Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Thông tư số 26/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế

2. Nội dung phân tích:

Xin chào! Tôi cần tư vấn về thủ tục hợp đồng mua đất ,cụ thể như sau: Tôi dự định mua đất của bà Em, nhưng người đứng tên mãnh đất là chồng bà Em(đã mất cách nay 5 năm) .Hiện bà Em chưa sang tên từ chồng qua( Bà em đang ở chung với 4 người con). Đất này không có tranh chấp,nhưng do dự án vlap(bản đồ số về đất đai) của tỉnh Vĩnh Long đã đo đạt xong nhưng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cả ấp đều như thế). Vậy tôi phải làm thủ tục gì,như thế nào để mua mãnh đất trên. Rất mong được sự tư vấn ,hướng dẫn của luêtjminhkhue. Trân trọng cảm ơn!

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chồng bà Em mất cách đây 5 năm (2011), do đó trong trường hợp này thời hiệu khởi kiện chia thừa kế vẫn còn. Điều 645 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Bạn không nói rõ, mảnh đất này là tài sản chung hay riêng của vợ chồng bà Em và có di chúc hay không nên chúng tôi sẽ trao đổi với bạn như sau:

- Trường hợp 1: Nếu tài sản này là tài sản riêng của chồng bà Em và và ông chồng bà Em không để lại di chúc khi mất: 

Trường hợp này, di sản ông ta để lại sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, trong đó bà Em, 4 người con và bố mẹ ông chồng bà Em (nếu có), mỗi người sẽ được một phần bằng nhau theo quy định của Điều 676 Bộ luật Dân sự.

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

- Trường hợp 2: Nếu tài sản này là tài sản riêng của ông chồng bà Em và chồng bà Em khi mất không để lại di chúc.

Trường hợp này, di sản ông ta để lại sẽ được chia thừa kế theo di chúc, nhưng bạn cần phải lưu ý về một số người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định của Điều 669 Bộ luật Dân sự:

"Điều 669. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó, trừ khi họ là những người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 642 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 643 của Bộ luật này:

1. Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

2. Con đã thành niên mà không có khả năng lao động."

- Trường hợp 3: Nếu tài sản này là tài sản chung của vợ chồng bà Em và ông chồng bà Em mất không để lại di chúc.

Trường hợp này, tài sản sẽ được chia đôi, bà Em một nửa, ông chồng bà Em một nửa, sau đó chia thừa kế theo pháp luật tương tự trường hợp 1.

- Trường hợp 4: Nếu tài sản này là tài sản chung của vợ chồng bà Em và ông chồng bà Em mất để lại di chúc.

Trường hợp này, tài sản sẽ được chia đôi, bà Em một nửa, ông chồng bà Em một nửa, sau đó chia thừa kế theo pháp luật tương tự trường hợp 2.

Như vậy, sau khi chia xong thừa kế mới xác định được phần đất mà bạn muốn mua của bà Em là phần đất nào. 

Điều 188 Luật Đất đai quy định như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Do đó, nếu đáp ứng được điều kiện pháp luật quy định trên thì bạn mới được thực hiện quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà Em cũng mới thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bạn cũng cần phải lưu ý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập hợp đồng và phải được công chứng theo quy định của Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Dear anh! Hiện nay em đang định mua một mảnh đất nằm trong thửa đất của ông A. Tuy nhiên mảnh đất này rộng 31 m. Năm 2013 ông A đã bán cho ông B 8m chiều rộng và đã làm thủ tục chuyển nhượng ở ủy ban xã. Nhưng do khi làm sổ ở cấp huyện thì ông B phải chuyển đổi mục đích sử dụng là 250m2 đất vườn thành đất ở . Ông B không đủ tiền làm sổ nên chưa nộp lệ phí . Và đất đó hiện tại chưa tách thửa hoàn toàn.Ở thửa đất còn lại là 23m em định mua 15m rộng nhưng em lo lắng vấn đề ông B chưa tách sổ có ảnh hưởng đến vấn đề mua bán và làm sổ đỏ của em không? Mảnh đất đó có nằm trong diện tranh chấp không? Xin anh cho em lời tư vấn. Em xin cảm ơn!

Việc bạn có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không, bạn cần phải xác định mảnh đất này đáp ứng được đầy đủ các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai hay chưa.

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai quy định:

"24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai."

Do đó có thể thấy rằng việc ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B rồi nhưng ông B lại chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì việc bạn thực hiện quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể ông B sẽ ra tranh chấp.

Dạ, thưa luật sư Ba Tôi muốn bán đất mà Tôi cùng sổ hộ khẩu với Ba Tôi Tôi có được quyền cản hay có cần chữ ký của Tôi không?
Thưa anh cho em hỏi về việc bán đất Hiện tại gia đình em có 8 thành viên truớc kia đất nhà khoảng 30 công do bố lo ăn chơi sang bán hít hiện tại còn đuợc 6 công bố em định bán tiếp anh chị cảng không cho Em muốn hỏi là niếu bố em sang tiếp tụi em có quyền gì cảng hay nhờ pháp luật đuợc .đất là bố thừa kế của ông nội lúc ông mất 2008 bố cuới mẹ 1968 mong đuợc sự tư vấn luật sư em xin cảm ơn

Bạn không nói rõ trong trường của mình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên ba bạn, bạn hay mang tên cả hộ gia đình bạn do đó chúng tôi không thể trao đổi chính xác giúp bạn được. Trong trường hợp này, nếu quyền sử dụng đất mang tên ba bạn và bạn hoặc mang tên hộ gia đình bạn thì quyền sử dụng đất là của chung do đó việc ba bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng thì phải thỏa thuận với bạn. Điều 223 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 223. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại."

Thưa luật sư,cháu đang là 1 sinh viên luật,cháu có thắc mắc đó là đất đai thì không gọi là mua bán mà phải gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Vậy tại sao vẫn có nhiều người sử dụng thuật ngữ "mua bán đất" hoặc hợp đồng mua bán đất và trong 1 số hợp đồng cháu search trên mạng vẫn có nơi gọi thẳng là mua bán đất mà không gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng ạ.

Điều 4 Luật Đất đai quy định:

"Điều 4. Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Theo quy định trên có thể thấy rằng người sử đụng đất chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền định đoạt, chiếm hữu đất do đó khi người sử dụng đất không muốn sử dụng nữa họ chỉ có quyền lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xin chào luật sư, tôi có việc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp như sau ạ: Tôi muốn mua một lô đất ở khu tái định cư nhưng người bán đất cho tôi lại nói rằng sổ đỏ của mảnh đất đấy mang tên người khác và vẫn đảm bảo rằng mọi thủ tục chuyển nhượng sang tên sổ đỏ cho tôi sẽ được hoàn tất. Khi kí hợp đồng mua bán đất với tôi sẽ làm luôn thủ tục sang tên sổ đỏ, chúng tôi phải chồng đủ tiền và cầm giấy hẹn lấy sổ đỏ mang tên mình từ văn phòng địa chính. Như vậy có được không và tôi có cần yêu cầu bên bán làm thêm những thủ tục gì khác không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Điều 167 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 167. Đăng ký quyền sở hữu tài sản

Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Điều 169 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 169. Bảo vệ quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.

3. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của chủ thể khác theo quy định của pháp luật."

Như vậy, đối chiếu theo các quy định trên thì người có tên trên giấy chứng nhận là người được cơ quan nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Việc người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ là không đúng với quy định của pháp luật. 

Việc bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này thì bạn nên yêu cầu người có tên trên giấy chứng nhận lập hợp đồng ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì mới được pháp luật bao vệ.

chào luật sư.cho tôi hỏi hợp đồng đặt cọc tiền mua đất có bên A bên B và người làm chứng kí.có cần có dấu đỏ của xã phường không ạ

Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, việc đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản là được. Việc bạn đem hợp đồng đặt cọc đi chứng thực hay công chứng phụ thuộc vào sự thỏa thuận của cả hai bên: bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng.

mong luật sư giải đáp dùm tôi vấn đề trễ hạn nộp thuế thu nhập cá nhân trong mua bán đất ruộng , vd : tôi bán miếng đất 100 triệu , thuế thu nhập 2%=tiền thuế thu nhập tôi phải đóng thuế là : 2 triệu , xin hỏi luật sư nếu tôi bị phạt do đóng thuế trễ hạn thì phạt trên số tiền là 2 triệu hay 100 triệu và phần trăm phát là bao nhiêu ? tôi viết trên đây có gì không hài lòng xin luật sư thông cảm , rất mong nhận được phúc đáp của luật sư chân thành cảm ơn

Khoản 9 Điều 2 Thông tư 26/2015/TT-BTC quy định như sau:

"9. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 34 như sau:
“2. Xác định tiền chậm nộp tiền thuế
a) Đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh từ ngày 01/01/2015 thì tiền chậm nộp được tính theo mức 0,05% số tiền thuế chậm nộp tính trên mỗi ngày chậm nộp.
b) Đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh trước ngày 01/01/2015 nhưng sau ngày 01/01/2015 vẫn chưa nộp thì tính như sau: trước ngày 01/01/2015 tính phạt chậm nộp, tiền chậm nộp theo quy định tại Luật quản lý thuế số 78/2006/QH11, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế số 21/2012/QH13, từ ngày 01/01/2015 tính tiền chậm nộp theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13.
Ví dụ 44: Người nộp thuế B nợ 100 triệu đồng tiền thuế GTGT thuộc tờ khai thuế GTGT tháng 8/2014, thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 22/9/2014 (do ngày 20/9/2014 và ngày 21/9/2014 là ngày nghỉ). Ngày 20/01/2015 người nộp thuế nộp số tiền thuế này vào ngân sách nhà nước, số ngày chậm nộp được tính từ ngày 23/9/2014 đến ngày 20/01/2015, số tiền chậm nộp phải nộp là 6,2 triệu đồng. Cụ thể như sau:
- Trước ngày 01/01/2015 tiền chậm nộp được tính như sau:
+ Từ ngày 23/9/2014 đến ngày 21/12/2014, số ngày chậm nộp là 90 ngày: 100 triệu x 0,05% x 90 ngày = 4,5 triệu đồng.
+ Từ ngày 22/12/2014 đến ngày 31/12/2014, số ngày chậm nộp là 10 ngày: 100 triệu x 0,07% x 10 ngày = 0,7 triệu đồng.
- Từ ngày 01/01/2015 đến ngày 20/01/2015, số ngày chậm nộp là 20 ngày: 100 triệu x 0,05% x 20 ngày = 1 triệu đồng.”
“e) Trường hợp người nộp thuế khai thiếu tiền thuế của kỳ thuế phát sinh trước ngày 01/01/2015 nhưng sau ngày 01/01/2015, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện qua thanh tra, kiểm tra hoặc người nộp thuế tự phát hiện thì áp dụng tiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế khai thiếu từ ngày phải nộp theo quy định của pháp luật đến ngày người nộp thuế nộp tiền thuế khai thiếu vào ngân sách nhà nước.”"

Như vậy, tùy từng trường hợp cụ thể của mình mà bạn có thể áp dụng mức phạt chậm nộp thuế.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.