Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

1. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hằng năm sang đất ở

Xin chào cty luật Minh Khuê. Cháu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm thành đất ở( chuyển đổi thêm 50m2 vì trên sổ đỏ của cháu đã có 50m2 đất ở rồi) thì cần những thủ tục gì ạ. Chi phí chuyển đổi được tính như thế nào ạ. Trong thời gian là bao lâu từ khi nhận được hồ sơ xin chuyển đổi của cháu thì các cấp có thẩm quyền phải giải quyết cho cháu ạ, Cháu cần mua hồ sơ xin chuyển đổi ở đâu ạ và trên đơn xin chuyển đổi cháu cần ghi nhũng gì ạ ( nếu cty Minh Khuê có mẫu đơn có thể cho cháu với được không ạ.). Cháu xin cảm ơn. Rất mong nhận được câu trả lời sớm từ công ty

=> TRường hợp bạn chuyển mục đích sửu dụng đất thì bạn cần thực hiện các thủ tục sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Nghị định 43/2014 Hướng dẫn luật đất đai

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo quy dịnh tại Điều 6 Thông tư 30/2014 Quy định về Hồ sơ giao đất cho thuê đát chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 6 Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật đất đai và Điều 14 NGhị định 43/2014 đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật đất đai và Điều 14 NGhị định 43/2014 đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật đất đai

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì theo quy đinh tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất

Điều 5 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khỏn 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc gì về ý kiến tư vấn xin hãy liên hệ với tổng đài 1900.6162để được tư vấn trực tiếp.

2. Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp như thế nào?

Xin chào luật sư. Gia đình tôi có 1 mảnh đất sổ đỏ nông nghiệp do ông bà ngày xưa để lại. Bố mẹ tôi đã xây nhà ở trên mảnh đất này và hiện nay còn xây thêm 1 can nhà nữa cho em trai tôi ở. Mảnh đất này gần đường chính Lê Duẩn, phường Ea Tam, tp Buôn Ma Thuột, cách đường chính Lê Duẩn khoảng 150 mét. Đường vào khu đất nhà tôi là đường tự mở. Hiện nay, gia đình tôi muốn tách sổ cho em trai tôi. Luật sư cho tôi hỏi: 1. Thủ tục tách sổ như thế nào? 2. Có cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? 3. Có phải đăng ký xác nhận quyền sử dụng tài sản trên đất hay không? Gia đình chúng tôi hiện còn khá khó khăn, nên có thể làm từng bước 1 được hay không? Xin cảm ơn luật sư.

=> Trường hợp này nếu muốn tách thửa thì bạn phải xem xét mình có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa không, đối với trường hợp này mục đích sử dụng đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp thì khi muốn xây dựng nhà thì bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất trước, tuy nhiên gia đình bạn chưa thực hiện thủ tục này mà đã tiến hành xây dựng rồi thì ở đây bên bạn sẽ bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi này. Sau đó bạn phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích.

3. Có được xây dựng công trình sản xuất trên đất ở?

Kính thưa luật sư, Tôi có một công ty nhỏ,chuyên gia công hàng may mặc.Chúng tôi chỉ may chứ không cắt.Tôi có thuê một ô đất ( đất để ở) của bố tôi để xây dựng làm nơi sản xuất ,diện tích đất 90m2, tổng diện tích sử dụng là 180m2 (2 tầng). Vậy xin hỏi luật sư tôi làm như vậy có được nhà nước cho phép không ? vì hiện nay sở tài nguyên môi trường nói tôi sử dụng đất sai mục đích và yêu cầu tôi dừng sản xuất Kính mong nhận được trả lời sớm từ luật sư

=> Hiện tại đất của bạn có mục đích sử dụng là đất ở thì nếu bạn muốn sử dụng sang mục đích sản xuất kinh doanh thì đây không phải là trường hợp cần được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà mình chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thôi.

Thưa luật sư, Tôi có mua 01 mảnh đất nông nghiệp diện tích 700 m2 ở Phú Xuyên ,Hà Nội ( có giấy chứng nhận QSD đất Nông Nghiệp), nay tôi xin chuyển đổi mục đích sang đất phi nông nghiệp. Vây tôi phải nộp nghĩa vụ tài chính là bao nhiêu tiền. Cụ thể: -Đất Nông nghiệp áp dụng hiện hành là 135.000 đ/m2 - Đất ở là 540.000 đ/m2 - Đất dịch vụ,thương mại là: 420.000 đ/m2 - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 350.000 đ/m2 Trân trọng cảm ơn!

=> Đối với trường hợp mà cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nếu là đất ở thì bạn sẽ phải phí chuyển đối bằng mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở, còn trường hợp chuyển sang đất phi nông nghiệp khác không phải đất ở thì bạn không phải chịu phí ở đây.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

4. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Kính gửi luật sư! Năm 2012, tôi có mua một mảnh đất thuộc quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh, là đất tổ của dòng họ tôi.Giấy tay tôi mua của những người trong tộc ( đại diện các chi họ con cháu) ký bán.Hiện trạng đất ruộng và bụi rậm, đã có bằng khoán đất do Việt Nam Cộng Hòa cấp. Nay tôi muốn làm chuyển mục đích sử dụng đất và cấp chứng nhận sở hữu qua tên tôi, xin hỏi như vậy có được không ạ ? Mong được luật sư tư vấn và hỗ trợ giải đáp thắc mắc Trân trọng cám ơn!

=> Căn cứ quy định tại khoản 1, điều 100, Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Trường hợp của bạn có bằng khoán đất do Việt Nam cộng hòa cấp đồng thời có giấy tờ mua bán giữa bạn và những người trong dòng họ thì bạn đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định trên.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

" Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định" .

5. Làm sổ đỏ có phải đóng tiền sử dụng đất?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi là công nhân thuộc Tổng công ty bảo đảm an toàn hàng hải miền Bắc, năm 1993 có mua một cái Ao trong khu đất của tập thể bảo đảm hàng hải bán thanh lý cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở. Từ năm 1992 tôi đã phải đóng thuế sử dụng đất cho phường sở tại.Năm 1996 tôi có lập hồ sơ nộp cho phường sở tại để làm sổ mà chưa được. Nay tôi lại nộp hồ sơ để làm sổ bìa đỏ thì họ trả lời tôi là phải chuyển mục đích sử dụng đất như vậy thì có đúng theo pháp luật hay không? xin tổng đài tư vấn cho tôi . Tôi xin cám ơn

=> Trường hợp này bạn đã mua đất từ năm 1993 và có đóng thuế sử dụng đất, do đó, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất phải đủ các điều kiện quy định tại điều 100, 101 của Luật đất đai năm 2013. Bạn phải xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất trước mới chuyển mục đích sử dụng đất được. Do đó, câu trả lời nơi bạn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất là chưa có căn cứ. Do vây, bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất yêu cầu giải quyết.

Gửi luật sư, xin hỏi: Tôi có mua một miếng đất diện tích 5*25. Đất có thổ cư 40 mét, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Hiện nay tôi đang xây dựng nhà ở cấp 4 trên diện tích 100m2. Sau khi đoàn kiểm tra phát hiện thì tôi đã gần xây dựng xong phần thô, lập biên bản vi phạm và yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Tôi đã làm đơn xin chuyển mục đích sử dung đất theo yêu cầu phần 60 m còn lại, vì vậy tôi muốn làm mẫu đơn xin miễn giảm xử phạt hành chính có được không và mẫu gồm những nội dung nào ? Và nếu bị xử phạt thì phạt bao nhiêu? Và nếu có mẫu đơn có thể cho tôi xin mẫu không. Tôi xin chân thành cảm ơn.

=> Việc sủ dụng đất không đúng mục đích của bạn là trái quy định của pháp luật do dó bạn phải thực hiện nghĩa vụ là nộp phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật đồng thời phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, không có trường hợp được miễn xử phạt vi phạm hành chính khi sử dụng đất không đúng mục đích.

Căn cứ quy định tại nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định:

" Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên"

Như vậy, bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp phạt vi phạm hành chính bình thường.

Chào luật sư, Nhà em có mua 1 miếng đất ở huyện Bình Chánh, xã Vĩnh Lộc A với diện tích 4,2 * 12, đất vào tháng 6/2015. Lúc nhà em mua thì chỉ có giấy tờ tay (không công chứng) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đât (có mộc của phường) chứ không có thêm sổ gì hết. Đât nhà em mua được ghi là đất vườn. Giờ nhà em muốn chuyển đất lên đất thổ cư để có thể được xây dựng hơp pháp. Trong khu đất nhà em mua, đã có 1 số miếng chuyển đổi được lên đât thổ cư (gần đây), hoặc 1 số miềng là đất thổ cư ngày trước. Em có lên ủy ban nhân dân xã Vĩnh Lộc A để hỏi, thì họ lại nói điều kiện để làm là tổng diện tích 120m và chiều ngang tối thiểu 7m. Theo em tiều hiểu đó là diện tích tối thiểu để tách thửa. Vậy giờ em phải làm sao để có thể chuyển được lên đất thổ cư và quy trình như thế nào. Cảm ơn luật sư.

Để chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn phải có Giấy chứng nhận sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ quyết định số 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh thì

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, với diện tích 4,2 * 12 thì không đủ điều kiện để đươc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Do đó, gia đình bạn không thể chuyển mục đích sử dụng đất được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê