1. Đi tìm ý nghĩa, tác dụng thực tế của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm

Một điểm mấu chốt mà Luật này cần phải khắc phục, đó là pháp luật hiện hành chưa phân định rõ về giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm và giá trị pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo tôi, dự thảo Luật cần khẳng định theo một hướng duy nhất, đã được quy định tại khoản 3 Điều 323 của Bộ luật Dân sự: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”. Xét về bản chất, nếu giao dịch bảo đảm đã xuất phát từ sự tự nguyện của các bên tham gia, các nội dung thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật thì phải có hiệu lực ngay với các bên tham gia giao dịch. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có giá trị đối kháng với người thứ 3, chứ không phải là quyết định giá trị hiệu lực của giao dịch bảo đảm như quy định hiện nay đối với với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900 6162

Để giải quyết vấn đề này, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm nên quy định thống nhất, tập trung những nội dung đang còn bất hợp lý trong các quy định của pháp luật chuyên ngành, chứ không nên chỉ quy định đơn thuần về mặt thủ tục và hình thức đăng ký giao dịch bảo đảm.

2. Cần tập trung về một đầu mối đăng ký giao dịch bảo đảm

Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập trung hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vào một đầu mối đăng ký và đề cao vai trò của Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia. Về quy định, thì Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm có vai trò rất quan trọng trong việc giúp Bộ trưởng Bộ Tư pháp thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm trong phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, trên thực tế, mới chỉ xây dựng thể chế, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và đảm nhận quản lý việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với động sản của các Trung tâm Đăng ký. Trong khi đó, giao dịch bảo đảm bằng bất động sản và tàu thuỷ, tàu bay có vị trí quan trọng, chiếm phần lớn trị giá của giao dịch bảo đảm, nhưng lại đang do các cơ quan chuyên ngành (Tài nguyên và Môi trường, Hàng không, Hàng hải) trực tiếp đảm nhận nhiệm vụ đăng ký. Do đó, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ thật sự cần thiết, có ý nghĩa và đáp ứng được đòi hỏi thực tế khi có đầy đủ các quy phạm pháp luật nhằm thống nhất về một đầu mối đăng ký giao dịch bảo đảm.

 

3. Mối quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm

Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm chủ yếu và có giá trị thực tiễn cao nhất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, hiện nay, để nhận thế chấp nhà ở và đất ở, thì các ngân hàng bắt buộc phải làm bốn công việc sau đây:

Thứ nhất: Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 về “Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ” và khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở về “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”. Riêng việc công chứng, chứng thực hợp đồng cũng trong tình trạng khó phân biệt thẩm quyền giữa Phòng (Văn phòng) Công chứng với UBND cấp xã, huyện vì sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở về vấn đề này;

Thứ hai: Phải đăng ký thế chấp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai. Khi đó, hợp đồng thế chấp đã công chứng hoặc chứng thực mới bắt đầu có hiệu lực;

Thứ ba: Phải thông báo việc thế chấp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở (nếu bên thế chấp là tổ chức) hoặc thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu bên thế chấp là cá nhân) theo quy định tại khoản 2 Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Thứ tư: Phải giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 717 Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.

Ngoài ra, ngay cả khi pháp luật hiện hành có quy định rằng bên nhận thế chấp không cần phải giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì các ngân hàng sẽ vẫn không bao giờ “buông” Giấy tờ này, vì với môi trường pháp lý, xã hội và kinh doanh như hiện nay, thì sẽ có không ít rủi ro, nếu không giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Trong khi đó, theo tôi, xét về lý thì chỉ cần bên nhận bảo đảm thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm là đủ. Việc ngân hàng phải thực hiện cùng một lúc bốn hoạt động dẫn đến lãng phí về thời gian, thiệt hại về tiền bạc, tốn kém về công sức. Trên thực tế, dù đã thực hiện cả bốn việc nêu trên, vẫn không hề có tác dụng rút ngắn thời gian và thủ tục xử lý tài sản thế chấp. Vẫn gặp phải muôn vàn khó khăn trong chặng đường “xếp hàng” khởi kiện, hoà giải, xét xử, thi hành án như những tranh chấp không có tài sản bảo đảm. 

Một hạn chế lớn hiện nay của pháp luật là, dù chỉ có một người duy nhất nhận thế chấp nhà đất nhưng nếu không đăng ký thế chấp, thì cũng vẫn không được công nhận giá trị của giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp này, người đã tự nguyện cam kết đưa tài sản vào thế chấp, thậm chí đã công chứng hợp đồng thế chấp lại vẫn được giải phóng khỏi nghĩa vụ bảo đảm, vẫn có thể mang tài sản đó đi bán, trao đổi, tặng cho, định đoạt… vì theo quy định của pháp luật đất đai thì “hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Do đó, tôi đề nghị Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm cần sửa các điều khoản tại các Luật liên quan theo hướng bãi bỏ các quy định không phù hợp với bản chất của quan hệ dân sự. Theo đó, giao dịch bảo đảm có hiệu lực không phụ thuộc vào thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy, giá  trị pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ là đối kháng với người thứ 3 và việc không đăng ký giao dịch bảo đảm cũng không phủ nhận giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm.

4. Làm gì với một số giao dịch bảo đảm ở nước ngoài?

Khoản 2 Điều 14 Bộ luật Hàng hải năm 2005 quy định: “Tàu biển thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam có thể được đăng ký mang cờ quốc tịch nước ngoài”. Hiện nay, một số ngân hàng nhận thế chấp tàu biển loại này và sang nước ngoài đăng ký thế chấp (như ở Mông Cổ chẳng hạn). Trong trường hợp này, tàu thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam và bên nhận thế chấp cũng là Việt Nam, nhưng lại phải làm thủ tục đăng ký thế chấp ở nước ngoài. Vậy, vấn đề này cũng cần được Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm đề cập đến để bảo đảm giá trị pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể.

Ngoài ra, việc một số doanh nghiệp Việt Nam dùng tài sản là tàu biển hình thành trong tương lai đang được đóng ở nước ngoài để thế chấp cho ngân hàng Việt Nam thì có được pháp luật Việt Nam ghi nhận và bảo vệ không? Trường hợp này cũng cần được đề cập đến trong dự thảo Luật nhằm bảo vệ các bên liên quan, khuyến khích các giao dịch có yếu tố nước ngoài phát triển.

5. Một số vấn đề khác

Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm cần quy định chi tiết hơn về biểu mẫu, giấy tờ đăng ký giao dịch bảo đảm. Các biểu mẫu hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm không có phần nào ghi giá trị tài sản bảo đảm và giá trị phần nghĩa vụ được bảo đảm. Do đó, hoàn toàn không có cơ sở pháp lý để thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự là “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm,…”.

Hoặc ở quy định về việc người nhận bảo đảm thứ nhất cho phép người khác nhận bảo đảm tiếp theo vì “giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm” nhưng sau đó họ hoàn toàn có thế sửa đổi, bổ sung giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm tăng lên mà vẫn được ưu tiên thanh toán, vì trong đăng ký thế chấp không thể hiện giới hạn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Theo khoản 1, Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 (cũng như Bộ luật năm 1995 trước đây), thì ngoài đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất, bất động sản còn có thể là “Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đáng tiếc là từ trước đến nay, pháp luật chưa chỉ ra tài sản nào khác là bất động sản. Do đó, nên quy định tàu bay, tàu biển và tàu hoả là bất động sản để có chế độ pháp lý đặc thù, phù hợp điều chỉnh khi các tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Một số quy định của dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm đòi hỏi  thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm phải nhanh chóng, cụ thể là điều tốt, tuy nhiên, một số quy định trong dự thảo lại không rõ ràng, dễ dẫn đến sự tùy tiện trong việc áp dụng. Ví dụ, khoản 1 Điều 41 của dự thảo Luật quy định “trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết thì cĩng không quá 03 ngày làm việc, kể từ thời điểm nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ ”, nhưng lại không có quy định trường hợp nào thì phải kéo dài thời gian, do vậy rất dễ dẫn đến sự tuỳ tiện khi giải quyết hồ sơ đăng ký; các quy định về đăng ký qua mạng cũng không thấy đề cập đến hệ quả của trường hợp hệ thống đăng ký tạm ngừng hoạt động vì sự cố bất thường, bất khả kháng, mặc dù nhiệm vụ của cơ quan đăng ký là phải duy trì hoạt động của hệ thống,… Ngoài ra, để phát huy hiệu quả, hiệu lực của hệ thống đăng ký trực tuyến, dự thảo Luật cần quy định về trường hợp “bảo dưỡng” đối với hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến…

Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm quy địnhTrong trường hợp hợp đồng có công chứng thì các bên có thể thoả thuận Công chứng viên là người yêu cầu đăng ký”. Theo tôi, quy định trên chưa hợp lý vì pháp luật hiện hành đã có quy định về uỷ quyền và trong trường hợp này, Công chứng viên thực hiện việc đăng ký theo uỷ quyền của các bên ký kết hợp đồng bảo đảm. Vì vậy, nên áp dụng chế định uỷ quyền trong Bộ luật Dân sự để giải quyết thống nhất vấn đề này.

Để dự án Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm thực sự phát huy hiệu quả trong thực tiễn, chúng ta cần rà soát để bãi bỏ một số quy định hiện hành không phù hợp với xu hướng vận động và phát triển của các giao dịch dân sự, thương mại, đồng thời xây dựng Luật này là luật chung, thống nhất điều chỉnh về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó bao gồm cả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các động sản khác.

SOURCE: TẠP CHÍ DÂN CHỦ VÀ PHÁP LUẬT - LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Chủ tịch Công ty Luật BASICO

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

 

---------------------------------------------------

THAM KHẢO VÀ DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN: