1. Khái niệm về "Giấy mua bán đất viết tay" ?

Các quy định pháp luật hiện hành chưa có văn bản nào đưa ra định nghĩa là "Giấy tờ mua bán đất viết tay" là gì? Thường khi nhắc đến cụm từ này thì mọi người sẽ hiểu đây là chỉ một dạng hợp đồng mua bán đất được viết bằng tay (thay vì đánh máy) và hợp đồng này chỉ được ký giữa bên mua và bên bán mà không được công chứng, chứng thực.

 

2. Hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không?

Để xác định hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý hay không? thì chúng ta cần xét đến thời điểm giao kết hợp đồng, cụ thể như sau:

 

2.1 Hợp đồng mua bán được xác lập sau ngày 01/07/2014

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 thì hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Vì vậy những hợp đồng mua bán viết tay mà không được công chứng, chứng thực sẽ bị coi là vi phạm quy định về mặt hình thức của hợp đồng và sẽ bị vô hiệu, Tuy nhiên tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 những giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực mà một trong các bên hoặc các bên đã thực hiện được tối thiểu 2/3 nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch đó có giá trị pháp lý. Điều này được hiểu là không phải tất cả các hợp đồng mua bán đất được xác lập từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 đều sẽ bị vô hiệu mà trong một số trường hợp vẫn có thể yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch có hiệu lực.

Ví dụ: Ông Y có 200 m2 đất ở, ngày 01/02/2021 ông Y quyết định bán 50 m2 đất ở trong tổng số 200 m2 đất của mình cho ông X để ông X xây dựng nhà ở với giá là 300 triệu đồng, hai bên ký giấy tờ mua bán đất viết tay và có thỏa thuận là ông X trả trước 200 triệu. Khi nào thanh toán nốt 100 triệu thì hai bên mới làm hợp đồng công chứng và tách thửa đất sang tên ông X, ông X được xử dụng mảnh đất để làm nhà kể từ ngày ký hợp đồng mua bán viết tay và thanh toán lần 1. Sau đó ông X đã xây ngôi nhà 02 tầng trên mảnh đất và sinh sống ổn định cho đến cuối năm 2021 ông X muốn thanh toán nốt 100 triệu để làm thủ tục tách thửa và sang tên đất nhưng do giá đất tăng cao nên ông Y không nhận tiền, muốn đòi lại đất và không còn muốn bán mảnh đất này cho ông X nữa, ông X không đồng với yêu cầu trên. Trên thực tế mặc dù giao dịch giữa ông X và ông Y là giao dịch mua bán viết tay, đang vi phạm quy định bắt buộc phải cống chứng, chứng thực nhưng ông X đã thanh toán được tối thiểu 2/3 nghĩa vụ trả tiền của mình và ông Y đã thực hiện giao đất cho ông X. Vậy theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự thì giao dịch mua bán đất viết tay dù vi phạm về mặt hình thức nhưng các bên đã thực hiện được tối thiểu 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng nên ông X hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch trên.

 

2.2 Hợp đồng mua bán đất viết tay xác lập trước ngày 01/07/2014 có giá trị pháp lý không?

Với những hợp đồng mua bán đất viết tay được thực hiện trước ngày 01/07/2014 thì pháp luật Đất đai, cụ thể là tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi bởi khoản 54 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định sẽ có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay và không công chứng/chứng thực sẽ không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ được công nhận quyền sử dụng đất cho người mua đất, cụ thể như sau:

a. Trường hợp 1: Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/08/2008 hoặc sau từ 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/08/2008 đến nay vẫn đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
(sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp các văn bản chứng minh đã nhận chuyển nhượng nhượng đất trong 03 trường hợp dưới đây:

(1) Người yêu cầu cấp GCNQSDĐ là người đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất từ trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

(2) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trong giai đoạn từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà đã có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

(3) Người yêu cầu cấp GCNQSDĐ là người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2014

b. Trường hợp 2: Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp người đang sử dụng đất đã được nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển chỉ có GCNQSDĐ hoặc không có GCNQSDD nhưng có các giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất như hợp đồng,... thì thực hiện cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất như sau:

Bước 1: Người đang sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có lên Văn phòng đăng ký đất đai;

Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở của UBND cấp xã nơi có đất để thông báo về việc làm hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Trường hợp không rõ thông tin của người chuyển nhượng thì phải đăng lên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong 03 số liên tiếp.

Bước 3: Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo đầu tiên hoặc ngày đăng tin đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của đại phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, khiếu nại thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục hủy GCNQSDĐ cũ đã cấp đồng thười cấp GCNQSDĐ mới cho người nhận chuyển nhượng đang sử dụng đất. Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên giải quyết theo quy định của pháp luật.

Như vậy theo quy định trên thì có 02 trường hợp mua bán đất trước ngày 01/07/2014 mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

 

3. Hợp đồng mua đất viết tay mà không đánh máy thì có thể công chứng và thực hiện thủ tục chuyển nhượng không?

Theo Luật Công chứng 2014 không có quy định hợp đồng công chứng bắt buộc phải đánh máy. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng không có điều khoản nào quy định hợp đồng mua bán đất để công chứng thì phải được đánh máy tahy vì viết tay. Như vậy hợp đồng mua bán viết tay chỉ cần đảm bảo đủ nội dung quy định, mục đích không kết không trái pháp luật,... thì có thể công chứng như bình thường.

 

3.1 Hợp đồng mua bán đất viết tay để công chứng cần có những nội dung gì?

Theo quy định tại Điều 698 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nội dung của một hợp đồng chuyển nhượng đất và tài snar gắn liền với đất cận có những nội dung sau để đảm bảo tính pháp lý:

- Ghi đầy đủ thông tin của các bên tham gia giao kết hợp đồng (bên mua và bên bán): Họ tên, năm sinh, số CMND/CCCD, địa chỉ,....;

- Đối tượng của hợp đồng: Thông tin về thửa đất và tài sản trên đất như trong sổ đỏ;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng;

- Giá chuyển nhượng mà các bên đã thông nhất, thười gian thanh toán và hình thức thanh toán như thế nào?;

- Quyền của bên thứ 3 đối với mảnh đất mua bán (nếu có);

- Trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng này;

- Ngày tháng năm giao kết hợp đồng;

 

3.2 Có bắt buộc phải công chứng giấy tờ mua bán đất viết tay không?

Theo như phân tích ở trên thì hợp đồng mua bán đất cần công chứng/chứng thực mới có giá trị pháp lý nên việc công chứng hợp đồng là bắt buộc. Trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia ký kết giấy tờ là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

 

3.3 Nhân viên công chứng từ chối công chứng giấy tờ mua bán đất viết tay thì xử lý như thế nào?

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng mua bán đất viết tay hoàn toàn có thể được công chứng. Vì vậy nếu công chứng viên từ chối công chứng vì lý do hợp đồng viết tay là trái pháp luật. Theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực công chứng thì trường hợp này công chứng viên có thể bị phạt với mức từ 01 đến 03 triệu đồng.

 

4. Mẫu giấy mua bán đất viết tay

Tải mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay tại: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, sang nhượng, tặng cho đất đai

Trên đây là phần tư vấn, giải đáp của Luật Minh Khuê về vấn đề "Mẫu giấy mua bán đất viết tay". Mục đích đưa ra nhằm cung cấp cho các tổ chức, cá nhân tham khảo. Nếu có những vướng mắc về pháp lý càn hỗ trợ vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.6162.  Rất mong nhận được sự hợp tác!