1. Có lấy lại được tiền đặt cọc khi không tiếp tục thuê nhà

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Theo quy định nêu trên thì mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đặt cọc để thuê nhà, tuy nhiên sau đó vì một số lí do mà bạn không tiếp tục thuê nữa, bạn có yêu cầu đòi lại tiền cọc nhưng chủ nhà không trả, đồng thời có hành vi xúc phạm danh dự, nhân phẩm và dọa thuê người đánh nếu bạn tiếp bạn tiếp tục đòi tiền cọc.

>> Xem thêm:  Bên ủy quyền có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng ủy quyền không ? Trách nhiệm các bên khi ủy quyền ?

2.quyền sở hữu đối với nhà đã ủy quyền quản lý?

Ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có quyền và nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Như vậy, đối tượng của ủy quyền là công việc, chứ không phải là tài sản nào đó. Việc bố bạn có tài sản là căn nhà tại Hà Nội và đã ủy quyền cho bác bạn quản lý tức là đã giao công việc cho bác bạn được thực hiện nhân danh bố bạn; quyền sở hữu của bố bạn đối với căn nhà vẫn thuộc về bố bạn mà không chuyển giao sang cho bác bạn.

Hơn nữa, Bộ luật Dân sự quy định về quyền chiếm hữu của người được ủy quyền quản lý tài sản như sau: Khi chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được ủy quyền thực hiện quyền chiếm hữi tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Người được ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao.

Như vậy, quyền sở hữu căn nhà vẫn luôn thuộc về bố bạn (trừ trường hợp đã chuyển quyền bằng một hợp đồng, giao dịch như mua bán, tặng cho …). Bác bạn chỉ là người đại diện để quản lý, trông nom mà không trở thành chủ sở hữu của căn nhà đó.

Hợp đồng ủy quyền giữa bố và bác bạn không có thời hạn thì theo quy định của pháp luật hợp đồng này có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

- Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp:

- Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

- Công việc ủy quyền đã hoàn thành;

- Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng;

- Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Đối chiếu với quy định trên thì nay bác bạn đã chết do đó ủy quyền giữa bố và bác bạn đương nhiên hết hiệu lực theo quy định của pháp luật. Như vậy, bố bạn vẫn tiếp tục được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với căn nhà trên, bao gồm:

- Quyền chiếm hữu: nắm giữ, quản lý tài sản;

- Quyền sử dụng: khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản;

- Quyền định đoạt: chuyển giao (bán, trao đổi, tặng cho, để thừa kế …) quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

Vậy bố bạn không cần phải đòi lại quyền sở hữu căn nhà đó mà từ trước đến giờ vẫn là chủ sở hữu của căn nhà. Nếu chưa có giấy tờ chứng minh quyền tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành thì bố bạn có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà để có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu theo quy định. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà trên được quy định tại Điều 50 Luật đất đai như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định như đã nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Hình thức và nội dung của hợp đồng ủy quyền ? Có được ủy quyền bán bất động sản không ?

3. Lấy lại tiền cọc thuê nhà?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các trường hợp bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:

+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Các bên thỏa thuận bạn có quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này thì bạn quyền chấm dứt hợp đồng và nhận lại tiền đặt cọc. Nếu các bên không thỏa thuận trường hợp của bạn cũng không thuộc một trong 3 trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu trên thì việc chấm dứt hợp đồng trái pháp luật bạn sẽ bị mất tiền cọc.

>> Xem thêm:  Có thể lập văn bản ủy quyền khi đang ở nước ngoài không ? Hình thức của hợp đồng ủy quyền ?

4. Cho thuê nhà có bắt buộc phải công chứng khôn

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền tổ chức cho cá nhân mới nhất 2021 ? Cách lập hợp đồng ủy quyền ?

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“Đối với trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.

Như vậy, đối với trường hợp các hợp đồng cho thuê nhà ở được ký kết từ ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu.

Theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì Hợp đồng được công chứng có giá trị pháp lý như sau:

“2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

  1. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Trường hợp các bên giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở không có nhu cầu công chứng, chứng thực, có nhờ người làm chứng hay không nhờ người làm chứng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý, nếu hợp đồng đó được tuân thủ đúng quy định về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014.

5. Tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê nhà chung cư ?

Luật Minh Khuê tư vấn quy định của pháp luật về việc: Thủ tục mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê nhà chung cư... theo quy định của luật nhà ở hiện hành:

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng nhà ở được quy định trong Luật nhà ở 2014 như sau:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Theo đó, nếu bạn chuyển nhượng nhà chung cư mà không thuộc trường hợp có nguồn gốc theo quy định tại khoản 2 Điều 118 trên thì mỉnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì mới được phép chuyển nhượng.

Thứ hai, về thủ tục chuyển nhượng nhà ở chung cư:

Bước 1: Hai bên thành lập hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở, tiến hành công chứng chứng thực.

Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân với thu nhập phát sinh từ thu nhập chuyển nhượng nhà ở

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm các giấy tờ sau

- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 01 bản chính và 02 bản sao công chứng;

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan Địa chính có tư cách pháp nhân đo vẽ: 02 bản chính;

- Bản vẽ mặt bằng nhà ở do đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần diện tích nhà): 02 bản chính;

- CMND, Hộ khẩu thường trú của bên nhận chuyển nhượng;

- Văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật (nếu có).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( hợp đồng mua bán nhà ) có xác nhận của cơ quan công chứng: 02 bản chính;

- Tờ khai nộp Lệ phí trước bạ;

- Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền của doanh nghiệp mới nhất năm 2020 ? Quy định về nội dung, phạm vi ủy quyền ?