Luật sư tư vấn:

1. Lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở theo  Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, quy định chi tiết như sau:

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở (bao gồm cả dự án có thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân xây dựng nhà ở) được thực hiện theo quy định sau đây:

1.    Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

2.    Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

a)     Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;

b)    Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;

c)    Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

3.   Trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều này. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên.

4.   Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều này thực hiện như sau:

a)    Hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư bao gồm: văn bản đề nghị của nhà đầu tư (trong đó ghi rõ tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất, dự kiến tiến độ thực hiện dự án); bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính các giấy tờ sau để đối chiểu: văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản 3 Điều này; giấy tờ chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án theõ quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ chứng minh có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b)    Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì nhà đầu tư được xác định tại khoản 3 Điều này gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại điểm a khoản này đến Bộ Xây dựng để được xem xét, quyết định công nhận chủ đầu tư dự án; trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì nhà đầu tư gửi 01 bộ hồ sơ này đến Sở Xây dựng tại địa phương có dự án để xem xét, trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công nhận chủ đầu tư dự án;

c)    Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản này, Bộ Xây dựng hoặc ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, ban hành Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền. Trường hợp nhà đầu tư không đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư thì trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có văn bản thông báo cho nhà đầu tư đó biết rõ lý do;

d)    Nội dung của quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở bao gồm: căn cứ pháp lý ban hành quyết định, tên chủ đầu tư được công nhận, hiệu lực của văn bản công nhận, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án theo quy định pháp luật.

5.   Nhà đầu tư được công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều này có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của Nghị định này, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan. Việc thỏa thuận phân chia lợi nhuận giữa các bên đôi với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị định này; trường hợp các bên có thỏa thuận phân chia lợi nhuận băng sản phẩm nhà ở thì bên được phân chia sản phẩm nhà ở (không phải là chủ đầu tư) chỉ được ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở với khách hàng sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

6.    Việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khu đô thị có nhà ở phải đáp ứng quy định tại Điều này, các quy định của pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị và pháp luật khác có liên quan.

 

2. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi bởi bởi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, quy định:

1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở (Khoản này được sửa đổi bởi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020).

2.     Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.

3.     Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.

4.    Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

 

3.  Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại

Điều 24 Luật Nhà ở 2014 quy định:

1.    Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.    Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

3.    Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

 

4. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Điều 25 Luật Nhà ở 2014 quy định:

1.    Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.

2.     Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.

3.     Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4.     Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5.     Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6.     Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.

7.     Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

8.     Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở - Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162, Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc.

Luật Minh Khuê (tổng hợp)