Kính thưa Luật sư! Tôi muốn hỏi luật sư về một việc như sau: Vợ chồng tôi đang mua một căn hộ tập thể của một người phụ nữ tên B, chúng tôi đã thỏa thuận về giá cả và đặt cọc tiền để đợi sang tên đổi chủ quyền sử dụng đất. Sau khi đặt cọc tiền xong thì vợ chồng tôi mới biết là bà B mua căn hộ này trước đây của một người tên T, trong sổ đỏ vẫn đang đứng tên ông T chứ chưa sang tên cho vợ chồng bà B. Khi xem giấy tờ thì giữa ông T với bà B mua bán với nhau chỉ thỏa thuận bằng giấy tờ viết tay chứ không có công chứng nhà nước. Vợ chồng tôi có đi cùng bà B đến nhờ ông T sang thẳng tên cho vợ chồng tôi mà không cần qua vợ chồng bà B. Nhưng sự việc lại không dễ như mình mong, vì vợ chồng bà B đã ra toà ly hôn nên việc ông T sang tên cho vợ chồng tôi là không dễ dàng. Theo đơn xét xử sơ thẩm và phúc thẩm của toà án về việc hai vợ chồng bà B ly hôn không nói đến căn hộ tập thể mà chúng tôi đang cần mua. Tôi có hỏi bà B và bà cho biết là căn hộ đó hai người tự thỏa thuận và không đưa vào tài sản chung của hai vợ chồng (tự thỏa thuận là cho con trai), còn tài sản chung của hai người đã bán và chia đôi rồi. Còn về phía ông T là người đứng tên chủ sở hữu của căn hộ tập thể đó thì không dám sang tên cho vợ chồng tôi vì lúc mua cả hai vợ chồng bà Bình cùng ký vào giấy tờ hợp lệ mua/bán giữa 3 người. Ông T chỉ sợ nếu sang tên cho vợ chồng tôi thì biết đâu sau này chồng bà B lại quay về kiện ông T. Bây giờ chúng tôi không biết làm cách nào để giải quyết trường hợp này, vì chúng tôi đã đặt cọc tiền. Xin luật sư cho chúng tôi biết trong trường hợp này chúng tôi và người bán phải làm gì để hợp thức hóa được giấy tờ sang tên đổi chủ quyền sử dụng đất ? Tôi xin chân thành cảm ơn và mong nhận được câu trả lời sớm.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

2. Nội dung phân tích:

Tình huống của bạn có thể chia làm hai cách như sau:

Cách 1: Các bên có thể thỏa thuận như  sau: ông T hủy hợp đồng bán nhà và đất viết bằng tay với bà B , sau đó chuyển quyền sử dụng đất sang cho vợ chồng bạn.

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm năm 2013 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này."

Mặt khác, tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định về hình thức chuyền quyền sử dụng đất:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì sẽ không có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp của bạn, bà B  mua nhà với ông T nhưng hợp đồng chỉ thể hiện bằng giấy tờ viết tay chứ không có công chứng nhà nước, do đó hợp đồng này bị vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 410 và Điều 134  Bộ luật Dân sự 2005.

Giải quyết hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu, tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

Và bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán này là vô hiệu.

Cách 2: Ông T chuyển quyền sử dụng đất sang cho bà B  và bà B sẽ chuyển quyền sử dụng đất sang cho vợ chồng bạn.

Theo quy định tại  Khoản 2 Điều 699 Bộ luật Dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: "Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng."

Do đó, ông T có nghĩa vụ phải giao toàn bộ giấy tờ về quyền sử dụng đất của mình cho bà Bình theo thủ tục luật định và bà B  lại chuyển toàn bộ giấy tờ đó sang cho bạn.

Về phần chồng bà B , do đây là nhà và đất mà hai vợ chồng bà đã cùng nhau ký vào giấy mua, bán với ông T nhưng hai người đã ly hôn, khi ly hôn lại không đề cập đến việc chia căn hộ này với Toà án mà tự thỏa thuận với nhau để cho con trai nên ông T  lo lắng sau này chồng bà B  sẽ về đòi mình. Vấn đề này giải quyết như sau, hai vợ chồng bà B ly hôn và việc ly hôn đã có hiệu lực pháp luật được công nhận trong bản án sơ thẩm và phúc thẩm đồng nghĩa với việc quyền và nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng cũng chấm dứt. Căn hộ tập thể đó được ông bà thỏa thuận với nhau là để lại cho con trai, vì vậy con trai ông bà là người thừa kế lại, do đó chồng bà B không còn quyền sở hữu căn hộ trên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ:

Email  Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn:  1900.6162 

Trân trọng./. 

Bộ phận tư vấn luật đất đai.

 

 

 

 

>> Xem thêm:  Hỏi về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

>> Xem thêm:  Sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng hay tặng cho ?

 

 

 

 

 

 

>> Xem thêm:  Tại sao ở Việt Nam sổ đỏ - không dễ để được cấp ?