1. Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

Chào luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc muốn được luật sư tư vấn. Tôi có ký kết hợp đồng thuê nhà với chủ nhà, cụ thể hợp đồng quy định thời hạn thuê là 2 năm, hợp đồng ghi rõ là (bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đông). Tôi thuê để mở cửa hàng bán áo quần và đang tạo ra doanh thu lớn.Tuy nhiên, tôi không rõ nguyên nhân vì sao, hay do chủ nhà thấy công việc của tôi làm ăn thuận lợi, đông khách nên đã thông báo bằng văn bản với tôi về việc sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với tôi vào cuối tháng tức là 20 ngày sau. Thực sự tôi rất bức xúc tôi không vi phạm gì quy định hợp đồng, chấm dứt thế này còn ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh buôn bán của tôi.Tôi thắc mắc trường hợp này không biết chủ nhà họ đơn phương chấm dứt hợp đồng như vậy là đúng hay sai?

Cám ơn luật sư tư vấn.

2. Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng do nhà bị ngập nước.

Xin chào luật sư, Công ty em có thuê 1 nhà kho để chứa hàng, thời hạn thuê 2 năm. Hợp đồng có công chứng. Nhưng em muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn do nhà kho bị ngập nước khi trời mưa , đường ra vào bị hư hỏng nặng. Dân cư khu vực xung quanh không cho xe lớn ra vào.Em có gửi thông báo chấm dứt hợp đồng cho chủ nhà mà chủ nhà không chịu nhận nên em đã gửi bưu điện và tới hạn thông báo chấm dứt hợp đồng mà chủ nhà không chịu trả lại tiền đặt cọc cho em , nênn em vẫn tiệp tục để hàng ở kho. Chủ nhà đã thuê người đến khóa cửa kho em và kho cho xe ra vào lấy hàng ở kho.

Vậy đơn phương chấm dứt hợp đồng như vậy em có lấy lại được tiền đặt cọc hay không, và xin luật sư tư vấn cho em phương hướng giải quyết ạ ?

Em xin cám ơn.

3. Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Kính gửi luật sư: Tôi xin được nhờ tư vấn giúp tôi về việc chấm rứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.Tháng 6/2017 bố mẹ tôi có cho thuê lại một căn nhà tại Bắc Ninh với số tiền 50 triệu/tháng, hợp đồng được ký thời gian là 3 năm, nếu bên nào tự ý chấm rứt hợp đồng trước thì sẽ phải đền bù số tiền là 1 tỷ, tuy nhiên đến nay bên thuê nhà muốn chấm dứt hợp đồng không thuê nữa. Sau khi hai bên đàm phán thì bên B không đồng ý thanh toán số tiền phá bỏ hợp đồng trước thời hạn theo thông tin hợp đồng trên. Hợp đồng giữa hai bên được soạn thảo ký và được lập thành hai bản mỗi bên giữ một bản, tuy nhiên chưa công chứng mà chỉ có ký giữa hai bên. Xin hỏi luật gia trường hợp này thì sẽ giải quyết như thế nào. Nếu tôi khởi kiện thì sẽ được xử như thế nào ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới công ty luật Minh Khuê, về câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể.

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng là trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn dựa trên ý trí của một bên chủ thể mà không có sự đồng ý của bên còn lại.

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

1. Bên cho thuê nhà đơn phương cấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo khoản 1, khoản 2, Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này".

Căn cứ vào quy định này thì trường hợp bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do hoặc lý do lấy lại nhà không nằm trong quy định tại khoản 2, Điều 132 trên thì phía chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thê nhà và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thoả thuận. Nếu bạn có ý trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trường hợp này, rõ ràng giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận ký kết hợp đồng với nhau nên trường hợp này bạn cần xem xét kĩ hợp đồng quy định về vấn đề này như thế nào. Có điều khoản quy định về phạt hợp đồng không, quy định về vấn đề bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không.

Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm, thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà hoặc làm thủ tục khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường vì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, đồng thời bồi thường thêm cho bạn một khoản tiền về việc chấm dứt hợp đồng đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bạn. Bạn có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.

Những điều cần lưu ý: Trong trường hợp này là hợp đồng thuê nhà của bạn đang còn thời hạn.

>> Luật sư trả lời: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà thế nào cho đúng với quy định của pháp luật ?

2.Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì bị ngập nước

Căn cứ theo Khoản 3, điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Trường hợp của bạn muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà do nhà bị ngập nước khi trời mưa và đường ra vào bị hư hỏng nặng theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 132 ở trên thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và được lấy lại tiền đặt cọc với điều kiện là bạn đã yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa nhà nhưng bên cho thuê không thực hiện.

Nếu bạn không có yêu cầu sửa chữa nhà mà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn đã vi phạm hợp đồng và phải bồi thường theo những điều khoản ký kết trong hợp đồng

3. Bên cho thuê nhà thu giữ tài sản của bên thuê khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Căn cứ Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản như sau:

Điều 163. Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.

Vậy trong trường hợp của bạn, vì bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê khóa cửa kho và không cho xe ra vào lấy hàng ở kho là vị phạm pháp luật theo quy định tại khoản 1, Điều 163 trên.

Bạn có quyền yêu cầu chủ nhà hoặc làm thủ tục khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu chủ nhà trả lại tài sản cho bạn, nếu việc giữ tài sản đó gây ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh, thu nhận của bạn thì bạn có thể yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại. Bạn có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.

4. Thời hạn báo trước cho bên còn lại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở: " Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Trong trường hợp của bạn, bên cho thuê chỉ báo trước cho bạn 20 ngày về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà vấn đề này không được đề cập đế trong hợp đồng hai bên đã ký kết thì căn cứ theo Khoản 4, Điều 132 ở trên, phía cho thuê nhà đã vi phạm quy định pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Việc báo trước chưa đủ 30 ngày nếu gây thiệt hại cho bạn thì bạn có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật, bạn có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại này của mình nếu như vụ việc kiện lên Tòa án.

5. Có lấy lại được tiền đặt cọc khi bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 đặt cọc được quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo Điều 328 trên thì trong hợp đồng thuê nhà ở, bản chất của việc đặt cọc là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện đúng theo hợp đồng thuê nhà của bên thuê: thuê theo đúng thời hạn đã giao kết, bảo quản các tài sản của bên cho thuê.... Như vậy, khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì bạn rất có thể bị mất khoản tiền đặt cọc nếu không thể thòa thuận với chủ nhà.

Nếu trong hợp đồng ký kết giữa hai bên có điều khoản quy định về tiền đặt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, khoản tiền đặt cọc sẽ được giải quyết theo hợp đồng đó.

Trường hợp trong hợp đồng không có quy định về khoản tiền đặt cọc mà bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bạn có thể thỏa thuận với bên cho thuê nhà để lấy lại tiền đặt cọc. Nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì bạn không thể đòi lại khoản tiền đặt cọc đó được.

6. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại đâu?

Khi có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà mà hai bên không thể giải quyết được bạn có thể nộp đơn khởi hiện lên Tòa án nơi xảy ra tranh chấp (nơi nhà bạn thuê hoặc cho thuê) để yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Khi khởi kiện ra tòa bạn cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo khoản 4, khoản 5, Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, hồ sơ bao gồm:

"4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án."

-Hợp đồng đặt cọc tiền thuê nhà"

-Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

>> Luật sư trả lời: Hợp đồng thuê nhà giữa công ty và cá nhân có phải công chứng không?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi 1900.6162

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.