Tóm tắt nội dung yêu cầu của khách hàng:

Thưa luật sư, Ngày 21/4/2020 Tôi có ký hợp đồng đặt cọc với ông Đỗ Diễn H sinh ngày .../.../19... tại địa chỉ số ... tổ ...., phường ..., quận ..., thành phố Hà Nội để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một phần đất đã có sổ đỏ là .... m2 và một phần đất chỉ có hợp đồng mua bán viết tay chưa tiến hành sang tên. Tổng diện tích là .... m2.

Ông H không phải chủ sở hữu mảnh đất mà được con trai là Đỗ Hoàng H (đang định cư bên Canada là chủ sở hữu mảnh đất) ủy quyền bằng miệng, trực tiếp ngay tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông H mở loa ngoài điện thoại cho tôi với một vị đại điện công ty môi giới bất động sản và một người làm chứng là bà Bùi Thị D trưởng thôn nơi có đất để trao đổi với nhau và anh H có nói ủy quyền cho ông H ký hợp đồng đặt cọc bán đất này.

Trong nội dung hợp đồng đặt cọc có nêu, tôi sẽ đặt trước cho bên ông H 500.000.000 đồng sau đó trong thời hạn 1 -2 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (21/4/2020) ông Đỗ Hoàng H sẽ về nước để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp từ trối bán sẽ phải bồi thường số tiền gấp 02 lần số tiền đặt cọc. Nhưng sau đó bố con ông H không muốn bán đất cho tôi và trả lại số tiền cọc 500.000.000 đồng có biên bản ghi rõ không bán đất nữa. Tôi có trao đổi với bố con ông H về việc yêu cầu bồi thường đặt cọc, thì lúc này ông H mới xin lỗi và nói sẽ tiếp tục bán đất cho tôi nhưng không biết bao giờ ông H mới về do bận việc phải cuối năm mới về được.

Thời điểm ký hợp đồng ông H hoàn toàn tỉnh táo minh mẫn tôi có quay lại video.

Hỏi: Với sự việc này tôi có thể làm gì?

Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

1. Về hiệu lực hợp đồng đặt cọc

Căn cứ Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc Đại diện theo ủy quyền như sau:

“Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.”

Đồng thời căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc Đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy: Bộ luật Dân sự 2015 chưa có quy định rõ về hình thức ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc. Do đó phải có cơ sở chứng minh việc ủy quyền có tồn tại.

2. Về phương án xử lý

Nếu chứng minh được việc ủy quyền tồn tại. Dù hiện nay cha con ông Hịch đã trả lại số tiền đặt cọc. Tuy nhiên vẫn nói sẽ thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đồng thời trong nội dung hợp đồng đặt cọc có quy định thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng từ 1- 2 tháng tính từ ngày 21 tháng 4 năm 2020. Do đó trong thời hạn này bên ông Hịch vẫn chưa vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Kết thúc thời hạn trên nếu ông Hưng không về nước ký hợp đồng chuyển nhượng như đã nêu trong hợp đồng đặt cọc thì có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi ông Hịch cư trú (Điều 26, 35, 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015) để yêu cầu phạt hợp đồng đặt cọc như đã thỏa thuận với trường hợp này sẽ khởi kiện ông Đỗ Diễn Hịch do vi phạm hợp đồng đặt cọc và ông Đỗ Hoàng Hưng sẽ được đưa vào vụ án là một người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Do việc ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc được thực hiện bằng miệng do đó phải có cơ sở chứng minh việc ủy quyền này tồn tại bằng cách:

>> Xem thêm:  Đi xuất khẩu lao động có phải đặt cọc không ? Cách rút tiền đặt cọc đi xuất khẩu lao động ?

Thứ nhất, Lập giấy xác nhận của người làm chứng là nhân viên môi giới bất động sản và bà Bùi Thị Dung trưởng thôn xác nhận nghe được việc ông Hưng có ủy quyền qua điện thoại cho ông Hịch do ông Hịch mở loa ngoài cho mọi người cùng nói chuyện.

Thứ hai, Tiếp tục trao đổi qua điện thoại với ông Hịch, đặc biệt phải trao đổi trực tiếp qua điện thoại với ông Hưng đề nghị ông Hưng về nước thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng theo như thời hạn được nêu trong nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký với ông Hịch theo sự ủy quyền của ông Hưng. Nhấn mạnh vào việc ông Hưng đã có ủy quyền cho ông Hịch. Trong quá trình này thực hiện ghi âm cuộc gọi để có cơ sở chứng minh cho việc ủy quyền là có thực và tồn tại. Khi hết thời hạn 2 tháng ông Hưng không về nước ký hợp đồng chuyển nhượng mà không có lý do chính đáng thì đây cũng được coi là bằng chứng chứng minh việc từ chối giao kết.

Vì quy định pháp luật chưa rõ ràng nên việc thụ lý vụ án sẽ phụ thuộc vào quyết định của Tòa án.

3. Không ký hợp đồng đặt cọc có phải đền cọc?

Tôi xin được tư vấn về đất ạ. Trường hợp của tôi là thế này ạ. Tôi có 1 miếng đất có ý định bán và nhờ cò đất bán giùm vì ở xa nên mọi việc giao dịch với người mua tôi đều gửi qua tin nhắn với cò đất để làm thủ tục bán. Chưa có ký kết bất kỳ hợp đồng cọc nào chưa nhận 1 đồng tiền cọc nào từ người mua cũng như cò đất. Ngày hôm hẹn ra công chứng bán tôi đi từ NT ra ĐN để bán thì tôi quyết định không bán nữa. Vậy tôi có phải đền cọc không ạ. Nếu tôi đã đưa tiền đền cọc cho cò đất rồi thì theo luật có đòi lại được không. Tôi chuyển khoản tiền cọc cho cò đất ạ. Xin luật sư tư vấn giùm ạ. Xin chân thành cảm ơn!

Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Hợp đồng đặt cọc được coi là một giao dịch dân sự giữa 2 bên là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo quy định của BLDS 2015 thì việc đặt cọc không nhất thiết phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực nên nếu bạn và bên mua có thỏa thuận về việc đặt cọc, bên mua có chuyển cho bạn số tiền cọc thì giữa bạn với người đó đã giao kết hợp đồng đặt cọc với nhau. Bạn sẽ là bên nhận đặt cọc, bên mua sẽ là bên đặt cọc còn cò đất chỉ đóng vai trò là trung gian môi giới giữa hai bên. Bạn đã giao kết hợp đồng với bên mua nhưng sau đó lại không đồng ý bán nữa, tức là bạn đã từ chối thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc mà đã chuyển số tiền cọc cho bạn, bạn cũng nhận được số tiền cọc thì khi từ chối thực hiện hợp đồng, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa, bạn mới phải trả lại số tiền mà bên kia đã đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền cọc mà bên kia đã đưa, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, vì bên mua chưa chuyển tiền cọc cho bạn, tức là thực chất chưa có hợp đồng đặt cọc giữa bạn và bên mua thì bạn không có trách nhiệm phải đền cọc cho bên mua, bạn có quyền đòi lại số tiền đền cọc đã chuyển khoản cho cò vì giữa bạn và bên mua chưa có giao kết hợp đồng đặt cọc thì không có lý do gì mà bạn phải đền cọc.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về một số cơ sở pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp.

Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

>> Xem thêm:  Người sử dụng lao động có được giữ tiền đặt cọc của người lao động không ? Cách đòi lại tiền đặt cọc ?

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật TNHH Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở mới nhất năm 2020