Thông tin đất: 126. 1m2 hình thức sử dụng chung; nhà ở: diện tích xây dựng: 125. 4m2 diện tích sàn 376. 2m2 hình thức sử dụng chung). Mình chỉ thấy được sổ hồng của 1 căn mình mua còn lại 7 sổ kia mình không biết có hay không ? Nếu mình mua như vậy sau này mình có bán lại cho người khác được không. Và khi bán thì có cần xin ý kiến của 7 gia đình còn lại không ? Mình muốn yêu cầu bên bán làm thủ tục sang tên của mình vào sổ hồng được không? Chi phí như thế nào?  

Xin cảm ơn luật sư!

 

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ Luật Dân sự năm 2015

- Luật Đất Đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn :

Theo quy định tại Điều 430 – Bộ luật dân sự năm 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

Như vậy, hợp đồng mua bán được hình thành từ sự thỏa thuận giữa hai bên:

>> Xem thêm:  Phải làm gì khi hàng xóm mượn sân chung để kinh doanh đồ ăn sáng, gây ồn ào, bần thỉu ?

- Bên bán: Là bên có tài sản thuộc sở hữu của mình cần chuyển giao cho người khác để có một khoản tiền nhất định.

- Bên mua: Là bên có nhu cầu sở hữu một tài sản nhất định nên chấp nhận chuyển giao cho bên kia một khoản tiền để được sở hữu tài sản.

Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản chỉ có thể xác lập chừng nào các bên đã thỏa thuận được với nhau về đối tượng mua bán và giá mua bán tài sản. Căn cứ vào Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 quy định: 

“1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.”.

Trường hợp của bạn nêu thuộc trường hợp sở hữu chung theo phần, mỗi đồng chủ sở hữu biết trước được tỷ lệ phần quyền của mình đối với khối tài sản chung. Phần quyền đó có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau. Do đó, tại Điều 209 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung”; và “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trong trường hợp muốn bán tài sản mà một người đồng sở hữu không đồng ý thì tại Điều 216 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” . Cũng tại Khoản 1 Điều 218 Bộ luật dân sự quy định: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình”. Việc định đoạt tài sản chung là một trong những quyền năng của chủ sở hữu, việc định đoạt này thông qua việc mua bán, tặng cho, cho thuê, cho vay… Vì quyền của chủ sở hữu tài sản thuộc sở hữu chung theo phần được xác định rất rõ ràng do vậy chủ sở hữu sẽ có quyền định đoạt tài sản của mình mà không cần phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu theo phần khác.

Ngoài ra căn cứ tại Điều 126, Luật Nhà ở 2014 quy định về Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

 - Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

- Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Về hồ sơ, lệ phí thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

>> Xem thêm:  Hướng dẫn khai thuế, nộp Lệ phí trước bạ theo quy định mới 2020

1.Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký Mẫu 01/LPTB - nếu có).

2.Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng bổ sung 04 bản mẫu 11/TK-TNCN-  nếu có).

3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền). 

5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền). 

6. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí : 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Thông tin cụ thể như sau:
 - Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán

-Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5%  giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành). Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu TSCĐ (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế...) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa TSCĐ vào sử dụng).

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất