Cho thuê nhà phải chịu thuế gì ?

Thưa luật sư! Công ty em có ký kết hợp đồng thuê cửa hàng với cá nhân. Trong hợp đồng có thống nhất: phía công ty em sẽ kê khai và nộp thuế thay chủ nhà. Tuy nhiên khi lên kê khai và nộp thuế thì gặp vướng mắc dẫn đến không thể nộp thuế được. Cụ thể là: trước đây chủ nhà có mở doanh nghiệp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đóng cửa MST (MST doanh nghiệp), nên trên tổng cục thuế đang để trạng thái doanh nghiệp bỏ trốn. Vì cùng là số chứng minh thư của chủ nhà mà MST doanh nghiệp đang bị treo nên không thể kê khai và nộp thuế của hoạt động cho thuê tài sản bằng MST cá nhân được. Chủ nhà không muốn xử lý MST doanh nghiệp vì rất nhiều lí do. Bên thuế (chị quản lý thuế của địa bàn có cửa hàng cho thuế) đang giục công ty em phải kê khai ngay trong tháng này. Công ty em không muốn trốn tránh các khoản thuế này nhưng không thể tiến hành kê khai và nộp được. Liệu có đúng không ạ?
Em cảm ơn! Trân trọng!
-Linh Vũ Thị Thùy

Trả lời:

Theo quy định tại tiết a,5 điểm a khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân quy định về người nộp thuế trong trường hợp sau:

"a.5) Đối với hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế là cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác. Trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng."

Vậy cá nhân cho doanh nghiệp thuê tài sản là văn phòng thì cá nhân đó thuộc đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Nếu cá nhân đó có ủy quyền cho công ty bạn đi khai và nộp thuế thay thì doanh nghiệp bạn sẽ tiến hành đi khai thuế cho đối tượng thuê văn phòng này và được cấp một mã số thuế mới. Trước đây cá nhân cho thuê văn phòng có thành lập doanh nghiệp thì việc doanh nghiệp bị đóng mã số thuế hay tình trạng doanh nghiệp là "bỏ trốn" thì việc đó là vấn đề nghĩa vụ của doanh nghiệp còn với tư cách cá nhân người ta cho thuê văn phòng thì có mã số thuế cá nhân riêng và sẽ phải nộp thuế từ hoạt động này.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

Thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng khoán?

Thưa luật sư. Tôi có một việc muốn hỏi ý kiến luật sư như sau: công ty chúng tôi thành lập tháng 12/2015 chuyên về thiết kế tàu thủy. Đến nay mới có hợp đồng. Tôi có thuê kỹ sư thiết kế theo thời vụ. Giờ tôi tìm hiểu đến hợp đồng khoán này. Vậy tôi xin hỏi luật sư: nếu như tôi làm hợp đồng khoán với kỹ sư. Tôi trả 15 triệu/1 tháng ( tôi thuê 2 tháng) vậy tiền tôi trả kỹ sư có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không ạ? Lương hiện tại của kỹ sư ở công ty khác là 5 triệu. Xin cảm ơn luật sư.
-Dung Nguyen

Trả lời:

Giả sử đó là cá nhân cư trú thì Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC về hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân quy định về khấu trừ thuế với một số trường hợp khác sau:

"i) Khấu trừ thuế đối với một số trường hợp khác 

Các tổ chức, cá nhân trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động (theo hướng dẫn tại điểm c, d, khoản 2, Điều 2 Thông tư này) hoặc ký hợp đồng lao động dưới ba (03) tháng có tổng mức trả thu nhập từ hai triệu (2.000.000) đồng/lần trở lên thì phải khấu trừ thuế theo mức 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân.

Trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất thu nhập thuộc đối tượng phải khấu trừ thuế theo tỷ lệ nêu trên nhưng ước tính tổng mức thu nhập chịu thuế của cá nhân sau khi trừ gia cảnh chưa đến mức phải nộp thuế thì cá nhân có thu nhập làm cam kết (theo mẫu ban hành kèm theo văn bản hướng dẫn về quản lý thuế) gửi tổ chức trả thu nhập để tổ chức trả thu nhập làm căn cứ tạm thời chưa khấu trừ thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ vào cam kết của người nhận thu nhập, tổ chức trả thu nhập không khấu trừ thuế. Kết thúc năm tính thuế, tổ chức trả thu nhập vẫn phải tổng hợp danh sách và thu nhập của những cá nhân chưa đến mức khấu trừ thuế (vào mẫu ban hành kèm theo văn bản hướng dẫn về quản lý thuế) và nộp cho cơ quan thuế. Cá nhân làm cam kết phải chịu trách nhiệm về bản cam kết của mình, trường hợp phát hiện có sự gian lận sẽ bị xử lý theo quy định của Luật quản lý thuế.

Cá nhân làm cam kết theo hướng dẫn tại điểm này phải đăng ký thuế và có mã số thuế tại thời điểm cam kết."

Vậy công ty bạn trước khi trả thu nhập thì phải khấu trừ của đối tượng đó là 10%. Vì cá nhân đó không phải là cá nhân có thu nhập duy nhất tại công ty bạn nên việc khấu trừ là bắt buộc theo quy định trên nên không thể làm cam kết.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

Thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân ?

Hai tháng cuối năm 2015 em làm ở 1 công ty bất động sản A nhưng cuối năm bị trừ thuế 1.100.000vnd. Sau đó em qua công ty B làm đến nay. Năm nay em mới có mã số thuế cá nhân. Vậy cho em hỏi thời gian lâu vậy cuối năm nay em làm thủ tục hoàn thuế cá nhân được không ? Và thủ tục như thế nào ạ? Em cảm ơn.
-Lâm Hà

Theo hướng dẫn tại điều 28 Thông tư 111/2013/TT-BTC về hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân quy định về hoàn thuế thu nhập cá nhân như sau:

"Điều 28. Hoàn thuế

1. Việc hoàn thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với những cá nhân đã đăng ký và có mã số thuếtại thời điểm nộp hồ sơ quyết toán thuế.

2. Đối với cá nhân đã ủy quyền quyết toán thuế cho tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện quyết toán thay thì việc hoàn thuế của cá nhân được thực hiện thông qua tổ chức, cá nhân trả thu nhập.Tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện bù trừ số thuế nộp thừa, nộp thiếu của các cá nhân. Sau khi bù trừ, nếu còn số thuế nộp thừa thì được bù trừ vào kỳ sau hoặc hoàn thuế nếu có đề nghị hoàn trả.

3. Đối với cá nhân thuộc diện khai trực tiếp với cơ quan thuế có thể lựa chọn hoàn thuế hoặc bù trừ vào kỳ sau tại cùng cơ quan thuế.

4. Trường hợp cá nhân có phát sinh hoàn thuế thu nhập cá nhân nhưng chậm nộp tờ khai quyết toán thuế theo quy định thì không áp dụng phạt đối với vi phạm hành chính khai quyết toán thuế quá thời hạn."

Vậy cuối năm nay bạn có thể đi làm thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân được. Thủ tục hoàn thuế được hướng dẫn tại Điều 23 của thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật thuế giá trị ra tăng như sau:

"Điều 53. Hoàn thuế thu nhập cá nhân

Việc hoàn thuế thu nhập cá nhân chỉ áp dụng đối với những cá nhân đã có mã số thuế tại thời điểm đề nghị hoàn thuế.

Đối với cá nhân đã ủy quyền quyết toán thuế cho tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện quyết toán thay thì việc hoàn thuế của cá nhân được thực hiện thông qua tổ chức, cá nhân trả thu nhập.

Cá nhân trực tiếp quyết toán với cơ quan thuế nếu có số thuế nộp thừa thì được hoàn thuế, hoặc bù trừ với số thuế phải nộp của kỳ tiếp theo.

1. Hoàn thuế đối với tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện quyết toán thay cho các cá nhân có ủy quyền quyết toán thuế.

Trường hợp tổ chức, cá nhân trả thu nhập sau khi bù trừ số thuế nộp thừa, nộp thiếu của các cá nhân mà có số thuế nộp thừa, nếu đề nghị cơ quan thuế hoàn trả thì tổ chức, cá nhân trả thu nhập nộp hồ sơ hoàn thuế cho cơ quan thuế trực tiếp quản lý. Hồ sơ hoàn thuế bao gồm:

- Giấy đề nghị hoàn trả khoản thu ngân sách nhà nước theo mẫu số 01/ĐNHT ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC.

- Bản chụp chứng từ, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân và người đại diện hợp pháp của tổ chức, cá nhân trả thu nhập ký cam kết chịu trách nhiệm tại bản chụp đó.

2. Đối với cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công trực tiếp quyết toán thuế với cơ quan thuế nếu có số thuế nộp thừa thì cá nhân không phải nộp hồ sơ hoàn thuế mà chỉ cần ghi số thuế đề nghị hoàn vào chỉ tiêu [47] - “Số thuế hoàn trả vào tài khoản NNT” hoặc chỉ tiêu [49] - “Tổng số thuế bù trừ cho các phát sinh của kỳ sau” tại tờ khai quyết toán thuế theo mẫu số 02/QTT-TNCN khi quyết toán thuế.”

>> Xem thêm:  Các khoản thuế phải đóng khi cá nhân kinh doanh ?

Thủ tục đóng cửa văn phòng đại diện?

Thưa luật sư! Công ty của tôi ở Hưng Yên. Năm 2007 công ty chúng tôi có mở văn phòng đại diện tại Hà Nội (có giấy chứng nhận đăng ký hoạt động văn phòng đại diện và con dấu) nhưng chưa đăng ký mã số thuế. Từ năm 2007 đến nay văn phòng đại diện tại Hà Nội của chúng tôi không phát sinh khoản thu chi nào. Nay công ty tôi muốn đóng của văn phòng đại diện thì phải làm thủ tục gì? Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư.
-Hoa Tình

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 60 cải Nghị định số 78/2015/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp thì thủ tục chấm dứt hoạt động của văn phòng đại diện như sau:

"Điều 60. Chấm dứt hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh

1. Khi chấm dứt hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, doanh nghiệp gửi Thông báo về việc chấm dứt hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh đến Phòng Đăng ký kinh doanh nơi đặt chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh.

Đối với việc chấm dứt hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện, kèm theo Thông báo phải có các giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 206 Luật Doanh nghiệp, trong đó quyết định của doanh nghiệp về việc chấm dứt hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện bao gồm quyết định của chủ doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân, của chủ sở hữu hoặc Chủ tịch Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, của Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, của Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần, của các thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh về việc chấm dứt hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện.

2. Phòng Đăng ký kinh doanh nhận thông báo, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và chuyển tình trạng pháp lý của chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp sang tình trạng chấm dứt hoạt động; đồng thời ra Thông báo về việc chấm dứt hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh.

3. Chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động, Giấy chứng nhận đăng ký địa điểm kinh doanh trong trường hợp chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh ngừng hoạt động 01 năm mà không thông báo với Phòng Đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế. Trong trường hợp này, Phòng Đăng ký kinh doanh thông báo bằng văn bản về hành vi vi phạm và yêu cầu người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp đến trụ sở của Phòng để giải trình. Sau 10 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc thời hạn hẹn trong thông báo mà người được yêu cầu không đến giải trình thì Phòng Đăng ký kinh doanh ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện, Giấy chứng nhận đăng ký địa điểm kinh doanh."

- Sau khi chấm dứt hoạt động của văn phòng địa diện bên phòng đăng ký thuộc sở kế hoạch và đầu tư thì doanh nghiệp làm thủ tục chấm dứt hiệu lực của mã số thuế: Hồ sơ theo quy định tại Điều 17 Thông tư 95/2016/TT-BTC về đăng ký thuế như sau:

"Điều 17. Hồ sơ chấm dứt hiệu lực mã số thuế

1. Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức khác

a) Đối với đơn vị chủ quản, hồ sơ gồm:

- Văn bản đề nghị chấm dứt hiệu lực mã số thuế mẫu số 24/ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận đăng ký thuế hoặc Thông báo mã số thuế (bản gốc); hoặc công văn giải trình mất Giấy chứng nhận đăng ký thuế hoặc Thông báo mã số thuế;

- Bản sao không yêu cầu chứng thực Quyết định giải thể, hoặc Quyết định mở thủ tục phá sản, hoặc Quyết định chia, hoặc Hợp đồng hợp nhất, hoặc Hợp đồng sáp nhập, hoặc Quyết định thu hồi giấy chứng nhận đăng ký hoạt động của cơ quan có thẩm quyền, hoặc Thông báo chấm dứt hoạt động;

- Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với hoạt động xuất nhập khẩu của Tổng cục Hải quan nếu tổ chức có hoạt động xuất nhập khẩu.

Trường hợp đơn vị chủ quản có các đơn vị trực thuộc đã được cấp mã số thuế 13 số thì đơn vị chủ quản phải có văn bản thông báo chấm dứt hoạt động của đơn vị chủ quản cho các đơn vị trực thuộc để yêu cầu đơn vị trực thuộc thực hiện thủ tục chấm dứt hiệu lực mã số thuế của đơn vị trực thuộc với cơ quan thuế quản lý đơn vị trực thuộc trước khi chấm dứt hiệu lực mã số thuế của đơn vị chủ quản.

b) Đối với đơn vị trực thuộc, hồ sơ gồm:

- Văn bản đề nghị chấm dứt hiệu lực mã số thuế mẫu số 24/ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận đăng ký thuế hoặc Thông báo mã số thuế (bản gốc); hoặc công văn giải trình mất Giấy chứng nhận đăng ký thuế hoặc Thông báo mã số thuế;

- Bản sao không yêu cầu chứng thực Quyết định chấm dứt hoạt động đơn vị trực thuộc, hoặc Thông báo chấm dứt hoạt động của đơn vị chủ quản, hoặc Quyết định thu hồi giấy chứng nhận đăng ký hoạt động đối với đơn vị trực thuộc của cơ quan có thẩm quyền;

- Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với hoạt động xuất nhập khẩu của Tổng cục Hải quan nếu tổ chức có hoạt động xuất nhập khẩu.

2. Đối với nhà thầu, nhà đầu tư tham gia hợp đồng dầu khí, nhà thầu nước ngoài

- Văn bản đề nghị chấm dứt hiệu lực mã số thuế mẫu số 24/ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư này;

- Bản thanh lý hợp đồng (nếu có) hoặc văn bản về việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tham gia hợp đồng dầu khí đối với nhà đầu tư tham gia hợp đồng dầu khí;

- Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với hoạt động xuất nhập khẩu của Tổng cục Hải quan nếu tổ chức có hoạt động xuất nhập khẩu.

3. Đối với hộ gia đình, nhóm cá nhân, cá nhân kinh doanh, hồ sơ gồm:

- Văn bản đề nghị chấm dứt hiệu lực mã số thuế mẫu số 24/ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận đăng ký thuế hoặc thông báo mã số thuế (bản gốc); hoặc công văn giải trình mất Giấy chứng nhận đăng ký thuế hoặc thông báo mã số thuế;

- Bản sao không yêu cầu chứng thực Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh đối với hộ gia đình, nhóm cá nhân, cá nhân kinh doanh (nếu có).

4. Đối với Doanh nghiệp

Hồ sơ của doanh nghiệp để làm thủ tục hoàn thành nghĩa vụ thuế với cơ quan thuế trước khi doanh nghiệp làm thủ tục giải thể tại cơ quan đăng ký kinh doanh như sau:

a) Trường hợp doanh nghiệp tự giải thể, hồ sơ gồm:

- Quyết định giải thể;

- Biên bản họp;

- Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với hoạt động xuất nhập khẩu của Tổng cục Hải quan nếu doanh nghiệp có hoạt động xuất nhập khẩu.

b) Trường hợp giải thể trong trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc theo quyết định của toà án, hồ sơ gồm:

- Quyết định giải thể;

- Bản sao Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Quyết định của Toà án có hiệu lực;

- Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với hoạt động xuất nhập khẩu của Tổng cục Hải quan nếu doanh nghiệp có hoạt động xuất nhập khẩu."

 

>> Xem thêm:  Mức lương bao nhiêu thì đóng thuế thu nhập cá nhân ? Quyết toán thuế TNCN

Giấy tờ căn hộ bao gồm những giấy tờ gì ?

Thưa luật sư! Tôi muốn mua một căn hộ để ở, nhưng khi người bán cho xem giấy tờ thì chỉ có 01 sổ hồng và 01 hóa đơn VAT ghi giá trị của căn hộ. tôi không thấy giấy trước bạ nên tôi có hỏi tại sao không có giấy trước bạ thì người bán nói họ mua trực tiếp từ công ty và họ chỉ bàn giao hai loại giấy tờ nêu trên và giải thích khi nào bán lại cho người khác thì mới có giấy trước bạ, vì hóa đơn đã thể hiện họ đã nộp thuế VAT 10% rồi, cho nên không cần có giấy trước bạ. tôi rất mong luật sư tư vấn để biết rõ trước khi đặt cọc mua căn hộ đó chân thành cảm ơn luật sư.
-Nguyễn Thị Phước

Trả lời:

Từ câu hỏi của bạn chúng tôi giải sử bạn mua nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản. Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản thì "Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.". Vậy việc bên bán cho bạn xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có khả năng bên chủ đầu tư bàn giao có giấy chứng nhận và hóa đơn mà không có biên lai lệ phí trước bạ. 

Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là có giấy chứng nhận đối với nhà ở (trừ trường hợp theo khoản 2 điều 118). Nên bên bán có giấy chứng nhận đối với nhà ở đó mà không rời vào trường hợp sau thì ngôi nhà đã đủ điều kiện để đưa vào giao dịch mua bán:

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Mọi vướng mắc pháp lý về thuế, hãy gọi ngay: 1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 5) để được luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến về thuế qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty luật MInh Khuê 

>> Xem thêm:  Hộ kinh doanh cá thể sử dụng hóa đơn như thế nào ? Cách tính thuế với hộ kinh doanh