1. Hợp đồng xây dựng là gì ?

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng giữa bên nhận thầu và bên giao thầu, theo đó, bên nhận thầu có nghĩa vụ thực hiện và bàn giao cho bên giao thầu một phần hoặc toàn bộ công trình xây dựng theo đúng yêu cầu của bên giao thầu trong thời hạn nhất định, còn bên giao thầu có nghĩa vụ giao cho bên nhận thầu các số liệu, tài liệu, yêu cầu về khảo sát, thiết kế, mặt bằng xây dựng, vật liệu xây dựng và vốn đầu tư đúng tiến độ, đồng thời có nghĩa vụ nghiệm thu và thanh toán khi công trình hoàn thành từng phần hoặc toàn bộ.

Chủ thể của hợp đồng xây dựng gồm bên giao thầu và bên nhận thầu. Bên giao thầu là doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội hay đơn vị vũ trang nhân dân có vốn đầu tư và có nhu cầu xây dựng. Bên nhận thầu là doanh nghiệp xây dựng có đăng kí kinh doanh hành nghề xây dựng và phải đảm bảo năng lực về chuyên môn, kĩ thuật, kinh nghiệm và tài chính.

Hợp đồng thầu xây dựng phải kí kết bằng văn bản với các nội dung như điều khoản định nghĩa, giải thích từ, thuật ngữ được sử dụng trong hợp đồng; điều khoản xác định tài liệu, văn kiện cấu thành hợp đồng, điều khoản đối tượng sản phẩm của hợp đồng, các công việc cụ thể mà các bên phải thực hiện; điều khoản chất lượng; điều khoản giá trị hợp đồng; điều khoản thời gian nghiệm thu, bàn giao, thanh toán...

Hợp đồng xây dựng có nhiều loại. Dựa vào nội dung cụ thể của hợp đồng có hợp đồng khảo sát địa điểm dự kiến xây dựng công trình; hợp đồng lập luận chứng kinh tế - kĩ thuật cho công trình; hợp đồng thiết kế công trình; hợp đồng xây lắp công trình... Dựa vào phương thức thực hiện hợp đồng có hợp đồng trọn gói, hợp đồng chìa khoá trao tay, hợp đồng có điều chỉnh giá.

2. Đặc điểm của hợp đồng xây dựng

Thứ nhất, về chủ thể: bao gồm bên giao thầu bên nhận thầu

+ Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính.

+ Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.

Thứ hai, về hình thức hợp đồng xây dựng được lập thành văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chung của hợp đồng xây dựng là tài liệu kèm theo hợp đồng quy định quyền, nghĩa vụ cơ bản và mối quan hệ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng.

3. Phân loại hợp đồng xây dựng

– Theo tính chất, nội dung công việc hợp đồng xây dựng có các loại sau: Hợp đồng tư vấn xây dựng; Hợp đồng thi công xây dựng công trình; Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng; Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng, hợp đồng chìa khoá trao tay và các loại Hợp đồng dân sự khác.

Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng có các loại sau: Hợp đồng trọn gói; Hợp đồng theo đơn giá cố định; Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh; Hợp đồng theo thời gian; Hợp đồng theo chi phí cộng phí; Hợp đồng theo giá kết hợp; Hợp đồng xây dựng khác; Hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước chỉ áp dụng các loại hợp đồng quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 3 Điều 140 Luật Xây dựng năm 2014 hoặc kết hợp các loại hợp đồng này

Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau: Hợp đồng thầu chính; Hợp đồng thầu phụ; Hợp đồng giao khoán; Hợp đồng xây dựng.

4. Nguyên tắc kí kết, thực hiện hợp đồng xây dựng

Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng gồm:

– Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;

– Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;

– Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;

– Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thoả thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đồng thời, Điều 4 Nghị định 37/2015/NĐ-CP còn quy định khi ký kết hợp đồng xây dựng ngoài việc phù hợp với các nguyên tắc đã dẫn thì còn phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

– Tại thời điểm ký kết hợp đồng bên nhận thầu phải đáp ứng điều kiện năng lực hành nghề, năng lực hoạt động theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà thầu liên danh, việc phân chia khối lượng công việc trong thỏa thuận liên danh phải phù hợp với năng lực hoạt động của từng thành viên trong liên danh. Đối với nhà thầu chính nước ngoài, phải có cam kết thuê thầu phụ trong nước thực hiện các công việc của hợp đồng dự kiến giao thầu phụ khi các nhà thầu trong nước đáp ứng được yêu cầu của gói thầu.

– Chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư được ký hợp đồng với một hay nhiều nhà thầu chính để thực hiện công việc. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với nhiều nhà thầu chính thì nội dung của các hợp đồng này phải bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong quá trình thực hiện các công việc của hợp đồng để bảo đảm tiến độ, chất lượng, hiệu quả đầu tư của dự án đầu tư xây dựng.

– Tổng thầu, nhà thầu chính được ký hợp đồng với một hoặc một số nhà thầu phụ, nhưng các nhà thầu phụ này phải được chủ đầu tư chấp thuận, các hợp đồng thầu phụ này phải thống nhất, đồng bộ với hợp đồng thầu chính đã ký với chủ đầu tư. Tổng thầu, nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng các công việc đã ký kết, kể cả các công việc do nhà thầu phụ thực hiện.

– Giá ký kết hợp đồng không được vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo hợp đồng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.

Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng gồm:

– Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;

– Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;

– Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

5. Nội dung của hợp đồng xây dựng

Nội dung của một hợp đồng dân sự thông thường bao gồm những nội dung sau:

Điều 141: Nội dung hợp đồng xây dựng:

1. Hợp đồng xây dựng gồm các nội dung sau:

a) Căn cứ pháp lý áp dụng;

b) Ngôn ngữ áp dụng;

c) Nội dung và khối lượng công việc;

d) Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;

đ) Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;

e) Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng;

g) Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;

h) Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;

i) Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;

k) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;

l) Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;

m) Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;

n) Rủi ro và bất khả kháng;

o) Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;

p) Các nội dung khác.

2. Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.

3. Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.

Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng năm 2014 còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.

Tùy vào loại Hợp đồng xây dựng cụ thể mà nội dung sẽ có sự bổ sung, lược bớt. Nghị định 37/2015/NĐ-CP Quy định về chị tiết hợp đồng xây dựng hướng dẫn khá cụ thể, chi tiết đối với nội dung một số loại hợp đồng xây dựng.

6. Hiệu lực của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Người ký kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

– Bảo đảm các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 của Luật Xây dựng năm 2014;

– Bên nhận thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên hợp đồng thoả thuận.

Điều 6. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng ( Nghi định 37/2015/NĐ-CP)

1. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

b) Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;

c) Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.

2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).

3. Tính pháp lý của hợp đồng xây dựng:

a) Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất mà bên giao thầu, bên nhận thầu và các bên liên quan có nghĩa vụ thực hiện;

b) Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất để giải quyết tranh chấp giữa các bên. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ được giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật có liên quan;

c) Các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan kiểm soát, cấp phát, cho vay vốn, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và các cơ quan có liên quan khác phải căn cứ vào nội dung hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình theo quy định, không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)