Vợ chồng ông A rất thân với vợ chồng ông B và cho vợ chồng ông B mượn nhà để sinh sống. Khi cơ hội đến, vợ chồng ông A đã dùng căn nhà của mình đem thế chấp ngân hàng để vay tiền kinh doanh. Nhưng do việc làm ăn của vợ chồng ông A không thuận lợi, nợ nần quá nhiều, khiến vợ chồng ông B phải cho vợ chồng ông A vay tiền để trả ngân hàng và trang trải nợ nần.

Trước tình hình đó, vợ chồng ông A gợi ý bán căn nhà cho vợ chồng ông B. Sau nhiều lần thỏa thuận, hai bên đã lập bốn văn bản mua bán căn nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng thực. Đang trong quá trình sang tên sổ đỏ, vợ chồng ông A lại làm đơn ra tòa yêu cầu hủy thỏa thuận mua bán căn nhà, buộc vợ chồng ông B phải trả lại nhà.

Qua các cấp xét xử, sơ thẩm rồi đến phúc thẩm, tòa án đều xác nhận việc mua bán căn nhà là có thực, song tuyên bố chấp nhận yêu cầu xin hủy thỏa thuận mua bán căn nhà của vợ chồng ông A và tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Lý do mà tòa án đưa ra là thỏa thuận mua bán căn nhà chưa được hai bên lập hợp đồng, công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, vi phạm quy định về hình thức hợp đồng.

Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà vô hiệu, tòa án buộc ông vợ chồng ông B phải trả lại căn nhà; ngược lại, vợ chồng ông A có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng ông B tiền bán căn nhà đã nhận.

Vi phạm về hình thức hợp đồng

Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của nhà nước, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới một dạng hình thức nhất định.

Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Và theo điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Do đó, vợ chồng ông A và vợ chồng ông B lập bốn văn bản mua bán căn nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng thực đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng.

Lợi dụng quy định để hưởng lợi

Theo điều 134, Bộ luật Dân sự 2005, “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Thực tế cho thấy, tòa án đã áp dụng điều 134, Bộ luật Dân sự 2005 ra quyết định buộc vợ chồng ông A và vợ chồng ông B phải thực hiện các thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng mua bán căn nhà trong thời gian một tháng. Theo đó, vợ chồng ông A và vợ chồng ông B phải đem hợp đồng mua bán căn nhà đi công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền trong thời gian ấn định là một tháng.

Tuy nhiên, vì muốn lấy lại căn nhà nên vợ chồng ông A đã không làm việc này. Vì vậy, việc khắc phục vi phạm về hình thức hợp đồng đã không thể thực hiện được, tòa án buộc phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xác định vợ chồng ông A là bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu.

Với nhận định đó, tòa án căn cứ vào điều 137, Bộ luật Dân sự 2005 buộc vợ chồng ông B phải trả lại căn nhà cho vợ chồng ông A, đồng thời yêu cầu vợ chồng ông A trả lại cho vợ chồng ông B tiền bán căn nhà đã nhận và phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho vợ chồng ông B.

Quy định bắt buộc vợ chồng ông A và vợ chồng ông B thực hiện hình thức hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định tỏ ra không đem lại kết quả như các nhà làm luật mong đợi. Trước sự biến động của giá nhà đất, vì lợi ích vợ chồng ông A càng có động lực để không tiếp tục thực hiện hợp đồng, muốn hợp đồng vô hiệu. Nguời ta sẵn sàng chấp nhận việc bồi thường thiệt hại để đạt được mục đích vì biết rằng cái lợi sau đó có thể bù đắp cho việc phải bồi thường.

Và khi đó, tòa án là nơi để họ lạm dụng đưa ra các yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu với lý do hợp đồng chưa tuân thủ về mặt hình thức để họ đạt mục đích. Do phải tuân thủ pháp luật, nên khi căn cứ vào các quy định hiện hành tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tòa án đã vô tình ủng hộ sự bội ước của vợ chồng ông A. và không đạt được tôn chỉ hướng tới công lý của tòa.

Không nên vô hiệu do vi phạm về hình thức

Pháp luật hợp đồng của các nước không coi trọng về hình thức của hợp đồng, không có quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như ở Việt Nam. Việc không coi trọng hình thức hợp đồng được thể hiện rõ trong Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế năm 2004 và Bộ nguyên tắc về hợp đồng châu Âu.

Hai bộ nguyên tắc về hợp đồng này tuyệt đối không coi trọng hình thức hợp đồng và các bên có thể chứng minh quan hệ hợp đồng bằng bất kỳ hình thức nào. Theo đó, điều 1.2 Bộ nguyên tắc UNIDROIT quy định: “Bộ nguyên tắc UNIDROIT không bắt buộc hợp đồng, tuyên bố hay bất kỳ một hành vi nào khác phải được giao kết hay chứng minh bằng một hình thức đặc biệt. Chúng có thể được chứng minh bằng bất kỳ cách thức nào, kể cả bằng nhân chứng”. Nguyên tắc này được công nhận trong bộ luật dân sự nhiều nước trên thế giới và nó phù hợp với điều kiện giao dịch thương mại quốc tế.

Trong Bộ luật Dân sự 2005, các nhà làm luật nước ta cũng đã có ý định tiếp nhận nguyên tắc vi phạm về hình thức hợp đồng không làm hợp đồng vô hiệu. Cụ thể, tại điều 401 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Với cách quy định như vậy, các nhà làm luật vẫn thể hiện sự luyến tiếc của Nhà nước khi không tham gia vào tự do hợp đồng.

Khi sửa đổi và hoàn thiện Bộ luật Dân sự với mong muốn đề cao tự do hợp đồng nên quy định rõ ràng về việc vi phạm về hình thức hợp đồng không làm cho làm hợp đồng vô hiệu. Nếu sửa đổi theo hướng đó, để tránh các trường hợp như vợ chồng ông A lạm dụng quy định tại điều 134, Bộ luật Dân sự 2005 nhằm không thực hiện hợp đồng, nên có quy định chiểu theo ý chí tự do hợp đồng mà hối thúc các bên hoàn tất thủ tục về hình thức theo luật định.

Khi tòa án có đủ căn cứ chứng minh các bên đã tự do thỏa thuận, hợp đồng đã xác lập nhưng chưa thỏa mãn về điều kiện hình thức thì tòa án buộc các bên thực hiện quy định về hình thức trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không được thực hiện thì hợp đồng được coi là tuân thủ về hình thức. Trong trường hợp này, tòa án cũng có thể ra một quyết định để công nhận hợp đồng đó đã thỏa mãn về điều kiện hình thức và buộc các bên phải tuân theo những nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN - LÊ TRỌNG DŨNG – Văn phòng Luật sư Gia Phạm

Trích dẫn từ: http://www.thesaigontimes.vn