Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Chào Luật sư! Tôi có vấn đề cần luật sư tư vấn như sau :

Cha mẹ tôi có 1 thửa đất và đã được cấp GCNQSDĐ năm 2011. Nhưng đến tháng 03 năm 2018 Cha mẹ tôi làm thủ tục Hợp Đồng cho tặng con gái là bà A (Hợp đồng đã công chứng). Trước khi cho tặng cha mẹ tôi có nói là nhà này sau này làm nhà thờ. Để làm chỗ thờ cúng tổ tiên và phụng dưỡng cha mẹ tôi. Và chỗ sau này chị em tôi ở xa về thăm cha mẹ hoặc về thắp hương cho tổ tiên. Sau này cũng có trách nhiệm thờ cúng cha mẹ tôi khi cha mẹ qua đời. Nay mẹ tôi đã mất.

Đến năm 2019 thì bà A làm thủ tục Hợp Đồng cho tặng ông B (HĐ đã công chứng) trước khi cho tặng bà A cũng nói rõ quan điểm với ông B như cha mẹ tôi nói với bà A trước đó (nhưng trong HĐ không thể hiện mà chỉ nói miệng) ông B là em trai bà A và cũng là con trai của cha mẹ tôi. Nhưng từ thời điểm cho tặng đến nay Vợ chồng ông B không có trách nhiệm hương khói tổ tiên và cũng không yêu thương chăm sóc phụng dưỡng cha tôi.

Nay cha tôi tuổi cao sức yếu không được chăm sóc nên chị em tôi ở xa về đó ở chăm sóc phụng dưỡng cha tôi thì vợ chồng ông B hay kiếm chuyện, gây gổ, chửi bới chị em về chăm sóc và đòi đuổi ra khỏi nhà. Vậy cha tôi có thể đòi lại đất và nhà để làm nhà thờ và là tài sản chung không (nhiều lần cha tôi nói chuyện với ông B nhưng ông không thay đổi. Nên cha tôi muốn ra ngoài ở với người cháu nội).

Vậy xin luật sư tư vấn giờ cha tôi phải làm thế nào có đòi lại được nhà hay không. Và nếu đòi thì nên đòi bà A Hay ông B . Và qui trình thủ tục như thế nào? Hiện tại, gia đình tôi đang mâu thuẫn về tất cả các nội dung trên, do đó mong Luật sư sớm phản hồi cho tôi sớm để anh chị em tôi có thể xác định và đu đúng hướng vấn đề ạ.

Cảm ơn luật sư!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Nội dung Qúy khách đang vướng mắc liên quan đến “hợp đồng tặng cho”.

Làm rõ và hiểu rõ về “hợp đồng tặng cho” sẽ giải quyết được vướng mắc của Qúy khách.

Trong Bộ luật dân sự 2015, cụ thể Điều 457 định nghĩa về hợp đồng tặng cho tài sản như sau: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Bên cạnh đó, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì việc tặng cho nhà, đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều 188 Luật đất đau 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy, khi thực hiện việc tặng cho nhà, đất phải lập thành văn bản, thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai. Theo thông tin Qúy khách cung cấp, tháng 03 năm 2018 Cha mẹ Qúy khách làm thủ tục Hợp Đồng cho tặng con gái là bà A (Hợp đồng đã công chứng). Do đó, nếu hợp đồng tặng cho giữa cha mẹ Qúy khách và bà A đúng quy định pháp luật, bà A cũng đã làm các thủ tục cần thiết và đúng quy định pháp luật để sang tên thửa đất cho bà A thì không thể đòi lại mảnh đất này được trừ trường hợp cha mẹ Qúy khách và bà A thực hiện hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Điều 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho có điều kiện như sau:

Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Do đó, chỉ trong trường hợp cha mẹ Qúy khách và bà A có thỏa thuận trước về điều kiện tặng cho (cụ thể là ngôi nhà sau này để làm nhà thờ, để thờ cúng tổ tiên và phụng dưỡng cha mẹ tôi. Sau này chị em trong nhà ở xa về thăm cha mẹ hoặc về thắp hương cho tổ tiên. Bà A trách nhiệm thờ cúng cha mẹ khi cha mẹ qua đời.) và nội dung này phải được ghi trong hợp đồng thì khi bà A không thực hiện theo thỏa thuận, cha mẹ Qúy khách mới được đòi lại tài sản từ bà A.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê