Hợp đồng đặt cọc mua mảnh đất đang thế chấp ngân hàng thì xử lí thế nào?

1. Mảnh đất đang thế chấp được hiểu như thế nào?

Mảnh đất đang thế chấp là thuật ngữ trong lĩnh vực tài chính và bất động sản. Nó ám chỉ tới tình trạng một mảnh đất hoặc tài sản bất động sản khác đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho việc vay vốn. Thế chấp là hình thức thỏa thuận giữa chủ sở hữu tài sản (thông thường là người vay tiền) và ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, trong đó người vay tiền cung cấp tài sản của mình như một đảm bảo cho khoản vay.

Khi một mảnh đất hoặc tài sản bất động sản được thế chấp, nó có nghĩa là nếu người vay không thực hiện đúng cam kết về việc trả nợ, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có quyền tiến hành tịch thu và bán tài sản này để thu hồi số tiền vay mượn. Thế chấp là một cơ chế quan trọng trong hoạt động cho vay và vay tiền, nó giúp tăng cường tính tin cậy cho người cho vay và giảm rủi ro vay mượn. Tuy nhiên, người vay cần phải thận trọng và đảm bảo thực hiện các điều khoản thỏa thuận một cách đúng đắn, để tránh việc mất mát tài sản do việc tài sản bị tịch thu.

2. Đất đang thế chấp có được ký kết hợp đồng đặt cọc không?

Hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng được thực hiện giữa hai bên, trong đó người mua hoặc người thuê (bên đặt cọc) đồng ý trả một số tiền tiền mặt hoặc giá trị tương đương khác cho người bán hoặc chủ sở hữu (bên nhận cọc) như một cách bảo đảm và cam kết thể hiện sự chắc chắn trong việc thực hiện giao dịch tương lai.

Hợp đồng đặt cọc giúp tạo ra sự tin tưởng và bảo đảm lợi ích cho cả hai bên trong giao dịch, đồng thời giúp đảm bảo việc thực hiện đúng cam kết và tránh các rủi ro có thể xảy ra trong tương lai.

Về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp liên quan đến việc bán nhà đất đang thế chấp trong trường hợp tài sản này là một loại tài sản cố định, không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Nghĩa vụ của bên thế chấp (người sở hữu tài sản đang thế chấp):

Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này ám chỉ rằng bên thế chấp không được tự ý bán hay chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng đang thế chấp.

Quyền của bên thế chấp (ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng):

- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, bên thế chấp có quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền và tiếp nhận số tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp. Đồng thời, tài sản hình thành từ số tiền thu được hoặc tài sản được thay thế hoặc trao đổi cũng sẽ trở thành tài sản thế chấp.

- Trong trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng, bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải đảm bảo giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Điều này có nghĩa là nếu tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển, thì ngân hàng vẫn có thể bán hoặc trao đổi tài sản này nếu có sự đồng ý của bên mua hoặc theo quy định pháp luật.

Tóm lại, thông tin về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và quyền của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khi liên quan đến việc bán nhà đất đang thế chấp. Người mua cần lưu ý kiểm tra xem tài sản đang thế chấp có được đồng cho phép bán hay không, và người bán (bên thế chấp) cần tuân thủ quy định về việc không tự ý bán tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng.

3. Hợp đồng đặt cọc mua mảnh đất đang thế chấp ngân hàng thì xử lý như nào?

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng, cũng như việc đặt cọc để đảm bảo việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:

- Pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng: Điều này có nghĩa là pháp luật không ngăn cản việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản này đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải được thực hiện dưới sự chấp thuận của ngân hàng (bên nhận thế chấp) và thông báo cho ngân hàng biết.

- Pháp luật không cấm đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng: Điều này cho phép việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản này đang thế chấp tại ngân hàng. Điều quan trọng là việc này cần được bên nhận thế chấp đồng ý và chấp thuận bằng văn bản.

- Thông báo và chấp thuận của ngân hàng (bên nhận thế chấp) là yêu cầu quan trọng: Điều quan trọng cần lưu ý là khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thực hiện việc chuyển nhượng và đặt cọc cần thông báo cho ngân hàng biết và nhận được chấp thuận bằng văn bản từ ngân hàng (bên nhận thế chấp). Điều này thể hiện tính minh bạch và cam kết giữa các bên trong giao dịch, giúp đảm bảo quyền lợi của ngân hàng trong việc xử lý tài sản đang thế chấp.

- Hợp đồng thế chấp với ngân hàng: Văn bản này sẽ là sự nhấn mạnh việc thoả thuận và quy định các điều khoản liên quan đến việc thế chấp với ngân hàng sẽ được quy định trong Hợp đồng thế chấp giữa bên đặt cọc và ngân hàng. Hợp đồng này sẽ chi tiết hóa các điều kiện, nghĩa vụ, và quyền lợi của cả hai bên đối với việc thế chấp và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng.

Đối với hợp đồng đặt cọc mua mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng được xác định là không vô hiệu khi đảm bảo các điều kiện sau:

- Mục đích của đặt cọc: Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời điểm đặt cọc, các bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đặt cọc như một cách bảo đảm thực hiện giao dịch trong tương lai. Các bên phải thực hiện các nội dung đã thỏa thuận để đủ điều kiện cho việc ký kết hợp đồng sau này.

- Đối tượng của đặt cọc: Đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc, không phải là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Quy định rằng bên thế chấp không được mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp trong trường hợp này không áp dụng cho việc đặt cọc. Việc đặt cọc không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

- Hiệu lực độc lập của hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghĩa là sự vô hiệu của hợp đồng chính không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Điều này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với biên pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Tóm lại, việc đặt cọc trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng là một biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch trong tương lai. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập và không ảnh hưởng bởi sự vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng.

Hay nói cách khác, nếu không đảm bảo các điều kiện nêu trên thì hợp đồng đặt cọc mua bán mảnh đất đang thế chấp ngân hàng thì sẽ bị xác định là vô hiệu. Khi đó, bên đặt cọc mua bán đất đang thế chấp (không nhận được sự đồng ý của ngân hàng) thì xử lý theo một trong các phương án sau:

- Thỏa thuận và ký kết lại với bên chủ đất về sự tham gia và đồng ý của Ngân hàng (bên nhận thế chấp) để hợp thức hóa hợp đồng đặt cọc.

- Thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

- Khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/ huyện để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc vô hiệu này.

Xem thêm: Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thế nào?

Luật Minh Khuê sẽ tiếp nhận thắc mắc qua tổng đài 1900.6162 hoặc qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn ./.