1. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất phân lô

Công ty Luật Minh Khuê cung cấp mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất phân lô theo quy định mới nhất hiện nay để quý khách hàng tham khảo và áp dụng trên thực tiễn:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độ lập – Tự do – Hanh phúc

------š²**------

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(Số:…/20.../………..)

Hôm nay, ngày …………. tháng …………. năm 2018, Tại ……………........………

Chúng tôi gồm có:

BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A):

Ông (Bà):……………………………….…………………………………………………

Năm sinh: …………………………………………………………………………..……

CMND số: ………………………Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ……………….

Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………

Địa chỉ:…………………………………………….………………………………………

Điện thoại: ……………………………………………………………………………….

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B): …….….………………………...................……..

Đại diện:........................................ Chức vụ:........................................................

Địa chỉ : ................……………………………………………………………………..

Địa điểm kinh doanh: …………………………..……………………………………..

Mã số thuế: …………………………..…………………………………….................

Số tài khoản:…………………………..…………………………………….................

Điện thoại:…………………………..……………………………………....................

Hai bên đồng ý thực hiện việc đặt cọc theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG

Mục đích đặt cọc:

Bên B đảm bảo giữ chỗ cho Bên A được quyền mua … nền đất đã chia lô theo dự án với giá :……… VNĐ (Bằng chữ: ……Việt Nam đồng) nằm trên thửa đất được cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số …………, tờ bản đồ số: ………. Địa chỉ ……………. Do …….. cấp ………. Vào ngày … tháng … năm;

Tài sản đặt cọc :

Gía … nền đất : ……………VNĐ(…… Việt Nam đồng);

Tổng số tiền đặt cọc là:……… VNĐ(Bằng chữ……………./.);

Hình thức thanh toán: ……………………..

Thời hạn thanh toán: Ngày …tháng … năm …

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: … ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc này.

ĐIỀU 3: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

- Giao tài sản đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận;

- Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 1; Điều 2 nêu trên;

​- Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong thời hạn quy định tại Điều 2 (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất tài sản đặt cọc;

Bên A có các quyền sau đây:

- Được nhận lại tài sản tương đương với giá trị đặt cọc, hoặc được trừ trực tiếp vào nghĩa vụ thanh toán trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Lô đất nói trên;

- Nhận lại và sở hữu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trong trường hợp Bên B không thực hiện đúng cam kết theo Hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);

​- Được cung cấp đủ giấy tờ tài liệu để làm thủ tục Cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

- Giao kết thực hiện nghĩa vụ dân sự theo đúng thỏa thuận tại Điều 1; Điều 2;

- Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);

Bên B có các quyền như sau:

- Nhận đủ tiền đặt cọc của Bên A theo thỏa thuận tại Điều 1;

​- Được sở hữu khoản tiền đặt cọc nếu Bên A từ thực hiện nghĩa vụ dân sự trong thời hạn quy định tại Điều 2;

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

Cam kết của Bên A

- Bên A cam kết đủ Đủ năng lực dân sự để ký Hợp đồng này và là đối tượng được quyền mua và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam;

- Bên A cam kết Thanh toán đầy đủ và đúng tiến độ Tiền Đặt Cọc;

- Bên A cam kết Ký kết Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mua đất nền đã đăng ký theo Hợp Đồng này;

- Bên A xác nhận rằng, trước khi ký Hợp đồng này, Bên B đã được cung cấp đầy đủ và đã đọc kỹ thông tin pháp lý về Dự án, thông tin cơ sở hạ tầng, mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hoàn toàn tự nguyện ký kết Hợp đồng này nhằm bảo đảm cho các cam kết của mình nêu tại Hợp đồng này.

​- Tiền Đặt Cọc thanh toán cho Bên A theo Hợp đồng này là hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp với bên thứ ba nào. Trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến khoản Tiền Đặt Cọc giữa Bên B và bên thứ ba, Hợp đồng này vẫn còn hiệu lực với Các Bên và Bên A được miễn trừ trách nhiệm khỏi các tranh chấp đó.

Cam kết của Bên B

Bên B cam kết … nền đất đã chia lô ……….. nằm trên thửa đất được cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số …………, tờ bản đồ số: ………. Địa chỉ ……………. Do …….. cấp ………. Vào ngày … tháng … năm bên A đã đăng ký nói trên đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật;

Thời gian dự kiến ký Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ngày ...tháng...năm.....;

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

- Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này;

- Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng;

- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… tháng ……. năm …… đến ngày …… tháng ….. năm …….

Hợp đồng được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

BÊN A BÊN B

(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

>> Xem thêm:  Cá nhân mua nhà chung cư có được cấp sổ hộ khẩu tại nơi ở mới không ?

2. Tư vấn thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất?

Kính thưa luật sư, Tôi có việc thắc mắc muốn hỏi như sau: Tôi được giới thiệu mua 1 mảnh đất và đã đặt cọc 35 triệu đồng (có thành lập văn bản), trong thời hạn 10 ngày sẽ trả hết phần tiền còn lại (180 triệu đồng) và làm giấy tờ chuyển nhượng. Sau đó tôi mới phát hiện mảnh đất đã nằm trong quy hoạch của Nhà nước và không biết khi nào có quyết định thu hồi. Khi tôi đặt cọc thì bên nhận đặt cọc không đề cập gì đến vấn đề quy hoạch.

Mục đích của tôi khi mua đất là để kinh doanh phòng trọ. Nay tôi biết không thể khai thác được lợi ích từ mành đất này cũng như không thể chồng phần tiền còn lại để rồi chờ đợi đến ngày thu hồi, đền bù. Xin hỏi tôi có thể đòi lại được tiền cọc không ạ? Xin chân thành cảm ơn luật sư ?

Người gửi: Hiền

Tư vấn thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất?

Tư vấn đòi lại tiền đặt cọc mua đất: 1900.6162

Trả lời:

Hiện tại, rà soát các quy đinh của pháp luật về đất đai và dân sự do các cơ quan nhà nước trung ương ban hành hiện nay không có quy định đất nằm trong quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này......

Như vậy, với trường hợp của bạn thì bên bán vẫn có quyền bán vì đất trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi. Do đó, một là bạn vẫn phải là bên nhận chuyển nhượng. Hai là, nếu không muốn tiếp tục mua đất mà muốn lấy lại tiền cọc trong trường hợp này, trước hết, bạn nên thương lượng với bên chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận việc thương lượng đó, bạn có thể làm khởi kiện tại tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vì bạn cho rằng bên bán đã không trung thực khi che các thông tin về quy hoạch trong quá trình chào mời thửa đất trên (tất nhiên, bạn phải có căn cứ để chứng minh được) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đặt cọc đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Và khi ấy theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận – tức việc mua bán đất trong trường hợp này coi như chưa phát sinh giữa 2 bên, bên bán sẽ bị buộc hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận khi tòa tuyên giao dịch đã được hai bên ký kết bị vô hiệu.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Ngoài ra, bạn nên tham khảo thêm thông tin về quy hoạch tại Phòng Tài nguyên - môi trường nơi có đất và tìm hiểu cụ thể hơn về tính pháp lý cho trường hợp của bạn.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

3. Các giấy tờ pháp lý cần có khi mua nhà?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Thưa luật sư, Em là Hưng sinh năm 1991, em có một số thắc mắc về cách thức mua nhà. Rất mong được tư vấn và giúp em giải đáp thắc mắc về giấy tờ pháp lý cần có khi mua nhà được không ạ?
Cảm ơn!
Người gửi: H.K

>> Luật sư tư vấn luật dân sự, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi tiến hành thủ tục giao dịch bất động sản là QSDĐ thì bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 (nếu có).

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điểm a nêu trên phải được lập thành văn bản và có chứng thực của phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Thủ tục bao gồm:

- Các bên tới tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản (trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) để tiến hành công chứng thủ tục mua bán;

- Sau khi công chứng xong thì một trong hai bên (tùy các bên thỏa thuận trong hợp đồng) sẽ đến phòng tài nguyên và Môi trường cấp huyện (nơi có bất động sản) làm thủ tục đăng ký sang tên (Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Hợp đồng mua bán đã công chứng; các hồ sơ đã liệt kê ở trên sao y bản chính tối thiểu 2 bản);

Khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán các bên phải xuất trình toàn bộ bản gốc các giấy tờ đã liệt kê ở trên cho Công chứng viên kiểm tra, đối chiếu;

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Như vậy khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì QSDĐ đó vẫn chưa thuộc về bạn, vì đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu (khoản 3 Điều 450 Bộ Luật dân sự năm 2015). Việc thanh toán tiền và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.

Nếu hai bên thỏa thuận bạn phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì lúc này bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trước bạ (đây là loại phí mà theo quy định của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân (đây là loại thuế mà theo quy định của pháp luật bên bán chịu).

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

4. Tư vấn giúp việc mua nhà tập thể chưa có sổ đỏ?

Xin nhờ Luật sư tư vấn giúp việc mua nhà tập thể chưa có sổ đỏ? Hiện tôi có nhu cầu mua 1 căn nhà tập thể do xí nghiệp cơ khí 1 bàn giao cho anh A cụ thể: Anh A chưa có sổ đỏ, chỉ có quyết định bàn giao quyền sử dụng nhà số 40/672.Tôi định mua và sẽ đề nghị chủ nhà:
Phương án 1: Ra phòng công chứng làm Hợp đồng ủy quyền sử dụng ngôi nhà trên và trong hợp đồng nói rõ tôi có quyền sử dụng ngôi nhà trên, khi công ty thanh lý hoặc cấp sổ đỏ thì tôi có quyền thay mặt anh A làm sổ đỏ.
Phương án 2: Ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngôi nhà trên với căn cứ của Hợp đồng là Quyết định bàn giao cho quyền sử dụng ngôi nhà trên + sổ hộ khẩu +......và yêu cầu bên anh A phải viết thêm giấy ủy quyền sử dụng cho tôi nữa ?
Rất mong Luật sư tư vấn giúp? Thân ái!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai:1900.6162

Trả lời:

Việc bạn hỏi hai phướng án thì

Đối với phương án thứ nhất: Ra phòng công chứng làm Hợp đồng ủy quyền sử dụng ngôi nhà trên và trong hợp đồng nói rõ bạn có quyền sử dụng ngôi nhà trên, khi công ty thanh lý hoặc cấp sổ đỏ thì bạn có quyền thay mặt anh A làm sổ đỏ.

Về bản chất đất này chưa thuộc quyền sở hữu tuyệt đối của anh A nên việc chuyển nhượng chưa thể làm được theo quy đinh của Luật đất đai năm 2013, hơn nữa, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

Điều 562. Hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo quy định của pháp luật dân sự thì thực chất hợp đồng ủy quyền này chỉ là hình thức hợp đồng mà anh A ủy quyền cho bạn được sử dụng căn nhà theo hợp đồng ủy quyền và anh A có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này. Khi chấm dứt bạn đương nhiên sẽ không có quyền gì đối với căn nhà này và bạn sẽ không thể trở thành chủ sở hữu đối với căn nhà này.

Thứ hai Ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngôi nhà trên với căn cứ của Hợp đồng là Quyết định bàn giao cho quyền sử dụng ngôi nhà + sổ hộ khẩu +......và yêu cầu bên anh A phải viết thêm giấy ủy quyền sử dụng.

Việc này bạn không thể làm được, bởi lẽ, theo Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng đất đai, nhà hiện nay thì cẩn phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như: sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Cụ thể khoản 2 điều 9 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

....2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy thì theo quy định của pháp luật đất đai 2013 thì bạn phải có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc có các căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất thì bạn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định từ Điều 100,1001,102 Luật đất đai năm 2013. Nên trong trường hợp này bạn cũng như anh A không có bất cứ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu căn nhà này mà chỉ có quyết định bàn giao nhà của công ty anh A thì bạn chưa thể có đủ hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ hồng được.Trong trường hợp này của bạn thì bạn chỉ có thể đợi khi nào anh A có đủ các giấy tờ hợp lệ để chứng tỏ quyền sở hữu nhà ở và sau đó anh ấy sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đó cho bạn.

Hiện nay theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan thì hình thức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có màu hồng vì vậy mọi người vẫn thường gọi là sổ hồng.

Sổ hồng được cấp cho chủ sở hữu bao gồm hai trường hợp như sau:

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng nhà bao gồm:

Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

Bản sao một trong các giấy tờ: giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; thoả thuận đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ sử dụng đất ở mà nhà ở được xây dựng tại các khu vực không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thanh lý, hoá giá nhà ở; hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; quyết định trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giấy tờ về thừa kế nhà ở; bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở; giấy tờ xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các trường hợp khác, trừ nhà ở thuộc các khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Sơ đồ nhà ở, đất ở.

Như vậy thì bạn và anh A chưa có đủ các giấy tờ trên lên trường hợp này chưa thể được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

5. Mua nhà đăng ký tài sản riêng của vợ trong thời kỳ hôn nhân?

Kính thưa luật sư! Tôi là người Việt Nam, đang sinh sống ở VN, có chồng là người VN, định cư tại Canada, có quốc tịch canada. Hiện nay chồng tôi đang sống và làm việc tại Mỹ. Xin hỏi luật sư như sau:
Hiện nay tôi muốn mua nhà ở tại VN bằng tiền và tài sản riêng của tôi, như vậy có được không? Nếu không được thì chúng tôi cần phải làm gì và làm như thê nào? tôi nghe nói phải làm cam kêt gì đó. Vậy xin hỏi, nếu phải làm cam kết thì phải làm ở đâu? ở Lãnh sự quán VN ở Mỹ hay lãnh sự quán Canada ở Mỹ?
Xin luật sư tư vấn giúp. Chân thành cảm ơn.
Người gửi: Nguyen Paul Joseph

Mua nhà đăng ký tài sản riêng của vợ trong thời kỳ hôn nhân?

Luật sư tư vấn pháp luật hôn nhân gia đình gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Ý kiến thứ nhất:

Thứ nhất, vấn đề mua nhà ở tại Vn: Bạn là người VN, sinh sống tại VN và có nguyện vọng muốn mua nhà tại chính VN nên vấn đề này rất đơn giản. Nó giống với trường hợp công dân sinh sống trong nước mua nhà tại chính đất nước mình sinh sống.

Theo quy định tại Điều 7Luật nhà ở 2014 quy định Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Như vậy bạn hoàn toàn có quyền mua nhà ở tại Vn. Bạn chỉ cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và gửi đến UBND cấp huyện để xin được cấp.

Thứ hai, đăng kí tài sản riêng

Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định về tài sản riêng của vợ, chồng trong các điều khoản sau:

- Khoản 1 Điều 43: "Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.".

- Khoản 2 Điều 43: "Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.".

- Khoản 1 Điều 44: " Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.".

Căn cứ vào các quy định trên, dù ngôi nhà đó hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng nếu được mua bằng tiền của bạn (phải chứng minh được) và không có thỏa thuận nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng. Nếu không chứng minh được thì căn nhà trên là tài sản riêng của bạn thì đương nhiên nó được coi là tài sản chung và chồng bạn hoàn toàn không có nghĩa vụ phải chứng minh Điều này.

Căn cứ rõ ràng để chứng minh ngôi nhà là tài sản riêng là những căn cứ đã nêu tại khoản 1 Điều 43 trên. Trường hợp của bạn là tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân và được mua bằng tài sản riêng của bạn thì để chứng minh được căn nhà là tài sản riêng của bạn thì chồng bạn có thể làm giấy công nhận (bản chất là cam kết tài sản riêng vợ chồng) để công nhận đó là tài sản riêng của bạn.

Ý kiến bổ sung thứ hai:

Theo tôi, bạn hoàn toàn có thể mua nhà ở tại Việt Nam bằng tài sản riêng của bạn. Vì theo Luật nhà ở 2014 thì:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

......12. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

...2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Như vậy, vì bạn là công dân Việt Nam, hiện đang cư trú tại Việt Nam và mua nhà ở bằng tài sản riêng của mình thì bạn thuộc vào trường hợp cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở. Việc sở hữu đó phải trên cơ sở tuân thủ quy định tại khỏa 2 Điều 8 Luật nhà ở 2014.

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;....

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);.....

Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận căn cứ tại Luật đất đai năm 2013:

Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

....2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

---------------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT LIÊN QUAN:

1. Tư vấn thủ tục ly hôn;

2. Dịch vụ tư vấn pháp luật lĩnh vực Hôn nhân gia đình;

3. Dịch vụ tư vấn pháp luật: Lĩnh vực hôn nhân gia đình;

4. Luật sư Bảo vệ trong các vụ án Hôn nhân và gia đình;

5. Luật sư đại diện tranh tụng lĩnh vực Hôn nhân - Gia đình;

6. Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án dân sự - hôn nhân - gia đình;

>> Xem thêm:  Thanh lý hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật ? Thanh lý hợp đồng thuê đất của Nhà nước ?