Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Em vẫn đang ở Hà Lan, và muốn nhờ bố mẹ em đứng tên mua một mảnh đất của bà chị họ sống trong Tây Ninh. Em muốn nhờ chị tư vấn trường hợp này giúp em:

- Mảnh đất hiện tại có sổ đỏ, thuộc quyền sở hữu của chị họ em. Bà ấy cần tiền đầu tư vào sản xuất nên muốn bán mảnh đất này cho em.

- Vì hiện tại em đang ở Hà Lan, nên em muốn nhờ bố mẹ em đứng tên để mua mảnh đất đó. Nhưng bố mẹ em chưa thu xếp để vào Tây Ninh làm thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất được, nên muốn ký hợp đồng trước, rồi chuyển tiền cho bà chị họ, rồi đến tháng 9 khi bố mẹ em thu xếp vào Tây Ninh sẽ làm thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất.

Đến cuối năm này, khi em về được Hà Nội, bố mẹ em sẽ làm thủ tục sang tên cho em. Em muốn hỏi cách làm sau đây có phù hợp với pháp luật và đảm bảo an toàn cho giao dịch không:

Để cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính pháp lý, vợ chồng chị họ em có phải ra công chứng ở Tây Ninh để ký, rồi chuyển 02 bản gốc đã ký trước công chứng ở Tây Ninh cho bố mẹ em qua bưu điện. Bố mẹ em ở Hà Nội sẽ ra ký trước công chứng hoặc văn phòng luật sư rồi chuyển 01 bản cho chị họ của em. Khi em về được Hà Nội, bố mẹ em sẽ làm thủ tục sang tên mảnh đất đó cho em, dưới sự giúp đỡ của văn phòng chị. Nếu cách làm đó chấp nhận được, khi sang tên mảnh đất đó cho em, bố mẹ em và em có phải vào Tây Ninh để giao dịch trước công chứng không? Hay chỉ cần ra công chứng ở Hà Nội hoặc dưới sự giúp đỡ của văn phòng chị, làm làm được thủ tục chuyển giao mảnh đất cho em?

Mong công ty trả lời giúp em sớm vì bà chị họ em cần tiền trước 30.4.2021?

Xin chân thành cảm ơn!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

-Luật đất đai 2013;

- Luật công chứng 2014;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Điều 42 Luật công chứng 2014 quy định như sau:

“Điều 42. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Theo quy định này, các giao dịch hoặc hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tỉnh Tây Ninh sẽ do công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng của tỉnh Tây Ninh tiến hành công chứng. Ngoại trừ công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Điều 55 Luật công chứng 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:

Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Như vậy, chỉ khi ký hợp đồng ủy quyền thỉ mới đáp ứng được yêu cầu: Vợ chồng chị họ Qúy khách ra công chứng ở Tây Ninh để ký, rồi chuyển 02 bản gốc đã ký trước công chứng ở Tây Ninh cho bố mẹ Qúy khách qua bưu điện. Bố mẹ Qúy khách ở Hà Nội sẽ ra ký trước công chứng rồi chuyển 01 bản cho chị họ của Qúy khách. Nội dung hợp đồng ủy quyền: Chị họ của Qúy khách sẽ ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng đất cho cha mẹ Qúy khách. Sau này Qúy khách về nước, cha mẹ Qúy khách có thể dựa trên hợp đồng ủy quyền này để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Qúy khách.

Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chị họ sang cho bố mẹ Qúy khách, hai bên không thể tiến hành như vậy vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành công chứng tại văn phòng/phòng công chứng ở tỉnh Tây Ninh.

Nếu lựa chọn ký hợp đồng ủy quyền thay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ có những rủi ro nhất định:

Thứ nhất, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào

“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Thứ hai, khi một bên trong hợp đồng chết thì hợp đồng cũng sẽ chấm dứt.

Điều 372. Căn cứ chấm dứt nghĩa vụ

Nghĩa vụ chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ;

4. Nghĩa vụ được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

5. Nghĩa vụ được bù trừ;

6. Bên có quyền và bên có nghĩa vụ hòa nhập làm một;

7. Thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ đã hết;

8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

9. Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;

10. Vật đặc định là đối tượng của nghĩa vụ không còn và được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

11. Trường hợp khác do luật quy định.”

Do đó, Qúy khách trước khi thực hiện giao dịch cần xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng.

Đất trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng?

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế khi mua đất trong diện quy hoạch gặp phải 02 vấn đề sau:

- Khi bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua;

- Thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên.

Thủ tục mua bán đất đai

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

- Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

- Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê