Trả lời:

1. Khái niệm giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng (GPXD) là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Nó là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch xây dựng đô thị đã được thông qua, qua đó có thể xác định người dân xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch.

- Theo Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, phân theo nội dung thì giấy phép xây dựng gồm:

+ Giấy phép xây dựng mới;

+ Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

+ Giấy phép di dời công trình.

- Phân theo thời hạn thì giấy phép xây dựng được chia làm 2 loại đó là:

+ Giấy phép xây dựng có thời hạn: Loại giấy phép này được cấp cho các dự án xây dụng công trình, các loại công trình nhà ở, nhà dân có thời hạn sử dụng nhất định theo kế hoạch thực hiện.

+ Giấy phép xây dựng được cấp theo giai đoạn: Loại giấy phép xây dựng này được cấp phép đối với từng phần nhỏ của các công trình xây dựng hoặc là đối với từng công trình xây dựng của các dự án xây dựng trong quá trình thiết kế xây dựng của những dự án chưa được hoàn thiện xong.

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi khởi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ (gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình), chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Để được cấp giấy phép xây

dựng, các công trình này phải thỏa mãn các điều kiện luật định, cụ thể như sau:

* Đỗi với công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định của pháp luật; và

- Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; hoặc phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành (đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng).

* Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

>> Xem thêm:  Quy định mới năm 2021 của pháp luật về xây dựng nhà ở ?

Khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

3. Các công trình nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng

Từ ngày 01/01/2021 căn cứ điểm h và điểm i Khoản 2 Điều 89 quy định chung về cấp giấy phép xây dựng của Luật Xây dựng 2014 sử đổi bổ sung năm 2020, các công trình nhà ở riêng lẻ sau sẽ không cần GPXD.

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Câu hỏi: Thưa luật sư, gia đình tôi có một trang trại tại xã Xín Cái, huyện Mèo Vạc, tỉnh Hà Giang. Gia đình tôi muốn xây dựng nhà sàn 100m2. Vậy, với công trình lớn như vậy, gia đình tôi có phải xin giấy phép xây dựng không?

Trả lời: Theo những quy định trên thì nhà ở riêng lẻ ở vùng núi, nông thôn chưa có quy hoạch sẽ không phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, xã Xín Cái là vùng biên giới sẽ liên quan đến công tác quốc phòng an ninh hành lang biên giới Việt Nam – Trung Quốc, nên có thể sẽ thuộc quy hoạch của Nhà nước. Hãy liên hệ vs cơ quan có thẩm quyền dưới đây để được biết về quy định và chính sách của Địa phương về quy hoach.

4. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi GPXD

>> Xem thêm:  Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài bao nhiêu ? Diện tích ban công được phép xây dựng tói đa là bao nhiêu?

Từ 01/01/2021:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GPXD đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp GPXD trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GPXD thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GPXD đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

- Cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi GPXD do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD không thu hồi GPXD đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi GPXD.

5. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở

Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng bao gồm 03 thủ tục khác nhau là: (i) thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới, đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình và đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp di dời công trình. Quy trình và các bước thực hiện cụ thể đối với các thủ tục này như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Căn cứ Khoản 1 điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định về hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở như sau:

“a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.”

Như đã nói bên trên, tùy thuộc vào mục đích xin cấp giấy phép xây dựng của bạn là gì, bạn sẽ chuẩn bị hồ sơ của mình theo một trong ba danh mục tài liệu cụ thể sau:

>> Xem thêm:  Năm 2021, xây nhà lấn, chiếm đất công có bị phạt không ?

* Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm;

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đổ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế theo quy định tại đoạn này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kê' phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ đô thị mới nhất

* Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng để sửa chữa, cải tạo công trình

- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở theo mẫu;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp; và

­- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 X 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

* Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng để di dời công trình

- Đơn để nghị cấp giấy phép di dời công trình theo mẫu;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu công trình theo quy định của pháp luật;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ tổng mặt bằng, nơi công trình sẽ được di dời tới tỷ lệ 1/50 - 1/500;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 tại địa điểm công trình sẽ di dời tới;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức, cá nhân có đủ điểu kiện năng lực thực hiện; và

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở cập nhật mới nhất năm 2021

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính phương án di dời. Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định bên trên là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

Bước 2: Nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (với thành phẩn hồ sơ như tại Bước 1) đến UBND cấp quận, huyện nơi có nhà ở.

Bước 3: UBND cấp quận, huyện cấp giấy phép xây dựng (kèm theo hồ sơ thiết kế đã nộp có đóng dấu của cơ quan cấp phép) theo đơn đề nghị cho người nộp đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trường hợp xem xét thêm thì phải có văn bản thông báo và thời hạn kéo dài thêm sẽ không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn nêu trên. Bạn sẽ phải đóng lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Điều kiện, trình tự thủ tục cấp giấy phép xây dựng? Không xin giấy phép xây dựng bị phạt bao nhiêu?

Câu hỏi thường gặp về cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ?

Câu hỏi: Tại sao phải xin giấy phép xây dựng?

Trả lời:

Khi xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng (trừ trường hợp công trình được miễn) vì những lý do sau đây:
- Đây là thủ tục pháp lý bắt buộc với công trình xây dựng là nhà ở được pháp luật Việt Nam quy định và đang có hiệu lực thi hành.
- Giảm thiểu rủi ro khi xảy ra tranh chấp kiện tụng liên quan đến xây dựng công trình.
- Giấy phép xây dựng giúp tạo điều kiện cho những tổ chức và các hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện thuận lợi các dự án xây dựng một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất.
- Giấy phép xây dựng giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, giám sát được sự hình thành và phát triển của hạ tầng cơ sở vật chất, bảo vệ những cảnh quan tự nhiên và môi trường, góp phần phát triển những kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ được bản sắc dân tộc.
- Khi chủ đầu tư không thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng công trình nhà ở mà vẫn cố tình xây dựng, cơ quan chức năng sẽ xử phạt hành chính và cưỡng chế phá dỡ công trình. 

Câu hỏi: Phạt bao nhiêu tiền khi xây nhà không có giấy phép xây dựng?

Trả lời:

Theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bị phạt tiền như sau:

- Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại nông thôn.

- Phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Câu hỏi: Khu vực đô thị là gì?

Trả lời:

Khu đô thị là khu vực được xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng xã hội, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật,… trong đó, các yếu tố về quy hoạch, mật độ xây dựng, kết nối giao thông, tiện ích cảnh quan môi trường được tính toán rất kỹ càng.