Ví dụ mức thuế đất Hà Nội cao nhất, gấp 32 lần mức thuế nông nghiệp. Như vậy, trải qua gần 20 năm thực hiện, nay Luật thuế nhà, đất dự kiến sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2009 và thông qua tại kỳ họp tháng 6/2010 và sẽ có hiệu lực ngày 1/1/2011. Luật này sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế hiện hành liên quan đến nhà, đất, đảm bảo động viên công bằng, hợp lý hơn nữa sự đóng góp của người có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước; góp phần hạn chế đầu cơ, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà phục vụ sản xuất kinh doanh và nhu cầu thiết yếu của nhân dân.

.Tư vấn  luật thuế nhà, đất

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

Một số nội dung của Dự luật được quy định như sau:

Đối tượng chịu thuế là Nhà ở; Đất ở và Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; trong dự luật cũng quy định một số đối tượng không chịu thuế.


Người nộp thuế không chỉ là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất mà còn cả trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là người nộp thuế. Như vậy, việc nộp thuế không phải là công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế. Ngoài ra, trường hợp người có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đem góp vốn bằng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới thì pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất là người nộp thuế.

Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất

1. Giá tính thuế
đối với nhà ở được xác định theo diện tích nhà ở chịu thuế và giá tính thuế của 1m2 nhà ở. Giá tính thuế của 1m2 nhà được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m2 nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại (kể cả trường hợp sử dụng nhà ở để cho thuê hoặc kinh doanh) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Trường hợp có quyền sở hữu nhiều nhà ở thì giá tính thuế là tổng giá trị các nhà ở chịu thuế.

2. Giá tính thuế
đối với đất được xác định theo diện tích đất và giá của 1m2 đất:

Diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất thì diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất có quyền sử dụng.


Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, cụ thể như sau:

a) Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả trường hợp sử dụng đúng mục đích hoặc không đúng mục đích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), là giá đất theo mục đích sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận.

b) Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giá đất theo mục đích đang sử dụng.

Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp vừa để ở vừa để kinh doanh), giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ.

3. Giá tính thuế
đối với nhà, đất được ổn định trong vòng 5 năm kể từ năm tính thuế đầu tiên theo quy định của Luật thuế nhà đất.

Thuế suất
được phân biệt giữa nhà và đất

1. Nhà ở:
Áp dụng thuế suất theo biểu tính theo năm như sau:

So sánh pháp lệnh & luật thuế nhà, đất

2. Đất ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau:
Chính phủ quy định cụ thể diện tích hạn mức đất làm căn cứ tính thuế.

 

So sánh pháp lệnh & luật thuế nhà, đất

3. Đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Áp dụng một mức thuế suất là 0,03%."

Đăng ký, khai, tính và nộp thuế


Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế cấp huyện nơi có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Trường hợp người nộp thuế có quyền sở hữu nhiều nhà ở, quyền sử dụng nhiều thửa đất ở tại một hay nhiều địa phương khác nhau thì người nộp thuế phải lập tờ khai tổng hợp về tất cả các nhà ở có quyền sở hữu, các thửa đất có quyền sử dụng và đăng ký, khai, tính thuế tại nơi người nộp thuế lựa chọn. Sau khi trừ đi số thuế đã nộp tại các địa phương nơi có quyền sở hữu nhà, nơi có quyền sử dụng đất, phần chênh lệnh còn lại sẽ được nộp tại địa phương nơi người nộp thuế đã lựa chọn.

Với các quy định trên, Luật thuế nhà, đất đã có nhiều sửa đổi so với Pháp lệnh thuế nhà đất; do Dự luật quy định cách thu thuế mới, nên khi thực hiện Luật này sẽ gặp phải những khó khăn trong việc xác định giá nhà, đất làm căn cứ tính thuế. Mức thuế suất quy định theo biểu lũy tiến hoặc được trừ một mức sẽ đảm bảo chính sách điều tiết thuế công bằng, người có nhiều bất động sản phải chịu thuế nhiều, người có ít nộp thuế thấp, người có dưới mức ngưỡng thì không phải nộp thuế. Tuy mức thuế suất đối với nhà ở và nhà ở chung cư giống nhau đều là 0,03%, nhưng khác nhau về người có nhà chung cư không được trừ khởi điểm 600 triệu đồng sẽ dẫn đến chính sách điều tiết không bình đẳng giữa người có nhà gắn liền với đất và người chỉ có duy nhất nhà chung cư. Để xử lý bất bình đẳng này thì nên quy định ngưỡng được trừ là 600 triệu đồng, không phân biệt nhà ở gắn với đất hay nhà ở chung cư, trường hợp vừa có nhà gắn với đất và nhà chung cư thì cá nhân lựa chọn được trừ tại một nơi.

Về tính thuế và quản lý đối với trường hợp có nhiều nhà, đất Dự luật đề cập trường hợp người nộp thuế có quyền sở hữu nhiều nhà ở, quyền sử dụng nhiều thửa đất ở tại một hay nhiều địa phương khác nhau thì người nộp thuế phải lập tờ khai tổng hợp về tất cả các nhà ở có quyền sở hữu, các thửa đất có quyền sử dụng và đăng ký, khai, tính thuế tại nơi người nộp thuế lựa chọn. Quy định này đối với người nộp thuế có thể thuận lợi, nhưng sẽ có bất lợi về nguồn thu thuế nhà đất là không được nộp tại địa phương có nhà, đất. Theo Luật ngân sách, nguồn thu thuế nhà đất được phân cấp toàn bộ cho địa phương, người có nhiều quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất phần lớn là những người ở các tỉnh, thành phố lớn, nên rất có thể số thu lại tập trung vào các tỉnh này. Mặt khác, việc quản lý đất đai, xác định vị trí, giá trị nhà, đất gắn với chính quyền địa phương. Vì vậy không nên quy định kê khai tổng hợp các bất động sản mà nên cho phép bất động sản ở đâu thì kê khai với Chi cục thuế nơi đó, việc trừ khởi điểm chịu thuế được tính cho tài sản nơi cá nhân cư trú thường xuyên.

Nếu Dự luật thuế nhà, đất được ban hành sẽ phải thống kê lại tất cả các nhà, đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sở hữu và sử dụng. Qua đó, sẽ góp phần quản lý đối với hệ thống nhà, đất ở Việt Nam; với việc điều tiết cao đối với người sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất; góp phần chống đầu cơ và sử dụng nhà, đất tiết kiệm, có hiệu quả. Ngoài ra, với việc thực hiện Luật thuế nhà, đất mới sẽ nâng cao hơn trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà, đất cũng như trách nhiệm của tổ chức cá nhân trong việc kê khai nộp thuế nhà, đất hàng năm.

Ts. Đỗ Thị Thìn
Hội Tư vấn Thuế Việt Nam

Nguồn: Tạp chí Nhà Quản lý

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)