Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Em chào anh chị, em đang làm địa chính xã em có trường hợp cần nhờ anh chị tư vấn về hoà giải tranh chấp đất đai, trường hợp của em như này ạ: Bên nguyên đơn có thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận năm 2009, bên bị đơn có thửa đất gần kề hiện tại bên bị đơn đang lấn chiếm và chặt cây lấn sang bên thửa đất nguyên đơn đã được cấp giấy, nhưng bị đơn 1 mực cho rằng đất đấy từ xưa đến nay ông vẫn canh tác lúc nhà nước khoanh vẽ ngoài thực địa không có mặt ông.

Hiện tại đi hỏi trong xóm cũng không có ai biết, ranh giới cụ thể. Qua đối chiếu hồ sơ địa chính hiện tại hai thửa đất trên đã có giấy chứng nhận 2009, và có đơn xin giao đất và biên bản bàn giao ngoài thưch địa từ năm 2005. Nhưng hiện tại bên bị đơn không biết ông đã có bìa và tìm bìa trên xã cũng không thấy.

Anh chị giúp em đưa ra hướng hoà giải hợp lý với ạ.

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

NỘI DUNG TƯ VẤN

Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay. Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến.

Chủ yếu có 3 dạng về tranh chấp đất đai như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó? Trong dạng tranh chấp này, thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…); tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính.

Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…

Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì?Thông thường những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

Trường hợp của Qúy khách là tránh chấp về quyền sử dụng đất. Để giải đáp vướng mắc của Qúy khách, Luật Minh Khuê sẽ làm rõ hai vấn đề:

Vấn đề 1: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật.

Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được hướng dẫn bởi Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Bước 1: Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp:

Đồng thời, Thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

Bước 2: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.

Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

Bước 3: Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp:

Thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung:

- Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;

- Thành phần tham dự hòa giải;

- Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Vấn đề 2. Hướng hòa giải trong vụ việc tranh chấp của Qúy khách

Đầu tiên cần xác định yêu cầu của các bên trong vụ việc này là gì:

>> Xem thêm:  Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?

Theo thông tin, hồ sơ Qúy khách cung cấp:

- Yêu cầu ông NVM: Đề nghị gia đình ông C trả lại phần đất đã lấn chiếm vì phần đất đang tranh chấp là đất của ông đã được cấp giấy chứng nhận.

- Yêu cầu của ông Phương VC: Chỉ đồng ý thỏa thuận sử dụng từ khóm mai thẳng xuống đám rẫy thuộc thửa đất số 28 thuộc tờ bản đồ số 6. Nếu hộ gia đình ông M không đồng ý thì gia đình ông vẫn tiếp tục sử dụng từ phần bờ đá thẳng đám rẫy trên đến phần yên ngựa.

Để thuyết phục được các bên, theo quan điểm cuả Luật Minh Khuê cần chỉ ra được ưu điểm và hạn chế cuả các bên là gì?

Đối với yêu cầu của ông NVM: Phần đất tranh chấp giữa ông M và ông C đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông M. Theo quy định của Luật đất đai 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, kể từ thời điểm ông M được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ông M đã là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất này, không ai có quyền bất khả xâm phạm.

Tuy nhiên, ông M và ông C có quan hệ hàng xóm. Việc ông C đã trồng cây trên thửa đất đã tranh chấp ông C có biết không? Nếu biết thì tại sao ông M lại để ông C trồng cây từ năm 2012.

Hỏi và trao đổi kỹ, phải chăng ông M thời điểm đó đã đồng ý cho ông C sử dụng đất để trồng cây trong một khoảng thời gian nhất định. Nếu phải thì để tránh mất tình làng, nghĩa xóm. Ông M có thể thỏa thuận cho ông C tiếp tục trồng cây và khai thác cây đã trồng trong một khoảng thời gian nhất định. Để hai bên có tiếng nói chung, tránh việc khiếu kiện lâu dài và mất tình làng nghĩa xóm.

Nếu ông M tiếp tục khởi kiện, vụ kiện sẽ kéo dài, hai bên mệt mỏi và đồng thời ông M sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí khi tiến hành khởi kiện.

Yêu cầu của ông Phương VC: Chỉ đồng ý thỏa thuận sử dụng từ khóm mai thẳng xuống đám rẫy thuộc thửa đất số 28 thuộc tờ bản đồ số 6. Nếu hộ gia đình ông M không đồng ý thì gia đình ông vẫn tiếp tục sử dụng từ phần bờ đá thẳng đám rẫy trên đến phần yên ngựa.

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Đối với ông C, ông C có đưa ra được bất kỳ văn bản nào thể hiện việc sử dụng đất này là hợp pháp không? Nếu không thì khi khởi kiện ra Tòa. Tòa án sẽ dựa trên hồ sơ hai bên cung cấp để giải quyết. Như vậy, rõ ràng trong vụ việc này. Hạn chế lớn nhất của ông C là ông M có sổ đỏ, ông C thì không có giấy tờ nào để chứng minh việc sử dụng của mình là có căn cứ.

Vì vậy, nếu ông M đã đồng ý cho ông C sử dụng một thời gian nhất định thì ông C nên đồng ý. Trường hợp ông C không đồng ý, ông M khởi kiện ra Tòa, sau ông C thua kiện thì ông C sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Hơn nữa, khi làm đơn khởi kiện ông M cũng có thể làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là yêu cầu ông M dừng việc lấn chiếm, sử dụng đất trái phép.

Kết luận: Đây là một cách giải quyết theo quan điểm của Luật Minh Khuê. Ngoài ra, Qúy khách cũng có thể thực hiện theo hướng hòa giải khác vừa hợp tình, hợp lý nhưng vẫn phải đảm bảo quy trình, thủ tục hòa giải theo đúng quy định của pháp luật. Mục đích cốt lõi là có thể hòa giải thành. Hạn chế tối đã các vụ việc tranh chấp đất đai kéo dài và mất thời gian, công sức của tất cả các bên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có giá trị hay không ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm những thủ tục nào?

Trả lời:

 Các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:

a) Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

d) Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

đ) Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;

e) Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;

g) Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Câu hỏi: Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định như thế nào?

Trả lời:

Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp trong chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, bảo đảm thống nhất giữa thủ tục hành chính về đất đai với các thủ tục hành chính khác có liên quan.

2. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính tại địa phương; quy định việc phối hợp giữa các cơ quan có liên quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục hành chính khác có liên quan.

3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định.

4. Người sử dụng đất và người khác có liên quan có trách nhiệm thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi: Hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2013?

Trả lời:

Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.