1. Hợp thức hóa mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền, hợp đồng viết tay

Xin chào luật sư. Tôi xin trình bày vấn đề như sau nhờ luật tư vấn giúp. Năm 2006 bà Lan có mua một căn hộ chung cư bằng giấy ủy quyền có công chứng nhà nước của anh Tuấn (Vì thời điểm đó anh Tuấn chưa được cấp sỏ đỏ do nhà chưa xây xong). Nội dung ủy quyền khái quát:
1. Bà Lan được quyền thay anh Tuấn hoàn thành các thủ tục cho đến khi nhận được sỏ đỏ (tất nhiên là đứng tên chủ sở hửu là anh Tuấn).
2. Được toàn quyền sử dụng căn hộ (không có nội dung đuộc quyền bán). Ủy quyền có hiệu lực đến khi hoàn thành các mục trên (1., 2.) Cũng trong năm 2006, bà Lan bán căn hộ nói trên cho anh Minh bằng hợp đồng viết tay và không có công chứng nhà nước, nhưng có một số người làm chứng ký tên. Đến năm 2011, anh Minh lại bán căn hộ nói trên cho tôi cũng bằng hợp đồng viết tay và không có công chứng nhà nước, nhưng có một số người làm chứng ký tên. Trong hợp đồng bán căn hộ cho tôi có ghi là hạn đến cuối tháng 12/2011 anh Minh phải có trách nhiệm làm thủ tục sang tên sổ đỏ từ anh Tuấn sang cho tôi. Nhưng đến nay vẫn chưa làm được do anh Tuấn đứng tên chủ của căn hộ nói trên không hợp tác.Tôi có tìm hiếu thì trường hợp của tôi nêu trên có 2 cách giải quyết:
Thứ nhất, Làm hợp đồng mua bán có công chứng giữa anh Tuân và tôi. Từ HDCC tôi sẽ làm thủ tục sang tên cho tôi. Có một chi tiết là năm 2006 khi anh Tuấn bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền thì chỉ có mình anh Tuấn ký (không có chữ ký của vợ). Đến nay thì thì anh Tuấn đã ly dị người với đó (anh Tuấn đã lấy vợ khác).
Thứ hai, Tôi kiện ra tòa và tòa sẽ tuyên bố các hợp đồng mua bán trên là vô hiệu và các bên anh Tuấn, bà Lan, anh Minh và tôi sẽ hoàn tra cho nhau những gì đã nhận. (tôi thì không muốn việc này xảy vì sẽ mất rất nhiều thời gian tôi mới có thể nhận lại được đầy đủ tiền).
Xin luật sư vui lòng tư vấn giúp về cách giải quyết. Có những hình thức giải quyết nào, nếu có được những thông tin thiệt hơn cho mỗi cách giải quyết thì cũng xin tư vấn giúp ?
Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Dựa trên những dữ kiện mà bạn đã cung cấp, chúng tôi xin tư vấn cho bạn dựa trên các quy định của pháp luật như sau:

Căn cứ theo điều 167 Luật đất đai năm 2013:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, theo khoản 3 điều 167 nêu trên thì một hợp đồng mua bán đất cần phải được công chứng thì mới có hiệu lực. Nên, về mặt pháp lý hợp đồng mua bán giữa bà Lan, anh Minh và hợp đồng mua bán giữa anh Minh và bạn là vô hiệu. Hợp đồng mua bán giữa bà Lan và ông Tuấn vẫn có hiệu lực do đã được công chứng. Nên nếu đưa vụ việc ra khởi kiện thì người chịu thiệt nhất là bạn, căn nhà thì vẫn thuộc chủ sở hữu là ông Tuấn.

Vậy nên, cách tốt nhất là cần làm một hợp đồng mua bán căn nhà giữa bạn và ông Tuấn và có dấu công chứng để hợp đồng mua bán có hiệu lực

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng!

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền trong hồ sơ mời thầu xây lắp và Mẫu thỏa thuận liên danh đấu thầu xây lắp

2. Thủ tục, lệ phí cấp sổ hồng khi mua nhà chung cư ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi mới mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội, không phải thuộc trường hợp mới mua từ chủ đầu tư mà là mua từ một người quen, người đó đã sống trong căn chung cư đó được 05 năm, nay bán lại cho tôi với giá 2,5 tỷ đồng. Vậy cần làm những thủ tục gì để xin sang tên sổ hồng và lệ phí cần phải nộp là bao nhiêu?
Cảm ơn!

Thủ tục, lệ phí cấp sổ hồng khi mua nhà chung cư hiện nay.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về phí, lệ phí và thuế khi mua nhà, gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn:

Sổ hồng hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Quy trình, thủ tục sang tên sổ hồng khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế căn hộ chung cư được quy định như sau::

Bước 1: Các bên cần đến Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng để yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho căn hộ chung cư.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;

- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản);

- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng;

- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ

Bước 3: Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

- Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với người đang độc thân – 02 bản sao y có công chứng;

Thời gian sang tên sổ hồng là 15 ngày tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa.

Các mức thuế, lệ phí phải nộp để thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá trị chuyển nhượng ( do bên bán nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

- Lệ phí trước bạ: 0,5 % giá trị chuyển nhượng ( do bên mua nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác) .

- Lệ phí cấp sổ đỏ: 50.000- 100.000 đồng

- Ngoài ra còn có lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định,...

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Bảo vệ quyền lợi khi mua nhà chung sổ với người khác ?

Xin chào Luật Sư! Hiện tại do điều kiện kinh tế nên gia đình em định mua ngôi nhà của một người bạn giới thiệu với diện tích 32m ở khu vực đường Phan Huy Chú, Phường An Hải Tây, quận.Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
Ngôi nhà này cùng chung sổ đỏ với một ngôi nhà khác lớn hơn trên cùng một lô đất. Theo em được biết thủ tục để được cấp sổ đỏ là diện tích phải là 50m2. Nếu trong trường hợp Em mua ngôi nhà 32m2 này thì có cơ sở pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của e không a?
Rất mong được Luật sư tư vấn giúp em ạ. Em cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn thủ tục mua nhà theo luật đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Như vậy, theo quy định này, trường hợp thửa đất bạn mua chung sổ đỏ với thửa đất khác thì bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất đang sử dụng.

Căn cứ quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP :

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở tài sản khác gắn:

"Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

3. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

Như vậy, trường hợp phần nhà đất bạn muɑ không đủ điều kiện để tách thửɑ theo luật định thì bạn vẫn có thể đứng tên đồng sở hữu với bên bán nhà. Các bên phải thỏɑ thuận về phần diện tích chung (nếu có), thỏɑ thuận lối đi chung trong hợp đồng công chứng. Và bạn cần thỏa thuận với bên bán nhà về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho từng người, bạn một giấy chứng nhận, bên bán nhà một giấy chứng nhận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Trường hợp nào Nhà nước sẽ trả lại tài sản khi thi hành án ?

4. Mua nhà có sổ đỏ không khớp với số liệu trên thực tế xử lý sao ?

Thưa luật sư, Em là Nhung, em có băn khoăn liên quan về vấn đề sổ đỏ muốn nhờ anh giải đáp giúp em như sau: Em có dự định mua 1 căn nhà ở Thúy Lĩnh, Hoàng Mai, Hà Nội (sổ đỏ em scan ở file đính kèm). Trên sổ đỏ ghi rõ phần diện tích riêng là 30m2 và có vẽ rõ giới hạn căn nhà đó. Tuy nhiên, khi em tới xem tận mắt thì thực tế giới hạn căn nhà lại khác trên sổ đỏ, em đã vẽ thêm bằng mực xanh và gửi anh ở file đính kèm.

Trong trường hợp đúng là chủ nhà đã “chạy chọt” để xin được diện tích đất sử dụng chung để cộng vào diện tích sử dụng riêng cho đủ 30m2 (diện tích đủ làm sổ đỏ), thì có nghĩa là sổ đỏ này đã bị cấp trái pháp luật? Và có trường hợp nào sổ đỏ sẽ bị thu hồi lại không? Nếu trường hợp Nhà nước thu hồi lại sổ đỏ với lý do diện tích thực tế không đủ 30m2, không đủ diện tích cấp sổ, thì Nhà nước có đền bù gì cho chủ nhà về việc họ cấp sổ đỏ bị sai sót không?

Anh có thể liên lạc với em qua email!

Em cảm ơn anh nhiều.

Người gửi: Nhung Nguyễn

Mua nhà có sổ đỏ không khớp với số liệu trên thực tế xử lý sao?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điểm d khoản 2 điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Theo như bạn trình bày thì cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đất sử dụng với mục đích công cộng cho người chủ trước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng trên đã vi phạm pháp luật đất đai vì vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị thu hồi.

Căn cứ Điều 64 và điều 82 Luật Đất đai quy định:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này."

Theo quy định pháp luật thì phần diện tích đất được cấp do người chủ trước "chạy chọt" đó không được nhà nước bồi thường.

Nếu phần đất trước khi chủ trước "chạy chọt" đáp ứng được các quy định tại khoản 1 điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Nếu phần đất đó không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Có nên mua nhà bằng giấy tờ viết tay không ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Em định mua nhà nhưng lại là giấy tờ tay 4 x 12m. Nhưng em lại không nắm rõ những rủi ro và bất lợi khi mua giấy tay. Hình như là không được sửa lại nhà dù có dột hay nứt vách đúng không ạ ?
Cảm ơn luật sư!

Luật sư trả lời:

Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì đối với hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc nếu muốn có giá trị pháp lý bạn phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Căn cứ Điều 8, Điều 17 và Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền sở hữu của cá nhân như sau:

"Điều 8. Căn cứ xác lập quyền dân sự

Quyền dân sự được xác lập từ các căn cứ sau đây:

1. Hợp đồng.

2. Hành vi pháp lý đơn phương.

3. Quyết định của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của luật.

4. Kết quả của lao động, sản xuất, kinh doanh; kết quả của hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ.

5. Chiếm hữu tài sản.

6. Sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

7. Bị thiệt hại do hành vi trái pháp luật.

8. Thực hiện công việc không có ủy quyền.

9. Căn cứ khác do pháp luật quy định...

Điều 17. Nội dung năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

1. Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản.

2. Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản.

3. Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó....

Điều 158. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật."

Như vậy, nếu như bạn đã thực hiện thủ tục đăng ký sang tên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thực hiện xong thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu nhà cho bạn thì căn nhà này sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Theo quy định của Điều 190 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

"Điều 190. Quyền sử dụng của chủ sở hữu

Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác"

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên bạn hoàn toàn có quyền xây, sửa,... căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình miễn hành vi của bạn không gây thiệt hai hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Nếu trong trường hợp có một đơn vị, cá nhân xâm phạm quyền sở hữu của bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, bảo vệ, cụ thể Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất