1. Mẫu hợp đồng cho thuê đất mới nhất

Mẫu hợp đồng cho thuê đất (Mẫu số 04) (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Mẫu số 04. Hợp đồng cho thuê đất

(Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: ....

..., ngày..... tháng .....năm ....

HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thihành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyênvà Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Quyết định số………….ngày…tháng …năm…của Ủy ban nhân dân……..về việc cho thuêđất……………..1

Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ... tại ……………………………., chúng tôi gồm:

I. Bên cho thuê đất:

……………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………..

II. Bên thuê đất là: ..................................................................................

(Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; đối với cá nhân thìghi tên cá nhân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản (nếucó); đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tàikhoản…..).

III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với các điều, khoản sau đây:

Điều 1. Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất như sau:

1. Diện tích đất .............. m2 (ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông)

Tại ... (ghi tên xã/phường/thị trấn; huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê).

2. Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địachính) số ..., tỷ lệ …….. do ... .......lập ngày … tháng … năm ... đã được ... thẩm định.

3. Thời hạn thuê đất ... (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp vớithời hạn thuê đất), kể từ ngày ... tháng ... năm ... đến ngày ... tháng ... năm ...

4. Mục đích sử dụng đất thuê:.......................................

Điều 2. Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau:

1. Giá đất tính tiền thuê đất là ... đồng/m2/năm, (ghi bằng số và bằng chữ).

2. Tiền thuê đất được tính từ ngày ... tháng ... năm...............................

3. Phương thức nộp tiền thuê đất: ...........................

4. Nơi nộp tiền thuê đất: .......................................

5. Việc cho thuê đất không làm mất quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và mọi tàinguyên nằm trong lòng đất.

Điều3. Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tạiĐiều 1 của Hợp đồng này 2.....

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của các bên

1. Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất của Bên thuê đất trong thời gian thực hiện hợpđồng, không được chuyển giao quyền sử dụng khu đất trên cho bên thứ ba, chấp hành quyếtđịnh thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, Bên thuê đất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định củapháp luật về đất đai.

Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tàisản gắn liền với đất thuê............................ thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp sau khi Bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của Bên thuê đất trong thờigian còn lại của Hợp đồng này.

3. Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu Bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc mộtphần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho Bên cho thuê đất biết trước ít nhất là 6tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhậnđược đề nghị của Bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng.

4. Các quyền và nghĩa vụ khác theo thoả thuận của các Bên (nếu có) 3

..................................................................................................................

Điều 5. Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp;

2. Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cho thuê đất chấp thuận;

3. Bên thuê đất bị phá sản hoặc bị phát mại tài sản hoặc giải thể;

4. Bên thuê đất bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luậtvề đất đai.

Điều6. Việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi kết thúc Hợp đồng này được thực hiệntheo quy định của pháp luật.

Điều7. Hai Bên cam kết thực hiện đúng quy định của hợp đồng này, nếu Bên nào không thựchiện thì phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.

Cam kết khác (nếu có) 4...............................................

.....................................................................................................................

Điều8. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi Bên giữ 01 bảnvà gửi đến cơ quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất.

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày……………………………….../.

Bên thuê đất

(Ký, ghi rõ họ, tên, đóng dấu (nếu có)

Bên cho thuê đất

(Ký, ghi rõ họ, tên và đóng dấu)

--------------------------------

1 Ghi thêm văn bản công nhận kết quả đấu thầu; Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đầu tư ….

2 Ghi thêm theo Giấy chứng nhận đầu tư….đối với trường hợp bên thuê đất có Giấy chứng nhận đầu tư

3 Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

4 Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Có phải đóng tiền phạt do chưa nộp tiền thuê đất không ?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi này mong luật sư tư vấn giúp: Tôi bên doanh nghiệp và Công ty tôi có thuê lại đất từ 1 công ty khác trong hợp đồng ký giữa 2 bên có ghi nếu nộp chậm tiền thuê đất sẽ bị phạt sau ngày 31/1.
Nhưng trong tháng 1 năm 2015 công ty cho thuê muốn tăng tiền thuê đất và đã gửi công văn muốn thay đổi tiền thuê đất đến công ty tôi và đến tháng 3 mới có giá tiền thuê chính xác và cuối tháng 3 họ mới xuất hóa đơn. Như thế bên đi thuê có phải đóng tiền phạt sau ngày 31/1 như trong hợp đồng không hay đóng tiền phạt sau khi bên thuê xuất hóa đơn? Và căn cứ theo luật nào ạ?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Xin cám ơn luật sư!

Có phải đóng tiền phạt do chưa nộp tiền thuê đất không?

Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Như bạn đã đề cập trong nội dung câu hỏi, trong tháng 1 năm 2015 công ty cho thuê muốn tăng tiền thuê đất và đã gửi công văn muốn thay đổi tiền thuê đất đến công ty bạn và đến tháng 3 mới có giá tiền thuê chính xác và cuối tháng 3 họ mới xuất hóa đơn. Trong trường hợp này, tiền thuê đất đã thay đổi so với nội dung hợp đồng và vì sự thay đổi đã được 2 bên chấp thuận nên có thể coi điều khoản về tiền thuê đất trong hợp đồng đã bị thay đổi nhưng điều này lại không ảnh hưởng đến những phần còn lại của hợp đồng. Theo đó, điều khoản liên quan đến việc đóng phạt nếu chậm trả tiền thuê đất vẫn có hiệu lực.

Căn cứ vào Điều 421 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu

Như vậy, bên thuê đất ở đây là công ty bạn vẫn phải thực hiện như đúng nội dung hợp đồng đã ký kết, đó là nếu nộp chậm tiền thuê đất thì sẽ phải đóng tiền phạt sau ngày 31/1. Nhưng do tiền thuê đất đã thay đổi và chưa có giá thuê chính xác nên công ty bạn nên có công văn gửi đến bên cho thuê để thỏa thuận lại về phương thức thanh toán giá thuê đất để đảm bảo nguyên tắc bình đẳng thỏa thuận của hợp đồng dân sự này.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

3. Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất trong nội bộ công ty ?

Chào luật sư, Hiện tại tôi đang làm tại một công ty xây dựng. Hồi trước công ty tôi là công ty TNHH MTV là công ty thành viên của Tổng công ty xây dựng nay công ty chúng tôi đã lên công ty cổ phần.
Nay tổng công ty muốn chuyển quyền thuê đất lại cho chúng tôi.Trước kia tổng công ty đã thuê đất 50 năm của nhà nước để làm nhà điều hành. Nay chúng tôi muốn thuê lại thì thủ tục phải làm như thế nào ạ ?
xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Do bạn không nói cụ thể trường hợp công ty mà bạn muốn thuê đất lại thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hay thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác cho bạn được công ty cổ phần đó có quyền cho bạn thuê lại hay không. Chính vì vậy, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

- Nếu công ty mà bạn định thuê lại đất thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê thì công ty này có quyền được cho bạn thuê lại mảnh đất này theo quy định tại điều 174 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê:

Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

Thủ tục thuê lại quyền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:

Bước 1: Sau khi người cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ.

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả.

c) Cách thức thực hiện thủ tục hành chính:

Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ và nhận kết quả trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở TN&MT.

d) Thành phần hồ sơ, số lượng hồ sơ:

+ Thành phần hồ sơ, gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (bản chính có công chứng);

- Đơn xin đăng ký biến động sử dụng đất;

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất (nếu có);

+ Số lượng bộ hồ sơ: 02 (bộ)

e) Thời hạn giải quyết thủ tục hành chính: Thời gian thực hiện các công việc quy định tại mục b nêu trên là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

f) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Tổ chức

g) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính

- Cơ quan, người có thẩm quyền quyết định: UBND tỉnh.

- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Sở Tài nguyên và Môi trường

h) Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

i) Phí, lệ phí:

k) Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai (nếu có):

- Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất (Mẫu số 14/ĐK);

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất (Mẫu số 04a/ĐK)

-Nếu như công ty cổ phần mà bạn muốn thuê lại đất thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì theo quy định tại điều 175 Luật đất đai 2013 thì công ty này sẽ chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê chỉ khi tổ chức này đã thực hiện xong việc xây dựng kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Do bạn không nói rõ, công ty cổ phần mà bạn muốn thuê lại đất có thuộc trường hợp theo quy định tại điều này hay không nên chúng tôi không thể khẳng định chắc chắn rằng công ty cổ phần đó có được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất cho bạn hay không. Bạn nên căn cứ vào tình hình cụ thể để có thể xác định được chính xác định câu trả lời chính xác nhất

Về thủ tục thuê lại nếu đáp ứng các điều kiện thuê lại sẽ tuân theo trình tự, thủ tục ở trên. Tham khảo bài viết liên quan: Đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ?

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

4. Thuê đất rồi chiếm luôn xử lý thế nào ?

Thưa luật sư, Em có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Gia đình em có 1 vùng đất đồi rộng khoảng 2 ha. cách đây 7 năm tức là năm 2007 có công ty TNHH DL làm hợp đồng khai thác quặng ở dưới lòng đất, hợp đồng có ghi là 5 năm và bây giờ đã hết hạn. Khi làm hợp đồng công ty ấy có đưa cho gia đình em 5 triệu bảo là tiền đền bù. Bây giờ hết hạn rồi nhưng công ty ấy muốn chiếm đoạt lại đất nhà em. Công ty ấy đút lót cán bộ xã, huyện và yêu cầu gia đình em phải giao trả đất cho công ty.
Vậy luật sư cho em hỏi có luật nào như thế không ạ ? và nếu muốn chiếm đất nhà em thì cũng phải có đền bù chứ ạ ? rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư ạ.
Em xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê
Em rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người thư: VC

Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất trong nội bộ công ty ?

Tư vấn luật đất đai trực tuyến - Ảnh minh họa

Trả lời:

Công ty TNHH DL làm hợp đồng khai thác quặng ở dưới lòng đất và thuê đất của gia đình bạn. Hợp đồng có thời hạn 5 năm, tuy nhiên hết thời hạn của hợp đồng không những công ty này không trả lại đất cho gia đình bạn mà còn có ý định chiếm đoạt đất của gia đình bạn. Theo quy định của Luật đất đai 2013 Điều 166 khoản 7 thì người sử dụng đất có các quyền sau: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013, khi hai bên không thể thỏa hiệp được sẽ yêu cầu giải quyết tranh chấp thông qua tổ hòa giải cấp cơ sở

- Nếu các bên không thể hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

-Nếu đã gửi đơn tới Ủy ban nhân dân xã mà các bên không hòa giải được thì có hai phương án giải quyết : khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.

-Khởi kiện tại tòa án: tòa án chi giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương sự đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có nhưng đang sử dụng đất ổn định được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.

-Yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết: theo quy định điểm a khoản 3 Điều 203 Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung giải quyết. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

5. Thuê đất đô thị làm trường mầm non ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một số thắc mắc muốn được tư vấn như sau: Tôi có nhu cầu tư vấn về việc thành lập trường mầm non tư thục. Tôi thuê đất của một hộ gia đình (diện tích 198 m2, mục đích là đất ở đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài) thời gian thuê là 05 năm, sau có thể thuê tiếp. Về quy hoạch, thửa đất này quy hoạch là đất ở đô thị, giờ tôi thuê đất để làm trường mầm non thì có được không? Cần làm thủ tục gì về đất đai? Thuê đất như vậy có đúng quy định không?
Xin chân thành cám ơn! Mong sẽ sớm nhận được câu trả lời của quý cơ quan!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời :

Trong trường hợp này, chị muốn thuê nhà với mục đích thành lập trường mầm non tư thục. Như vậy trong trường hợp này nếu như phía bên cho thuê nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giữa hai bên có lập thành hợp đồng thuê nhà vậy giao dịch của bạn trên mặt pháp lý hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Khi bạn đã ký kết hợp đồng thì bạn có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó, tuy nhiên nếu việc xây dựng trường mầm non không trái với hợp đồng thuê thì bạn được quyền xây dựng, nếu như hợp đồng trước đó không bàn luận đến vấn đề này thì bạn cần thỏa thuận lại với chủ nhà. Việc xây dựng trường mầm non cần có thỏa thuận giữa các bên để tránh tranh chấp xảy ra vì mảnh đất là của chủ sở hữu, bạn xây dựng nhà lên đó thì bạn là chủ sở hữu của tài sản trên đất, cụ thể như sau:

"4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai." ( Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành thi luật đất 2013).

Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định như sau:

" Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. "

Như vậy, để có thể xây dựng trường mầm non và tránh những tranh chấp sau này, chị cần có: hợp đồng thuê đất hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, và giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đấy, nếu như muốn thành lập trường mầm non tư thục, bạn sẽ làm các hồ sơ để gửi lên sở giáo dục đào tạo nơi bạn dự định mở trường mầm non tư thục để được cấp giấy phép đủ điều kiện mở trường mầm non tư thục.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: L[email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thanh lý hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật ? Thanh lý hợp đồng thuê đất của Nhà nước ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Trình tự, thủ tục thuê đất để kinh doanh thương mại?

Trả lời:

Để thực hiện thủ tục xin thuê đất thực hiện đầu tư kinh doanh thương mại, nhà đầu tư cần phải thực hiện theo các bước như sau: 

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ thẩm định nhu cầu thuê đất và hồ sơ thuê đất.

a). Hồ sơ thẩm định nhu cầu xin thuê đất kinh doanh thương mại.

- Người thuê đất chuẩn bị bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục thẩm định gồm có:
+  Đơn xin cho thuê đất;
+ Văn bản của UBND Tỉnh, thành phố chấp thuận địa điểm cho Nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật đầu tư;
+ Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+ Dự án đầu tư (gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở, có đủ các nội dung về: cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường…);
+Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

b). Hồ sơ xin thuê đất kinh doanh thương mại.

- Người có nhu cầu xin thuê đất chuẩn bị bộ hồ sơ sau: 
+ Đơn xin thuê đất;
+ Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho thuê đất;
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
 

Bước 2:  Nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính (gồm thẩm định nhu cầu, điều kiện sử dụng đất và cho thuê đất).

a). Thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất đầu tư kinh doanh thương mại.

- Người xin thuê đất gửi hồ sơ xin thẩm định nhu cầu thuê đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW. 
- Nội dung văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất gồm: 
+ Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 
+ Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có); 
+  Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá; 
+  Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;
+ Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.
- Đối với Dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định này. 

b). Thực hiện thủ tục cho thuê đất đầu tư kinh doanh thương mại.

* Đối với trường hợp cho thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:

+ Người thuê đất nộp hồ sơ xin thuê đất đến Bộ phận Tiếp nhận - trả kết quả của Sở Tài Nguyên và Môi trường cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành thẩm tra hồ sơ, trình UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW để thực hiện việc cho thuê đất;
+ Xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án);
+ Ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất);
+ Bàn giao đất và Cấp trích lục bản đồ;
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Đối với trường hợp cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:

+ Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
+ Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

c). Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính.

- Thời hạn thực hiện thủ tục thẩm định: không quá 30 ngày.
- Thời hạn thực hiện thủ tục cho thuê đất: không quá 30 ngày.

Câu hỏi: Các trường hợp thu hồi đất không được đền bù?

Trả lời:

Căn cứ quy định tại Luật Đất đai 2013

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất.

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

- Đất được Nhà nước giao để quản lý.

- Sử dụng đất không đúng với mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt hành chính mà không chấp hành.

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục.

- Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục.

- Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục.

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

- Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất thì khi thu hồi cũng không được bồi thường.

- Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1.7.2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013.

Câu hỏi: Thuê đất công ích của xã khi thu hồi có được đền bù?

Trả lời:

Như vậy, theo quy định tại Điều 76 Luật đất đai 2013:

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

...

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

..."

Mảnh đất của bạn là mảnh đất được ủy ban nhân dân xã cho thuê nhưng cũng cần phải xác định nếu đất đó thuộc quỹ đất công ích của xã thì khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Chi tiết xác định đền bù chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại Điều 3 Nghị định 47/2014 NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

..."