhân dân số…..do công an…..cấp ngày….., đăng ký hộ khẩu thường trú tại……..

Bằng văn bản này, tôi xin khẳng định: Quyền sở hữu toàn bộ ngôi nhà và quyền sử dụng đất tại: thửa đất số….., Tờ bản đồ số….., địa chỉ………– theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” số …..; Số vào sổ cấp GCN:………., do ………… cấp ngày ……, là tài sản riêngcủa vợ (chồng) tôi (…….);

Tôi không có đóng góp gì trong việc hình thành tài sản nêu trên và chúng tôi chưa có một thỏa thuận nào về việc sáp nhập tài sản này vào khối tài sản chung của vợ chồng.

Kể từ ngày tôi lập và ký văn bản này, bà ….. được toàn quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu/ sử dụng đối với tài sản nêu trên, theo quy định của Pháp luật.

Tôi xin cam đoan:

- Những thông tin về nhân thân, tài sản và nội dung cam kết trong văn bản này là đúng sự thật;

- Văn bản cam kết này được lập hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc và không nhằm trốn tránh bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào của cá nhân tôi;

- Tôi công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc cam kết và đồng ý ký tên dưới đây để làm bằng chứng;

Người lập văn bản

(Ký, ghi rõ họ tên)

Trân trọng ./.

2. Thuế thu nhập cá nhân khi được em ruột tặng cho nhà đất ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Vợ chồng tôi được người em ruột của vợ cho căn nhà, trên sổ hồng cùng đứng tên hai vợ chồng tôi, vậy chúng tôi có phải đóng thuế thu nhập không? Cơ quan thuế tính thuế thu nhập của người chồng bằng ½ diện tích căn nhà như vậy có đúng không?
Gửi bởi: Tran Gia Minh

Thuế thu nhập cá nhân khi được em ruột tặng cho nhà đất ?

Luật sư tư vấn luật thuế qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về thuế thu nhập cá nhân

Trong trường hợp của bạn em vợ bạn đã tặng cho cả chị gái ruột và anh rể bất động sản thuộc sở hữu của mình. Theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về các trường hợp được miễn thuế thì giao dịch tặng cho QSDĐ giữa em vợ và anh rể không được miễn thuế, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa em ruột và chị gái thì sẽ được miễn thuế. Cụ thể:

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Do vậy, phần vợ bạn nhận từ em ruột sẽ được miễn thuế TNCN. Còn phần của bạn nhận từ em vợ có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng nên bạn sẽ phải chịu thuế TNCN từ việc được nhận tặng cho tài sản. Điều 16 thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.

Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC thì nhà, đất không phải nộp lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc là thừa kế, quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (mẹ đẻ), từ cha nuôi (mẹ nuôi), từ cha vợ (mẹ vợ), từ cha chồng (mẹ chồng), từ ông nội (bà nội), từ ông ngoại (bà ngoại), từ con đẻ (con nuôi), từ con dâu (con rể), từ cháu nội (cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.

Do vậy, cũng giống như trên, vợ bạn sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ với phần tài sản đối với phần vợ bạn nhận tặng cho nếu đây là tặng cho lần đầu. Còn phần tài sản em vợ tặng cho bạn vẫn phải nộp lệ phí trước bạ với mức là 0,5% giá trị mảnh đất.

Vì vậy việc cơ quan thuế xác định bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với phần tài sản mà em vợ bạn tặng cho bạn là đúng quy định pháp luật

>> Các văn bản liên quan: Luật 04/2007/QH12 Thuế thu nhập cá nhân

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng! Trân trọng./.

3. Xin cho biết, pháp luật quy định như thế nào về trường hợp bán đất của nhà thờ họ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi là con trưởng trong dòng họ Ngô và được giao trông coi quản lý nhà thờ họ trên mảnh đất 1000m2, vì cần tiền cho con đi học, tôi có rao bán một phần mảnh đất đó và đã thoả thuận được với người mua về giá cả. Đúng lúc hai bên đo đất và chuẩn bị giao nhận tiền, thì anh em họ Ngô ra can ngăn không cho tôi bán và nói rằng nhà thờ họ thuộc sở hữu chung của dòng họ, nếu tôi muốn bán phải có ý kiến của tất cả mọi người trong họ. Xin cho biết, pháp luật quy định như thế nào về trường hợp của tôi?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 211 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng như sau:

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.”

Như vậy, căn cứ vào nguồn gốc hình thành theo tập quán, do các thành viên của cộng đồng sử dụng làm nơi thờ cúng, cũng như việc đóng góp của các thành viên trong cộng đồng để xây dựng thành nhà thờ họ, từ đường, đình, miếu… Đất và công trình từ đường, nhà thờ họ… đó được xác định thuộc sở hữu chung của cộng đồng. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đặc biệt, tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.

Mặt khác, theo khoản 5 điều 100 Luật đất đai 2013 quy định thì:

“5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Căn cứ vào quy định này, thì đất có từ đường, nhà thờ họ… sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó các thành viên của trong họ cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thoả thuận hoặc theo tập quán, vì lợi ích của cộng đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Đối chiếu với các quy định trên của pháp luật, thì việc anh tự ý bán đất thuộc sở hữu chung của dòng họ khi chưa được sự đồng ý của anh em trong dòng họ là trái với các quy định của pháp luật và việc dòng họ không đồng ý cho anh bán một phần mảnh đất đó là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

Trân trọng./.

4. Áp dụng pháp luật đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài?

Thưa luật sư, xin hỏi: Việc áp dụng pháp luật đất đai của Việt Nam như thế nào đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời :

Pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng không phân biệt người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam đều phải tuân theo pháp luật Việt Nam.

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Việc quản lý và sử dụng đất đai phải tuân theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp Luật Đất đai không quy định thì áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với quy định của Luật Đất đai thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.

Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 cũng như một số văn bản có liên quan cũng có những quy định đặc thù áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Cụ thể:

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyề sử dụng đất ở tại Việt Nam.

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.


Ngoài ra, tại Điều 10 Luật nhà ở 2014 quy định về Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở. Theo đó, người nước ngoài được sở hữu bất động sản ở Việt Nam là những cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Các loại hình bất động sản người nước ngoài được phép mua bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Luật cũng quy định rõ người nước ngoài không được mua quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, không quá 10% số lượng dự án (biệt thự hoặc nhà riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng hoặc không quá 250 căn trong một đơn vị hành chính phường.
Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được nhà nước xem xét, gia hạn thêm.
Cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà qua hình thức trở thành nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam hoặc thực hiện giao dịch mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư nhà ở.

>> Các văn bản liên quan: Luật 13/2003/QH11 Đất đai

Trân trọng./.

5. Thẩm quyền quyết định cho thuê đất của Nhà nước để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Hộ gia đình tôi muốn thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Xin hỏi trong trường hợp này, thẩm quyền quyết định cho thuê đất thuộc cơ quan nào?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:

1. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

2. Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

3. Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

4. Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

5. Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:

1. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

2. Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Như vậy, trong trường hợp trên thẩm quyền quyết định cho hộ gia đình thuê đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất - kinh doanh thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Cong ty luật Minh Khuê