Giao dịch  biến tướng liên quan đến hợp đồng vay tài sản:

Bên đi vay thường rơi vào tình trạng cần tiền gấp để thực hiện một nghĩa vụ không thể trị hoãn nên họ phải chấp nhận việc vay tiền với lãi suất cao đồng thời với những rủi ro trong việc giao kết. Bên cho vay ngoài ký kết hợp đồng cho vay thì còn yêu cầu thỏa thuận thêm hợp đồng mua bán nhà, hoặc bất động sản có công chứng kèm theo với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều giá trị thực tế, mục đích việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay. Đây là một biến tướng mà bên cho vay sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và thanh toán tiền lãi thì bên cho vay yêu bên vay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp này sẽ tồn tại song song Hợp đồng cho vay và Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc mua bán bất động sản (hợp đồng mua bán tài sản).

Đây là vấn đề diễn ra khá phổ biến ở hoạt động cho vay hiện nay, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh cũng như gây thiệt hại nặng nề tài sản cho bên đi vay.  Vì vậy, làm rõ vấn đề pháp lý của hai hợp đồng trên có ý nghĩa quan trong không chỉ đối với bên cho vay và bên vay mà còn có ý nghĩa thực tiễn giải quyết những tranh chấp đối với các giao dịch cho vay trên.
 
Quy định của pháp luật liên quan

Đối với hợp đồng cho vay: Theo quy định điều 471 Bộ Luật Dân sự “Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”. Chủ thể tham gia cho vay tài sản (trên thực tế chủ yếu là vay tiền) có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc thỏa thuận bằng miệng (pháp luật không hạn chế hình thức hợp đồng), lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên. Như vậy đối với hoạt động cho vay trên là đúng quy định của pháp luật.

Đối với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên cho vay và bên vay:
Theo quy định tại điều 450 Bộ luật Dân sự “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đồng thời có quy định khoản 3 điều 451 bộ luật Dân Sự thì bên bán nhà có nghĩa vụ “giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua”. Và Bên mua nhà có quyền theo quy định tại khoản 3 điều 454 Bộ Luật Dân sự “Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.”

Xét một cách độc lập thì hợp đồng mua bán nhà mà các bên cho vay và bên vay tiến hành ký kết có công chứng sẽ có hiệu lực. Vì đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại điều 122 Bộ Luật Dân sự điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Tuy nhiên xét tổng thể việc giao dịch hợp đồng mua bán tài sản với quan hệ hợp đồng vay tài sản trong trường hợp này theo chúng tôi hợp đồng mua bán tài sản bị vô hiệu do yếu tố giả tạo.

>> Luật sư tư vấn Luật sở hữu Trí tuệ qua điện thoại (24/7) gọi số:  1900 6162

Luật sư tư vấn đăng ký bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ 

Theo quy định tại điều 129 Bộ Luật Dân Sự giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Đối với hợp đồng vô hiệu do giả tạo yếu tố khách quan của nó là luôn tồn tại hai hợp đồng trong đó một hợp đồng bề ngoài và một hợp đồng bị che giấu, các bên có sự đồng thuận trong việc ký kết xác lập tuy nhiên việc thể hiện ý chí ra bên ngoài không thực hiện đúng theo ý chí nội tâm (có sự khác nhau giữa ý chí và bày tỏ ý chí) đối với hợp đồng mua bán tài sản này ta xem xét hai yếu tố trên như sau.

Về việc khác nhau giữa ý chí và bày tỏ ý chí: Trong hợp đồng mua bán trên ta thấy rằng bản chất các bên mong muốn thực hiện giao dịch cho vay và đảm bảo cho hợp đồng vay được thực hiện. Trong khi đó các bên biểu lộ ý chí ra bên ngoài bằng hợp đồng mua bán tài sản. Có nghĩa là có sự không thống nhất giửa ý chí của bên bán (mục đích vay tiền, đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ vay tiền) và thực hiện ý chí của bên bán (ký kết hợp đồng bán nhà) và  đối với bên vay (đồng thời bên mua) tại thời điểm ký kết mong muốn mua tài sản không rỏ ràng (nếu việc thực hiện việc mua bán sẽ rất có lợi) mà mục đích ký kết hợp đồng mua bán để đảm bảo cho hoạt động cho vay. Như vậy giửa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong trường hợp này là không thống nhất.

Về giao dịch bị che giấu: Giao dịch giả tạo luôn có hai giao dịch, một giao dịch bề ngoài và một giao dịch bị che giấu. Trong trường hợp này giao dịch bề ngoài là giao dịch mua bán nhà ở, mua bán bấn động sản. Vậy giao dịch che giấu là giao dịch nào. Hiện nay có hai quan điểm khác nhau, quan điểm thứ nhất giao dịch bị che giấu là giao dịch vay tài sản, quan điểm thứ hai giao dịch bị che giấu là giao dịch đảm bảo thực hiện hợp đồng vay tài sản.

Tôi đồng ý với quan điểm thứ nhất, trường hợp này giao dịch bị che giấu là giao dịch vay tài sản vì các bên mong muốn thực hiện việc vay và cho vay tài sản, tuy nhiên các bên lại ký một hợp đồng mua bán tài sản để mục đích đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng vay. Nhưng khi bên vay không có khả năng trả nợ thì hợp đồng mua bán sẽ thay thế hợp đồng vay (coi như các bên tiến hành mua bán chứ không phải là hợp đồng vay tiền) có nghĩa là hợp đồng vay lúc đó bị che giấu không được thực hiện, hợp đồng vay coi như không tồn tại. Vậy tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán các bên đã có ý định che giấu hợp đồng vay, trường hợp này được xem là giao dịch giả tạo liên quan đến hợp đồng.

Quan điểm thứ hai giao dịch bị che giấu là giao dịch đảm bảo thực hiện hợp đồng vay tài sản. Đối với quan điểm này thừa nhận hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng che giấu giao dịch đảm bảo thực hiện hợp đồng vay. Nhưng theo quan điểm của tôi, trong trường hợp này giao dịch đảm bảo hợp đồng vay chưa hình thành vì các bên mới có mục tiêu đảm bảo hợp đồng vay nhưng chưa thực hiện giao dịch đảm bảo trên (giao dịch đó chưa tồn tại).

Tuy nhiên với quan điểm nào đi nữa thì trong trường hợp này việc giả tạo trong giao dịch là rất rõ ràng, vì vậy hợp đồng mua bán trên bị vô hiệu và hậu quả pháp lý của nó là các bên sẽ hoàn trả lại tài sản cho nhau đồng thời hợp đồng vay sẽ được thực hiện và bên vay có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng vay, thanh toán tiền vay cùng với lãi suất và lãi suất quá hạn do việc chậm thanh toán theo thỏa thuận.

Thực tiễn giải quyết  hợp đồng vô hiệu do giả tạo
Việc xác định hợp đồng giả tạo là rất khó khăn trên phương diện lý luận cũng như thực tiển giải quyết. Đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường thỏa thuận vay là bằng miệng nên việc chứng minh tại tòa án là rất phức tạp và khó khăn vì không có bằng chứng cho việc giao dịch vay tài sản, đồng thời trên thực tế các bên thậm chí đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với hoạt động mua bán trên, và có nhiều căn cứ chứng minh cho sự đồng thuận thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên có rất nhiều vụ việc được Tòa án xét xử tuyên vô hiệu do giả tạo, vì thế những biến tướng của hoạt động cho vay là trái với quy định của pháp luật có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do yếu tố giả tạo theo quy định tại điều 129 Bộ Luật Dân sự.

Từ cơ sở thực tiễn và lý luận trên chúng tôi đưa ra những kiến nghị sau:
Đối với bên cho vay:
Giải pháp đưa ra của bên cho vay để đảm bảo thực hiện hợp đồng vay là trái quy định của pháp luật và sẽ bị tuyên vô hiệu do giao dịch giả tạo vì thế nếu tiếp tục biện pháp này sẽ rất rủi ro cho bên vay vì giao dịch giả tạođương nhiên vô hiệu, đồng thời nếu có giấu hiệu của việc ép buộc thực hiện hợp đồng như đe dọa dùng vũ lực hoặc dùng vũ lực để bên vay phải chuyển giao tài sản thì có thể vi phạm pháp luật Hình sự. Do vậy trong trường hợp này bên cho vay nên ký hợp đồng cho vay kèm theo biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ Luật dân sự.
- Đối với bên vay:
  Chọn đối tác cho vay có uy tín, đồng thời không tiến hành ký kết những giao dịch như trên để tránh trường hợp bị thiết hại do việc bán tài sản nhà cửa như trên. Các giao dịch vay nên tiến hành bằng văn bản có chữ ký mỗi bên, tối thiểu phải giử một bản gốc, để làm chứng cứ trong việc bảo vệ quyền và nghĩa vụ nếu có việc tranh chấp liên quan diển ra.
- Đối với tòa án Nhân Dân Tối Cao
: Nên có quy định hướng dẫn về việc giải thích pháp luật và áp dụng pháp luật đối với giao dịch vô hiệu do giả tạo được quy định tại điều  129 Bộ Luật Dân sự.

Trên đây là những phân tích và quan điểm của tôi về vấn đề trên, tôi mong muốn những bên có liên quan hiểu và thực hiện các giao dịch đúng quy định pháp luật, đồng thời mong muốn toà Tối Cao có những hướng dẩn cụ thể đối với các trường hợp giao dịch vô hiệu do giả tạo. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe các ý kiến và trao đổi những vấn đề liên quan đến nội dung bài viết này.
LS Nguyễn Trinh Đức - Công ty Luật IPIC GROUP

(MINH KHUE LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)