UBND TỈNH NAM ĐỊNH
SỞ TÀI NGUYÊN
VÀ MÔI TRƯỜNG
--------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 1456/HD-STNMT

Nam Định, ngày 01 tháng 7 năm 2015

HƯỚNG DẪN

VIỆC LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT VÀ THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN XỬ LÝĐỐI VỚI NHỮNG TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG HỢP PHÁP TRƯỚC KHI CÓ NGHỊ QUYẾT SỐ17-NQ/TU NGÀY 17/7/2012 CỦA BAN CHẤP HÀNH ĐẢNG BỘ TỈNH VÀ KẾ HOẠCH SỐ 54/KH-UBND NGÀY 02/10/2012 CỦA UBND TỈNH

Thực hiện Nghị quyếtsố 17-NQ/TU ngày 17/7/2012 của Ban chấp hành đảng bộ tỉnh (dưới đây gọi tắt làNQ 17) và Kế hoạch số 54/KH-UBND ngày 02/10/2012 của UBND tỉnh về việc tăngcường lãnh đạo công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh; ngày 09/01/2013,Sở Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra về lập, thẩmđịnh, phê duyệt và thực hiện phương án xử lý đối với những trường hợp sử dụngđất không hợp pháp trên địa bàn tỉnh (sau đây gọi là Hướng dẫn số 42). UBNDcác huyện, thành phố đã chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn rà soát toàn bộcác hộ sử dụng đất không hợp pháp trước ngày NQ 17 và đã lập phương án xử lýđược khoảng 1.400 hộ; tuy nhiên do Hướng dẫn 42 của Sở ban hành theo Luật Đấtđai năm 2003 và các văn bản QPPL hướng dẫn thi hành; nay Luật Đất đai năm 2013có một số điểm thay đổi về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tàisản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nên cần phải hướng dẫn bổsung, chỉnh sửa một số điểm của Hướng dẫn 42.

Thực hiện chỉ đạo củaUBND tỉnh; sau khi nghiên cứu Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định, các Thôngtư của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết thi hànhLuật đất đai. Sau khi thống nhất với các Sở, ngành: Tài chính, Xây dựng, Cụcthuế tỉnh, Thanh tra tỉnh, Tư pháp, UBND các huyện, thành phố Nam Định và xin ýkiến của UBND tỉnh; Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫnđiềuchỉnh,bổ sung một số nội dung của Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra như sau:

A. VỀ TRÌNHTỰ, THỦ TỤC LẬP, PHÊ DUYỆT PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ:

Các bước tiếnhành để lập phương án xử lý và lập các Biểu mẫu đối với những trường hợp sửdụng đất không hợp pháp theo phần A của Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra ngày09/01/2013 của Sở Tài nguyên và Môi trường. Riêng việc xác định và ghi thờiđiểm sử dụng đất tại các biểu mẫu thay thế cụm từ “từ ngày 01/7/2004 trở vềsau” tại Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra bằng cụm từ “từ ngày 01/7/2004 đếntrước ngày 01/7/2014”.

B. VẬN DỤNGCHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT TRONG VIỆC LẬP PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ:

Nội dung nàyđược điều chỉnh, bổ sung như sau:

I. Đối vớicác trường hợp đang sử dụng đất làm nhà ở không hợp pháp:

1. Đối vớitrường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyềnsử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai:

1.1. Trườnghợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

a. Xử lý vềđất:

Vận dụng quyđịnh tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi làNghị định số 43/2014/NĐ-CP ); lập phương án xử lý như sau:

Hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày15/10/1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sửdụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phùhợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quyhoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quyhoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thờiđiểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì đượccông nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạnmức công nhận đất ở quy định tại Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 12/11/2014của UBND tỉnh ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ởáp dụng khi cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh (sau đây gọi làQuyết định số 27/2014/QĐ-UBND ) thì toàn bộ diện tích thửa đất được côngnhận là đất ở.

- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mứccông nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đấtở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sốnglớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tíchthực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định đất ở; đấtcơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ thì được xác định làđất nông nghiệp và được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đấtđối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá định mức giao ruộng theoQuyết định số 115/QĐ-UB ngày 15/02/1992 của UBND tỉnh. Diện tích đất nông nghiệpcòn lại để đảm bảo công bằng, vận dụng quy định tại Điều 10 Quyết định số 990/QĐ-UBND ngày 28/9/1995 của UBND tỉnh ban hành bản quy định về việc xử lý quỹđất nông nghiệp để dự trữ khi thực hiện Quyết định 115 và Quyết định 376 để lậpphương án công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng phải nộp tiền theo giáđất nông nghiệp theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệpthì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tíchđất đang sử dụng; thời hạn thuê đất không quá 50 năm, tính từ ngày 01/7/2014.

+ Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất cónhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệpthì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiệntrạng đang sử dụng đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sangsử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sửdụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định về nộp tiền sử dụng đất khichuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP .

b. Xử lý về tiền:

Vận dụng quyđịnh tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủvề thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ); lậpphương án xử lý như sau:

- Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tíchđất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhântheo quy định tại Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND; đối với diện tích đất ở vượthạn mức công nhận đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theophương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhậnquyền sử dụng đất.

1.2. Trườnghợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

a. Xử lý vềđất:

Vận dụng khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ; lập phương án xử lýnhư sau:

Hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận làkhông có tranh chấp, sử dụng đất phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp vớiquy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sửdụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; nhưng chưa có thông báo hoặc quyết định thuhồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thìđược công nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạnmức giao đất ở quy định tại Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND thì toàn bộ diện tíchthửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giaođất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợpdiện tích đất đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạnmức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựngnhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

- Đối với phầndiện tích đất còn lại sau khi đã được xác định đất ở; đất cơ sở sản xuất phinông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ thì được xác định là đất nông nghiệp vàđược công nhận quyền sử dụng đất như điểm a mục 1.1 phần 1 hướngdẫn nàyđối với loại đất nông nghiệp.

b. Xử lý vềtiền:

Vận dụng quyđịnh tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ; lập phương án xử lý như sau:

- Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đấtđối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ởtại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Nộp bằng100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xácđịnh theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyếtđịnh công nhận quyền sử dụng đất đối vớidiện tích đất ở vượt hạn mứcgiao đất ở.

2. Đối vớitrường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền:

Các trường hợp được xác định là đã được giao đất không đúng thẩm quyềntheo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ; gồm các trường hợp do người đứngđầu điểm dân cư giao đất (Trưởng thôn, Trưởng xóm) hoặc UBND cấp xã giao đấtkhông đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối,bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đíchkhác.

Vận dụng quyđịnh tại Điều 20, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 Nghịđịnh số 45/2014/NĐ-CP lập phương án xử lý như sau:

2.1. Trườnghợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụngđất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao như sau:

a. Xử lý về đất: Như trường hợp sử dụng đấttrước ngày 15/10/1993 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạmpháp luật đất đai như đã nêu tại điểm a mục 1.1, phần 1nêu trên.

b. Xử lý vềtiền:

+ Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứngminh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi đượccấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 và khôngcó giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp GCN thì thutiền sử dụng đất như sau:

- Thu bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tíchđất trong hạn mức giao đất ởtheo giá đất quy định tại Bảnggiá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất

- Thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tíchvượt hạn mức giao đất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết địnhcông nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Trườnghợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạchthì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất như sau:

a. Xử lý về đất:

Như trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai quyđịnh tại điểm a mục 1.2 phần 1 của Hướng dẫn này.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trườnghợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thutiền sử dụng đất như sau:

- Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thìnếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quyđịnh của pháp luật đất đai năm1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mứcthu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi rasố m2 đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tạithời điểm đã nộp tiền. Phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụngđất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơquan nhà nước có thẩm quyền như sau:

+ Thu bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mứcgiao đất ở theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất;

+ Thu bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mứcgiao đất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giáđất.

b.2. Trườnghợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày01/7/2004 mà không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thìthu tiền sử dụng đất như sau:

- Thu bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mứcgiao đất ở theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất;

- Thu bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mứcgiao đất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giáđất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

c. Trường hợpđất được giao không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày01/7/2014 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theogiá đất cụ thể xác định theophương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhậnquyền sử dụng đất.

Lưu ý: Vậndụng xác định số m2 đất được giao không đúng thẩm quyền chưa nộp tiền để đượcsử dụng đất như sau: Trường hợp nếu cógiấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được giao đất thì quy đổi số tiền đã nộptương ứng với số m2 đất đã nộp tiền theo giá đất trúng đấu giá của lô đất ở cóđiều kiện tương ứng tại thời điểm đã nộp tiền; số m2 đất còn lại xác định làchưa nộp tiền phải nộp 100 % tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theophương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhậnquyền sử dụng đất.

2.3. Một số lưu ý: Về mức thu theo quy định của phápluật đất đai năm 1993 cần xem xét cụ thể thời điểm thu tiền để xử lý như sau:

a.Đối vớitrường hợp đã thu tiền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 31/12/1998 thì số tiềnđã nộp phải bảo đảm nguyên tắc không thấp hơn khung giá đất quy định tại Quyếtđịnh số 585/QĐUB ngày 05/6/1995 và Quyết định số 172/QĐ-UB ngày 06/3/1997 củaUBND tỉnh và phù hợp với giá thực tế của địa phương.

b. Đối vớitrường hợp thu tiền từ ngày 01/01/1999 đến trước ngày 01/7/2004 thì số tiền đãnộp phải phù hợp với giá trúng đấu giá của lô đất tương ứng.

c.Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được giao đất khôngđúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 theo quy định tạiĐiều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cần xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể và chỉ cấp Giấy chứngnhận đốivới trường hợp đã sử dụng đất ổnđịnh, không có tranh chấp, phù hợp với quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựngđiểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy địnhcủa pháp luật; trường hợp giao đất làm nhàở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đã làm nhà ở vàkhông có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ởđược giao không đúng thẩm quyền.

Đối với những trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, các hộ đã nộptiền sử dụng đất, diện tích đất được giao phù hợp quy hoạch, hiện đã làm nhànhưng họ đã có nhà ở nơi khác hoặc hiện chưa làm nhà ở thì Hội đồng xử lý phảithống kê chi tiết, dự kiến hướng xử lý cụ thể, báo cáo UBND huyện, thành phốxem xét, trình UBND tỉnh quyết định.

d. Về giấy tờ chứngminh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với trường hợpđất được giao không đúng thẩm quyền, gồm các loại giấy tờ sau:

+ Biên lai,phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyếtđịnh số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng.

+ Biên lai,phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo quy định của Bộ Tài chính tại thời điểm thutiền.

+ Biên lai,phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơquan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền xác lập tại thời điểm thu tiền.

+ Giấy tờ biênnhận thu tiền của UBND cấp xã, HTX hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất khôngđúng thẩm quyền đã được các cơ quan, tổ chức, người đứng đầu điểm dân cư cấpcho hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm thu tiền (thể hiện nội dung thu là: tiềnsử dụng đất, tiền đất, tiền hoa lợi công sản, tiền bồi thường hoa lợi; tiềnđóng góp xây dựng quê hương, tiền ủng hộ vv…; nhưng thực chất đều là thutiền đất).

Hội đồng xử lý của xã, phường, thịtrấn xem xét và xác nhận số tiền đã thu khi giao đất không đúng thẩm quyền đãđược quyết toán ngân sách xã, thị trấn hoặc chưa được quyết toán ngân sách xã,thị trấn nhưng đã được sử dụng cho công việc chung của xã, phường, thị trấn,thôn, xóm làm căn cứ để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đượcgiao đất không đúng thẩm quyền đã nộp tiền cho UBND cấp xã, HTX, thôn, xóm màtiền đó không đưa vào ngân sách xã, cũng không được sử dụng cho công việc chungcủa xã, phường, thị trấn, thôn, xóm thì Hội đồng xử lý của cấp xã thống kê cụthể, báo cáo UBND huyện, thành phố chỉ đạo xử lý theo quy định của pháp luật.Đối với diện tích đất này xử lý như trường hợp sử dụng đất chưa nộp tiền sửdụng đất.

Trường hợpkhông còn lưu giữ được giấy tờ giao, phân (cấp) đất thì chủ hộ được giao đấtkhông đúng thẩm quyền phải có đơn xin xác định nguồn gốc đất nêu rõ diện tíchđất, thời điểm được giao đất không đúng thẩm quyền, cơ quan, tổ chức, người đã giaođất không đúng thẩm quyền; việc nộp tiền để được giao đất (nếu có); đơnphải có xác nhận của cơ quan, tổ chức, đơn vị, người đứng đầu điểm dân cư, UBNDcấp xã về việc đã cấp đất làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân; chứng thực củaUBND cấp xã đối với chữ ký của người xác nhận.

2.3. Trườnghợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa cóquy hoạch, hoặc có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền thì không được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất, nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạngcho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng người sử dụng đất phải kê khai đăng kýtheo quy định.

3. Trườnghợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan, tổ chức cho mượn, bán thanh lý, hóa giánhà:

Vận dụng quy định tại Điều 20, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vàkhoản 6, khoản 7 Điều 20 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý nhưsau:

3.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Xử lý vềđất:

a.1. Trườnghợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

Vận dụng xử lý như trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 không cógiấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai quy định tạiđiểm a. mục 1.1 của Hướng dẫn này.

a.2. Trườnghợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

Vận dụng xử lý như trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trướcngày 01/7/2004 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luậtđất đai quy định tại điểm a mục 2.1 của Hướng dẫn này.

Đối với diện tích đất được cho mượn, bán thanh lý, hóa giá nhà sau ngày01/7/2004 thì không được công nhận và cấp GCN quyền sử dụng đất, nhưng được tạmthời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng ngườisử dụng đất phải kê khai đăng ký theo quy định.

b. Xử lý vềtiền:

b1. Thu tiềnsử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ởcó nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004:

- Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày15/10/1993:

+ Thu bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quyđịnh tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

+ Thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở cụthể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với phần diện tíchvượt hạn mức giao đất ở (nếu có) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sửdụng đất.

- Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

+ Thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đấtđối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

+ Thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với phầndiện tích vượt hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định công nhận quyềnsử dụng đất.

b2. Thu tiềnsử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ởcó nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở)trước ngày 01/7/2004.

- Trường hợp tiền bán thanh lý, hóa giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụngđất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp tiền bán thanh lý, hóa giá chưa bao gồm giá trị quyềnsử dụng đất thì khi cấp Giấy chứng nhận thực hiện thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 thì không thu tiền sửdụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diệntích vượt hạn mức giao đất ở thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấttại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thìthu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ởquy định tại Bảng giá đất đối vớiphần diện tích đất trong hạnmức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở thu bằng 100%tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác địnhtheo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết địnhcông nhận quyền sử dụng đất.

3.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch hoặc sử dụng đất tạinơi chưa có quy hoạch, hoặc có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơquan nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng được tạm thời sử dụng đấttheo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và người đang sử dụng đất phảikê khai đăng ký theo quy định.

4. Đối với trường hợp lấn, chiếm đấttrước ngày 01/7/2014 để xây dựng nhà ở:

Vận dụng Điều 20, Điều 22 Nghị định số 43/NĐ-CP ; khoản 2 Điều 6, khoản 2Điều 7 và khoản 1 Điều 9 Nghị định số 45/NĐ-CP ; lập phương án xử lý như sau:

4.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Xử lý về đất:

a.1. Trườnghợp lấn, chiếm đất hành lang an toàn công trình công cộng hoặc lấn, chiếm lòngđường, lề đường, vỉa hè hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụsở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác; thì được xem xétcấp GCN nếu đã điều chỉnh quy hoạch không còn thuộc công trình đó.

a.2. Trườnghợp lấn, chiếm đất của nông trường và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuấtnông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch đất nông trường thì ngườiđang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

a.3. Trườnghợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự chuyển mục đích trái phép nếu khôngthuộc quy hoạch đất quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi íchquốc gia thì UBND huyện, thành phố chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn phốihợp với các phòng ban có liên quan rà soát cụ thể để điều chỉnh quy hoạch sửdụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đấttrong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh quyđịnh; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhậnđất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phươngpháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhậnquyền sử dụng đất.

b.2. Trường hợp sử dụng đất sử dụng đất từ ngày15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

Người sử dụngđất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnhquy định đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diệntích vượt hạn mức giao đất ở, phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụthể xác định theo phương pháp hệ số điềuchỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b.3. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trướcngày 01/7/2014:

Người sử dụngđất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theogiá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấttại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

4.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quyhoạch:

Trường hợp lấnchiếm đất hành lang an toàn công trình công cộng hoặc lấn, chiếm lòng đường, lềđường, vỉa hè hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan,công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác; lấn chiếm đất nông trường; lấn,chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự chuyển mục đích trái phép, nếu thuộc quy hoạchđất quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, côngcộng thì không cấp GCN mà phải thu hồi lại đất.

Người đang sửdụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưngphải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đaitheo quy định.

5. Đối vớitrường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp đượcgiao ổn định lâu dài hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ởsang làm đất ở:

5.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạchđất ở:

Vận dụng Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; điểm a, b và điểm c khoản 2Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP để xử lý như sau:

a. Trường hợpchuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không đượccông nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đấtở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sửdụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địachính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ởthì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theogiá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cóquyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b. Trường hợpchuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sangđất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tínhtheo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểmcó quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c. Chuyển mụcđích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụngđất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhậnquyền sử dụng đất có thời hạnsử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhànước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiềnsử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhànước giao đất có thu tiền sửdụng đất trước ngày 01/7/2014,khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệchgiữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giáđất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhànước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phảilà đất ở dưới hình thức trảtiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từthuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiềnsử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theogiá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyếtđịnh chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dướihình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sửdụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyếtđịnh chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Giá đấttính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp nêu trên là giá đất tại thờiđiểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,cụ thể:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đấttính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giáđất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đấttính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giáđất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp hệsố điều chỉnh giá đất.

- Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp khôngphải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ởthì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phinông nghiệp tương ứng.

5.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp vớiquy hoạch:

Người đangsử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phảigiữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quyđịnh.

II. Đối với hộ sử dụng đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinhdoanh không hợp pháp:

1. Đối vớitrường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyềnsử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai:

Vận dụng quyđịnh tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và điểm b khoản 1 Điều 6 và điểm bkhoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

a. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

a1. Xử lývề đất:

Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụphi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thươngmại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sửdụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạnsử dụng đất là ổn định lâu dài.

a.2. Xử lývề tiền:

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đếntrước ngày 01/7/2004:

b.1. Xử lývề đất:

Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụphi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thươngmại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sửdụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạnsử dụng đất không quá 50 năm tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụngđất.

b.2. Xử lývề tiền:

Người sử dụngđất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với loạiđất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết định công nhậnquyền sử dụng đất.

2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đượcgiao đất không đúng thẩm quyền, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất:

Vận dụng quyđịnh tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 20 và khoản 2, khoản 3 Điều 23Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ; Điều 5, Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lậpphương án xử lý như sau:

a. Xử lý về đất:

Trường hợpgiao đất không đúng thẩm quyền sử dụng vào mục đích xây dựng công trình để sảnxuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 được công nhậnquyền sử dụng đất. Diện tích đất được công nhận theo diện tích thực tế đã xâydựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất cóthu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm tại thời điểm cóquyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2004:

Mức thu tiền theo giá đất sản xuất kinh doanh với thời hạn không quá 50năm; giá đất xác định theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điềuchỉnh giá đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.

b.2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004đến trước ngày 01/7/2014:

Vận dụng quyđịnh tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP .

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếuđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệpnhư hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thìphải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điềuchỉnh giá đất củaloại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

3. Đối với trường hợp lấn, chiếm đất để xây dựngxưởng sản xuất, kinh doanh:

a. Xử lý về đất:

Vận dụng quyđịnh tại điểm b khoản 5 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để lập phương án xửlý về đất như điểma mục 2 đã nêu ở phần này.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993: ápdụng khoản 2 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ; lập phương án xử lý như sau:

Người sử dụngđất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theogiá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtđối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b.2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đếntrước ngày 01/7/2014: áp dụng khoản 2 Điều 7, khoản 2 Điều 9 Nghị định số45/2014/NĐ-CP .

Người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đấtđối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết địnhcông nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sởsản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyhoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

III. Trườnghợp các hộ tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây hàngnăm sang đào ao nuôi trồng thủy sản, lập vườn:

1. Đối vớicác hộ sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được giao ổn định lâu dài sangđào ao, lập vườn:

1.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Trườnghợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2014:

Vận dụng quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 5 Điều 20Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp các hộ tự ý chuyển đất nông nghiệpđược giao ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm (lậpvườn), đất nuôi trồng thủy sản (đào ao); chia thành 2 trường hợp để xử lý cụthể như sau:

- Trường hợphộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuấtnông nghiệp thì lập phương án xử lý cho phép chuyển mục đích sử dụngsang đào ao, nuôi trồng thủy sản, lập vườn.

Khi lập phươngán xử lý công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất thì người sửdụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức theoQuyết định số 115/QĐ-UB ngày 15/02/1992 của UBND tỉnh; diện tích đất nôngnghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

- Trường hợphộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải chuyển sangthuê đất đối với diện tích đất đang sử dụng và được cấp GCN quyền sử dụng đất.

b. Trường hợp sử dụng đất sau ngày 01/7/2014:

Lập phương ánxử lý bằng biện pháp buộc các hộ khôi phục lại tình trạng của đất trước khi viphạm.

1.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quyhoạch:

a. Trườnghợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang lập vườn, đào aolàm ảnh hưởng trực tiếp đến thực hiện quy hoạch sản xuất nông nghiệp, quy hoạchxây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt hoặc gây ônhiễm môi trường thì lập phương án xử lý buộc khôi phục lại hiện trạng sử dụngđất ban đầu.

b. Đốivới trường hợp không phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; nhưng không ảnhhưởng trực tiếp đến quy hoạch sản xuất nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nôngthôn mới, quy hoạch sử dụng đất; không gây ô nhiễm môi trường thì lập phương ánxử lý yêu cầu giữ nguyên hiện trạng; sau khi phương án được phê duyệt; UBND cấpxã lập biên bản yêu cầu giữ nguyên hiện trạng, việc thu hồi đất được thực hiệnkhi thực hiện quy hoạch.

2. Đối vớihộ lấn, chiếm đất do UBND cấp xã quản lý rồi tự ý chuyển sang lập vườn, đào ao:

2.1. Trườnghợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Trườnghợp sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014:

a.1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấnchiếm đất công ích, đất công (đất giao thông, thủy lợi, đất bằng chưa sửdụng…) nếu việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchnông nghiệp hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt thì lập phương ánxử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất như sau:

a.1.1.Đối với hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp

- Thu hồi bằng cách khấu trừ tiêuchuẩn ruộng được giao ổn định lâu dài theo Quyết định số 115/QĐ-UBND ngày15/02/1992 và Quyết định số 990/QĐ-UBND ngày 28/9/1995 của UBND tỉnh (nếu córuộng nơi khác).

- Trường hợp không có ruộng giaoổn định lâu dài ở nơi khác để khấu trừ thì tùy tình hình thực tế xử lý theo 1trong 2 cách:

+ Thu tiền một lần theo giá đấtnông nghiệp theo Bảng giá đất do UBND tỉnh quyết định và cấp GCN quyền sử dụngđất, tiền thu nhập vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sáchhàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền thu chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựngcác công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

+ Chuyển sangthuê đất của Nhà nước.

a.1.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếpsản xuất nông nghiệp thì phải chuyển sang thuê đất.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 trở về sau:

Lập phương ánxử lý bằng biện pháp thu hồi lại đất.

2.2. Trườnghợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Lập phương ánxử lý bằng biện pháp thu hồi lại đất.

IV. Một số điểm cần lưu ý khi lập phương án xử lý:

1. Việc ápdụng giá đất:

1.1. Đối với các trường hợp đã lập phương án xử lý trongnăm 2014 thì áp dụng giá đất như sau:

a. Giá đấttính thu tiền sử dụng đất áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đượccông nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đấtở trong hạn mức được áp dụng theo Bảng giá đất năm 2014 do UBND tỉnh đã banhành.

b. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất áp dụng trongtrường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mụcđích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức được xây dựng trên cơ sởkhảo sát giá đất phổ biến trên thị trường, Tổ công tác cấp xã khảo sát, xâydựng giá đất cụ thể; Hội đồng xử lý của xã dựkiến phương án xử lý trình Phòng Tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường vàChi cục thuế thẩm định, báo cáo UBND huyện, thành phố xem xét trình Sở Tàichính thẩm định trình UBND tỉnh quyết định trước khi phê duyệt chính thứcphương án xử lý thu nghĩa vụ tài chính để công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCNquyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã làm nhà ở.

1.2. Đối với các trường hợp lập phương án xử lý từ năm 2015 thìgiá đất áp dụng như sau:

a. Giá đất áp dụngtheo Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2020 do UBND tỉnh quy định đểtính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ giađình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sửdụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ởđối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

b. Việc ápdụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối vớitrường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất chohộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đấtở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở mà thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giáđất trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷđồng.

Căn cứ vào Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh quy định để xác địnhgiá đất cụ thể trong những trường hợp nêu trên.

2. Về xácđịnh hạn mức đất ở khi lập phương án xử lý:

2.1.Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ giađình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của phápluật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặchạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cónhiều thửa đất trong địa bàn tỉnh Nam Định thì hộ gia đình, cá nhân đó đượccộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mứcgiao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đấtlựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụngđất ở tại địa phương.

2.2. Thửađất có nhiều hộ cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạnmức đất ở của các hộ đó.

2.3. Hộ sử dụng nhiều thửa có nhà ở được xác định hạnmức theo từng thửa nếu có nguồn gốc của ông cha để lại, được UBND cấp xãxác nhận sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không vi phạm pháp luật đất đai.

2.4.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất,diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

- Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nướccó thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tíchtrong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làmthủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân đượctách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mứccông nhận đất ở một lần.

- Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặckhông được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xácđịnh diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạnmức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủtục cấp Giấy chứng nhận.

2.5.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phảinộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà khôngphải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay đượccấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tíchđất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.

2.5.Việc cộng dồn thửa đất để xác định hạn mức tính thu tiền sử dụng đất được ápdụng cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụngđất, được công nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01/7/2014. Trường hợp trướcngày 01/7/2014, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với thửađất đã lựa chọn hạn mức nhưng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có diện tíchđất nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở, sau ngày 01/7/2014 hộgia đình, cá nhân đó nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thứ haithì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất đã lựachọn nêu trên sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diệntích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.

2.6. Thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ởtheo thời điểm lập phương án xử lý.

Phần B củaHướng dẫn này thay thế phần B hướngdẫn số 42/STNMT-TTra ngày 09/01/2013.

3. Về miễn, giảm tiền sử dụng đất; tính thuế thunhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi lập phương án xử lý cấp giấy chứng nhận(công nhận) quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng hoặc được chuyển mụcđích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về ngườicó công và chính sách đối với hộ nghèo hiện hành.

Trên đây làhướng dẫn việc lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện phương án xử lý đối vớinhững trường hợp sử dụng đất không hợp pháp trên địa bàn tỉnh Nam Định; Sở Tàinguyên và Môi trường đề nghị UBND các huyện và thành phố nghiên cứu, vận dụng.

Trong quátrình tổ chức thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì UBND các huyện, thànhphố; Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố và UBND các xã,phường, thị trấn phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn./.

Nơi nhận:
- TT Tỉnh ủy; (để b/c)
- TT UBND tỉnh;
- Các sở, ngành có liên quan;
- Lãnh đạo Sở;
- UBND các huyện, thành phố;
- Các đơn vị thuộc Sở;
- Phòng TN&MT các huyện, thành phố;
- Website của sở;
- Lưu: VT, TTra.

GIÁM ĐỐC




Vũ Minh Lượng