Qua trao đổi, làm việc với đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng của TP Đà Nẵng, chúng tôi nhận thấy, việc thực thi pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại TP Đà Nẵng có nhiều vấn đề cần các nhà hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật suy ngẫm.

         1. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005  

          Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở) và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật” (khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở).

          Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng TP Đà Nẵng tại buổi làm việc với Đoàn khảo sát thì tính đến thời điểm hiện nay, trên địa bàn TP Đà Nẵng vẫn không triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựngcho tổ chức, cá nhân. Thực tế trên cho thấy, sau gần 3 năm kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành (từ 01/7/2006 đến nay), các quy phạm pháp luật liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa đi vào cuộc sống. Phải chăng nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên không chỉ xuất phát từ ý thức chấp hành pháp luật của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở TP Đà Nẵng?

Thực thi pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng: Trái luật nhưng phù hợp nguyện vọng của người dân

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số:  1900 6162

          2. Giải pháp không được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật nhưng lại phù hợp với nguyện vọng của người dân

Theo kết quả khảo sát tại Đà Nẵng, UBND thành phố Đà Nẵng đã “xé rào” khi cho phép các cơ quan chức năng thuộc hệ thống Tài nguyên và Môi trường ghi nhận hiện trạng và công nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất căn cứ vào nhiều yếu tố, ví dụ: căn cứ vào người yêu cầu có đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy phép xây dựng hay không, căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án, căn cứ vào hiện trạng sử dụng, thỏa thuận giữa các bên, xác nhận của UBND địa phương về việc đất và nhà ở ổn định lâu dài, không có tranh chấp… Tài sản gắn liền với đất được Nhà nước công nhận quyền sở hữu không chỉ có nhà ở, mà còn bao gồm nhà xưởng, khách sạn và các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Bản vẽ bất động sản được kê khai có thể được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không được thể hiện tùy theo sự thực hiện của từng cơ quan địa phương.

Xét ở giác độ pháp chế thì TP Đà Nẵng đã thực hiện giải pháp trái với quy định của pháp luật hiện hành, vì theo khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì “trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Với quy định của Luật Đất đai thì việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giá trị xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản là tài sản trên thửa đất đó.

         Xét ở giác độ lợi ích của người dân, xã hội, cũng như mục tiêu quản lý nhà nước thì cách làm nêu trên của TP Đà Nẵng lại nhận được sự “đồng thuận”, vì đã khắc phục được tình trạng “nhiều cửa, nhiều giấy” trong các quy định của pháp luật. Thông qua việc tập trung đầu mối và việc cấp chung một Giấy chứng nhận đã tạo thuận lợi cho người dân, đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính theo hướng “một cửa, một giấy”, cũng như đảm bảo sự tập trung và đầy đủ thông tin về bất động sản.

          3. Đi tìm nguyên nhân của vấn đề

          Theo chúng tôi, một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng “xé rào”của TP Đà Nẵng chính là những bất cập của pháp luật hiện hành liên quan đến đăng ký bất động sản, cụ thể là:

          Thứ nhất, các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.Nhìn chung, các văn bản pháp luật nêu trên đều có quy định về thủ tục đăng ký riêng biệt, tách rời giữa thửa đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi chúng là một thể thống nhất và trong thực tế hầu hết người dân đều chuyển dịch đồng thời thửa đất và tài sản gắn liền với đất.

          Thứ hai, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt. Thực tế cho thấy không chỉ tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mà còn tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản, trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, nên đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này và gây khó khăn, phiền hà cho người dân do phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản.

          Thứ ba, nhìn chung hoạt động đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính. Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký và tuân theo nhiều quy trình đăng ký khác nhau, đồng thời phải nộp nhiều loại lệ phí. Đồng thời, trong thực tế tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản.

          Từ những phân tích trên cho thấy, để nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở nói riêng, đăng ký bất động sản nói chung, chúng ta cần có sự đổi mới trong quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản. Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP - HỒ QUANG HUY

Trích dẫn từ:http://www.moj.gov.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)