Hợp đồng 2 bên thực hiện đầy đủ chuyển tiền, bàn giao các giấy tờ quyết định cấp đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản được ký xác nhận của vơ chồng 02 bên và có 02 người làm chứng xác nhận. Đất mua này do quân đội, huyện quyết định cấp nên sổ đỏ bên mua tiếp tục đóng tiền để được cấp giấy CNQSD đất theo quy định, khi bàn giao sổ bên bán đã bàn giao và có ký xác nhận. Mảnh đất đó hiện nay chúng tôi đang quản lý và không có tranh chấp gì. Do điều kiện hiện nay tôi mới muốn chuyển tên trong giấy CNQSD đất. Tuy nhiên bên bán nhất quyết không cung cấp các giấy tờ và ký xác nhận để tôi làm hợp đồng mua bán mới công chứng theo quy định và chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua. Xin luật sư tư vấn cho tôi:

1. Bên bán đất có thể lấy lại mảnh đất chúng tôi đã mua theo hợp đồng không?

2. Nếu bên bán nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng "cùng với bên mua hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua", chúng tôi có kiện ra Tòa dân sự để bên bán thực hiện hợp đồng mua bán không?

3. Xin luật sư tư vấn cách giải quyết tốt nhất cho chúng tôi. Xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi:   1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, sang nhượng, tặng cho nhà đất mới năm 2020

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Nội dung tư vấn:

Hình thức của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

"Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất  

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp này hợp đồng mua bán nhà đất của bạn được ký kết tháng 4/2007 mà không có công chứng, chứng thực là đã vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Như vậy là giao dịch mua bán nhà đất này không tuân thủ về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 và giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu."

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Trong trường hợp mà bên bán đất yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu. Theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại tất cả số tiền và tài sản đã nhận từ bạn và bạn sẽ phải trả lại đất cho bên bán. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường. Như vậy thì bên bán đất có thể lấy lại mảnh đất mà bạn đã mua trong trường hợp này.

Trường hợp này bên bán đất nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng "cùng với bên mua hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua". Thì bạn không thể kiện ra Tòa dân sự để yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng mua bán được, do giao dịch này vô hiệu. Theo quy định thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Theo đó bên bán sẽ không có nghĩa vụ phải thực hiện các cam kết trong hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp bên bán nhất quyết không chịu làm hợp đồng mua bán mới công chứng theo quy định và chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Bạn có quyền yêu cầu bên bán trả lại toàn bộ số tiền đã nhận, yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại và bạn sẽ trả lại đất cho bên bán. Trong trường hợp bên bán không chịu trả lại số tiền, tài sản đã nhận. Thì trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khởi kiện đòi lại tiền tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bên bán đất.

Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp ?

- Đơn khởi kiện (theo mẫu );

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện( Cam kết giao và nhận tiền đặt cọc; hợp đồng mua bán nhà đất; giấy biên nhận thanh toán... );

- Bản sao có công chứng chứng thực CMND hoặc sổ hộ khẩu;

- Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Dân sự.

>> Xem thêm:  Muốn giải quyết tranh chấp đất đai thì nộp đơn đến cơ quan nào?