1. Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mới

Bộ xây dựng ban hành mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo phụ lục số 24; được ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD. Với nội dung chính xác lập sự thỏa thuận giữa hai bên và xác nhận của chủ đầu tư, công chứng viên:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

………., ngày……tháng……năm……...

VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

- Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

- Căn cứ Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi Tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;

- Các căn cứ khác: ......................................................................................................

Hai bên chúng tôi gồm:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN A)

- Ông (bà): ..................................................................................................................

(nếu là cá nhân thì ghi đầy đủ thông tin cá nhân, nếu bên chuyển nhượng là vợ chồng thì phải ghi tên cả 2 vợ chồng theo quy định; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật của tổ chức).

- Số CMTND: ………………………………do CA ………………….cấp ngày ......................

- Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: ...............................................................................

- Địa chỉ liên hệ: ...........................................................................................................

- Số điện thoại liên hệ: .................................................................................................

- Số tài Khoản (nếu có) …………………………………..tại ngân hàng ...............................

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN B)

- Ông (bà): ..................................................................................................................

(nếu là cá nhân thì ghi đầy đủ thông tin cá nhân, nếu bên chuyển nhượng là vợ chồng thì phải ghi tên cả 2 vợ chồng theo quy định; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật của tổ chức).

- Số CMTND: ………………………………do CA ………………….cấp ngày ......................

- Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: ...............................................................................

- Địa chỉ liên hệ: ...........................................................................................................

- Số điện thoại liên hệ: .................................................................................................

- Số tài Khoản (nếu có) …………………………………..tại ngân hàng ...............................

Hai bên chúng tôi nhất trí thỏa thuận các nội dung sau đây:

Điều 1: Bên A chuyển nhượng cho Bên B hợp đồng mua bán nhà ở với các nội dung như sau:

1. Tên, số hợp đồng, phụ lục hợp đồng, ngày ký (hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng ký ngày... nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi).....................

2. Bên bán nhà ở: Chủ đầu tư (Công ty ........................................................................

3. Loại nhà ở: ……………, tại dự án:............................................................................. ;

4. Địa chỉ nhà ở: ..........................................................................................................

5. Biên bản bàn giao nhà ở (nếu có);

6. Giá bán..................... đ (bằng chữ: .......................................................................... )

7. Số tiền Bên A đã thanh toán cho chủ đầu tư: ............................................................

8. Trường hợp Bên A đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư và thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư thì cần ghi rõ số tiền Bên A đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Điều 2: Các hồ sơ, giấy tờ kèm theo

1. Hợp đồng mua bán nhà ở ký với công ty .................................................................

2. Các biên lai nộp tiền mua bán nhà ở với chủ đầu tư kèm theo hóa đơn VAT (nếu có).

3. Các giấy tờ khác: ....................................................................................................

4. Thời hạn bàn giao hồ sơ, giấy tờ quy định tại Điều này: ............................................

Điều 3: Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán tiền chuyển nhượng hợp đồng

1. Giá chuyển nhượng hợp đồng là: ……………………………đồng

(bằng chữ:…………………………………………………………………….)

Giá chuyển nhượng này đã bao gồm:

- Khoản tiền mà Bên A đã thanh toán cho Chủ đầu tư theo hóa đơn (phiếu thu) là: ……………đồng (bằng chữ………………… ), bằng ……….% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với Chủ đầu tư.

- Các Khoản tiền khác mà Bên A đã chi trả có liên quan đến nhà ở chuyển nhượng này (có hóa đơn, phiếu thu kèm theo): ……………..đồng (bằng chữ……………………………….)

2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền đồng Việt Nam (trả qua tài Khoản của bên A hoặc trả bằng tiền mặt ……………)

3. Thời hạn thanh toán: ................................................................................................

Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của hai bên

1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A:

a) Yêu cầu Bên B thanh toán đầy đủ, đúng hạn số tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều 3 của văn bản này;

b) Cam kết chịu trách nhiệm về hợp đồng mua bán nhà ở quy định tại Điều 1 của văn bản này là không thuộc diện có tranh chấp, chưa chuyển nhượng cho người khác, không có thế chấp………;

c) Bàn giao hồ sơ theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 2 của văn bản chuyển nhượng hợp đồng và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi;

d) Cùng với Bên B làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và thực hiện việc xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng với Chủ đầu tư;

đ) Nộp thuế thu nhập, các nghĩa vụ tài chính khác mà pháp luật quy định thuộc trách nhiệm của Bên A phải nộp và cung cấp cho Bên B biên lai đã nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định;

e) Chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với Chủ đầu tư kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được chủ đầu tư xác nhận;

g) Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho Bên B nếu gây thiệt hại;

2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B:

a) Thanh toán tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho Bên A theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của văn bản chuyển nhượng hợp đồng này (có giấy biên nhận do 2 bên ký xác nhận);

b) Tiếp nhận hợp đồng mua bán nhà ở (và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi), các giấy tờ có liên quan đến nhà ở theo thỏa thuận;

c) Được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Bên A theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với Chủ đầu tư và được coi như bên mua nhà ở kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được chủ đầu tư xác nhận;

d) Cùng với Bên A làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và xác nhận tại chủ đầu tư vào văn bản này;

đ) Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho Bên A gây thiệt hại;

e) Các quyền và nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận (như Bên B nộp thuế thu nhập thay cho Bên A; phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại ….)……….

Điều 5: Giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp có tranh chấp về các nội dung của văn bản này thì các bên bàn bạc, thương lượng giải quyết. Nếu không thương lượng được thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 6: Hiệu lực của văn bản chuyển nhượng hợp đồng

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời Điểm đáp ứng đầy đủ các Điều kiện sau đây:

a) Được ký đầy đủ bởi các bên;

b) Được công chứng hoặc chứng thực (nếu thuộc diện bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định);

c) Được chủ đầu tư xác nhận.

Văn bản này được lập thành 07 bản và có giá trị pháp lý như nhau; mỗi bên giữ 01 bản, 01 bản lưu tại cơ quan công chứng, 01 bản chuyển cho cơ quan thuế và 03 bản lưu tại chủ đầu tư.

BÊN A
(ký tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu)

BÊN B
(ký tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu)

Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Văn phòng (hoặc Phòng) công chứng hoặc UBND ……………………chứng nhận hoặc chứng thực: các Bên có tên trong văn bản chuyển nhượng này đã nhất trí thỏa thuận về việc Bên chuyển nhượng là ông (bà) (hoặc tổ chức) …………………….là người đã mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở số……ngày….tháng....năm....ký với chủ đầu tư ……………(hoặc là Bên đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo văn bản chuyển nhượng hợp đồng ký ngày....tháng....năm ….của ông (bà) hoặc tổ chức ………………..nếu là chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi) nay chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này cho Bên nhận chuyển nhượng là ông (bà) hoặc tổ chức………………………………….

Sau khi có chứng nhận này, hai Bên thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước và đề nghị chủ đầu tư ………………xác nhận vào văn bản chuyển nhượng này./.

…….., ngày……tháng……năm……
Công chứng viên hoặc người chứng thực
(ghi rõ họ tên, đóng dấu)

Xác nhận của chủ đầu tư…….. (ghi tên công ty bán nhà …………………….)

Công ty ……………..xác nhận ông (bà) (hoặc tổ chức): ……………….là người đã mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở số ……ngày....tháng....năm....(hoặc là Bên đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo văn bản chuyển nhượng hợp đồng ký ngày…… của ông (bà) hoặc tổ chức ………………nếu là chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi), nay công ty.....................xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông (bà) hoặc tổ chức ………………………………và ông (bà) hoặc tổ chức……………………….

Kể từ ngày ký xác nhận này, công ty ………….sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ với Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng là ông (bà) hoặc tổ chức ………………theo thông tin ghi trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở số …………đã ký với công ty./.

…….., ngày……tháng……năm……
Đại diện Công ty
(ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

2. Tư vấn việc xác lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ?

Chào luật sư Khuê! Tôi có thắc mắc, xin hỏi luật sư. Hiện nay tôi có mua một căn hộ chung cư của một người khác với giá của chủ đầu tư là 570 triệu và tôi chấp nhận khoản chênh lệch là 90 triệu. Xin hỏi khi chuyển nhượng như vậy thì tổng các khoản lệ phí phải đóng là bao nhiêu?
Cảm ơn luật sư!

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Chung cư được xem như một tài sản lớn và có giá trị cao - Luật Minh Khuê Tư vấn việc xác lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư một cách hợp pháp:

Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn phải nộp các loại thuế, phí sau:

* Lệ phí trước bạ:

Khoản 1 điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất.

Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạn phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

* Thuế thu nhập cá nhân:

Khoản 5 điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định thu nhập chịu thuế bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

"Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật."

Mức thuế phải nộp = giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng * thuế suất 2%

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

3. Tranh chấp diện tích đất trong hợp đồng mua bán nhà ở?

Chào Minh Khuê! Tôi có vấn đề cần luật sư tư vấn như sau: Năm 2002 nhà tôi có mua một mảnh đất bằng hợp đồng viết tay chỉ có chữ ký làm chứng của ông tổ trưởng tổ dân ngày đó, cũng không đo cụ thể nhưng có vẽ sơ đồ, các vị trí giới hạn cụ thể nhưng chiều dài ghi xấp xỉ 30m.

Vì là sườn đồi nên năm 2003 tôi đã san gạt xây kè, và sử dụng ổn định từ đó đến nay. Từ năm 2009; 2010; 2011 tôi đã nộp thuế nông nghiệp cho phần vườn này,các năm khác do được nhà nước miễn thuế nên tôi không phải đóng. Thửa đất này nằm trên 2 trích thửa đo năm 2000 do TP đo, nửa phía trước dài 21m tôi đã xây nhà ở từ năm 2002 thuộc trích thửa bên bán. Nửa phía sau là đồi không thuộc trích thửa của bên bán, cũng không đứng tên ai. Năm 2014 khi tôi đo cụ thể để làm sổ đỏ thì cả thửa đất dài 37m nên bên bán đòi lại 7m chiều dài phía sau với lý do hợp đồng năm 2002 chỉ ghi xấp xỉ 30m.

Vậy tôi muốn hỏi trong trường hợp này giải quyết cho tôi thế nào, có giải quyết dứt điểm được không? bên bán đòi như vậy có đúng không?

Tôi xin trân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 như trên thì bạn có quyền được cấp GCNQSDĐ đối với cả phần đất bị thừa ra sau khi đo đạc lại so với hợp đồng mua bán trước đó.

Bên bán không có quyền đòi lại phần đất thừa ra khi đo lại vì thời điểm bán đất chưa thực hiện việc đo đạc được thửa đất một cách chính xác và bạn đã thực hiện việc nộp thuế và sử dụng mảnh đất đó ổn định cho đến nay nên bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật. Đồng thời theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì phần đất thừa ra 7m khi đo đạc lại là phần đất không thuộc diện tích của bên bán và không thuộc đất của một chủ thể nào khác nên bên bán trong trường hợp này không có quyền đòi lấy phần đất đó.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

4. Trách nhiệm liên đới trong hợp đồng mua bán bất động sản giữa vợ chồng ?

Kính gửi quý Công ty, Em có một thắc mắc và mong muốn được giúp đỡ giải đáp. Trước đây chồng em có buôn bán bất động sản, do lúc đó em ko quan tâm lắm đến việc kinh doanh của chồng nên em đã ko tìm hiểu kỹ và mắc sai lầm.

Em tin tưởng chồng nên khi nghe chồng nói là khi bán đất (chồng em mua và bán lại, sổ đỏ đứng tên 1 mình chồng em) thì vợ cũng phải ký tên, công chứng. Em chỉ muốn việc của chồng thuận lợi nên đã ký tên mà ko có thắc mắc gì. Sau này em mới biết là do chồng em mắc nợ người ta nên phải làm giả hợp đồng bán đất (trong đó có ghi đã nhận đặt cọc 1 khoản tiền mua đất nhưng thực chất ko nhận tiền) để coi như làm chứng cho khoản nợ của chồng em. Vì em làm nhà nước nên chủ nợ muốn có chữ ký của em trong hợp đồng mua bán đó để có thêm chút ràng buộc. Lúc đó em không biết nên đã ký bình thường. Sau này mới biết chồng em nợ nần ko thể trả được. Nếu chủ nợ kiện chồng em ra tòa vì ký hợp đồng bán đất mà ko giao sổ đỏ, đã nhận đặt cọc thì em là người cùng ký hợp đồng đó phải chịu trách nhiệm gì trong việc này ạ? Tại sao luật lại quy định người vợ phải ký khi mà chủ sở hữu đất chỉ có tên 1 mình người chồng để những ng vợ như em lại khổ thế này. Em 1 mình đi làm phải nuôi 2 con nhỏ, chồng không có chút trách nhiệm nào. Nay, ngày ngày bị chủ nợ dọa nạt kiện tụng, em không còn tâm trí nào làm việc.

Kính mong quý Công ty bớt chút thời gian giúp đỡ em có câu trả lời nhanh nhất có thể. Em xin chân thành cảm ơn và mong đợi email của quý Công ty.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo điều 27 Luật hôn nhân gia đình 2014:

Điều 27. Trách nhiệm liên đới của vợ, chồng

1. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 30 hoặc giao dịch khác phù hợp với quy định về đại diện tại các điều 24, 25 và 26 của Luật này.

2. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ quy định tại Điều 37 của Luật này.

Trong trường hợp của bạn, mảnh đất thuộc sở hữu của chồng (sổ đỏ đứng tên 1 mình chồng) nhưng chưa có thông tin cụ thể là mảnh đất có phải là nơi ở chung duy nhất của vợ chồng bạn hay chỉ là một mảnh đất thuộc tài sản kinh doanh bất động sản của chồng bạn.

>> Nếu mảnh đất là nơi ở chung thì theo điều 31 có quy định :

Điều 31. Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng

Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.

Như vậy, việc chồng bạn bắt buộc yêu cầu vợ phải ký tên để giao dịch bán đất có hiệu lực là hoàn toàn chính xác. Bạn đã ký vào giấy tờ bán đất thể hiện bạn đã chấp thuận với yêu cầu trên. Hợp đồng đã được xác lập. Việc chồng bạn không giao đất và sổ đỏ theo như hợp đồng có thể gây ra tranh chấp dẫn tới khởi kiện và bạn phải chịu trách nhiệm liên đới về giao dịch chung của vợ chồng đối với tài sản riêng là mảnh đất đó.

>> Nếu mảnh đất là tài sản riêng kinh doanh của chồng bạn:

Giao dịch bán đất kể trên không phục vụ nhu cầu thiết yếu của gia đình nên việc chồng bạn thực hiện nó là trên bình diện cá nhân, phải chịu nghĩa vụ riêng đối với tài sản đó:

Điều 45. Nghĩa vụ riêng về tài sản của vợ, chồng

Vợ, chồng có các nghĩa vụ riêng về tài sản sau đây:

1. Nghĩa vụ của mỗi bên vợ, chồng có trước khi kết hôn;

2. Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp nghĩa vụ phát sinh trong việc bảo quản, duy trì, tu sửa tài sản riêng của vợ, chồng theo quy định tại khoản 4 Điều 44 hoặc quy định tại khoản 4 Điều 37 của Luật này;

3. Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do một bên xác lập, thực hiện không vì nhu cầu của gia đình;

4. Nghĩa vụ phát sinh từ hành vi vi phạm pháp luật của vợ, chồng.

Tuy nhiên do chồng bạn vay tiền và không thể trả nên đã thực hiện một giao dịch dân sự giả nhằm che dấu việc đảm bảo vay tiền. Giao dịch này sẽ bị vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu."

Do đó, bạn không phải chịu trách nhiệm liên đới khi ký tên vào giao dịch nêu trên.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thanh lý hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật ? Thanh lý hợp đồng thuê đất của Nhà nước ?

5. Bán nhà có cần sự đồng ý của con trai và con dâu không ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Trước đây tôi có gia đình có 1 con trai và gãy đỗ nên tôi đã về nhà mẹ đẻ để sống và mẹ tôi cho tôi 1 miếng đất 100 mét vuông và nuôi con trai,đến lớn con trai có vợ nhưng la theo chung sống chứ tôi không cưới hỏi.

Con dâu và con tôi cùng chung sống 1 thời gian thì nhận ra con dâu tôi là 1 người xảo trá, lừa gạt tôi về tiền bạc, sau đó con dâu và con trai tôi về quê vợ để sống 1 thời gian 1 năm vế thăm tôi 1 lần(nhưng không giúp đỡ tôi về tiền bạc và tinh thần)đến khi tôi cất nhà xong thi con trai,con dâu và cháu tôi ở lại sống được vài tháng,nhưng vì tôi mắc nợ con trai và con dâu nhiều lần chửi tôi,vô lễ với tôi nên tôi định bán nhà (tôi đứng tên) trả nợ, con trai, con dâu và cháu tôi có tên trong sổ hộ khẩu, thi con trai va con dâu nói khi bán nhà thì phải chia làm 4 phần cho: Con trai, con dâu và cháu tôi,va tôi, thì mới kí tên cho bán nhà thì cho tôi hỏi trong trường hợp này con trai,con dâu và cháu tôi không cần kí tên tôi có bán được không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư.

Người gửi: hiep tran

Luật sư tư vấn thủ tục bán nhà - Ảnh minh họa

Trả lời:

Căn cứ Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, qyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau:

"Điều 221. Căn cứ xác lập quyền sở hữu
Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong trường hợp sau đây:
1. Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp, do hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ.
2. Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
3. Thu hoa lợi, lợi tức.
4. Tạo thành tài sản mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến.
5. Được thừa kế.
6. Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu; tài sản bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm được tìm thấy; tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên; gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên.
7. Chiếm hữu, được lợi về tài sản theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.
8. Trường hợp khác do luật quy định."

Sau khi hôn nhân đổ vỡ, bạn trở về nhà mẹ đẻ sống và được mẹ bạn cho một miếng đất 100m2. Như vậy giữa bạn và mẹ bạn đã tồn tại một hợp đồng tặng cho tài sản là miếng đất đó. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với tài sản được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận thì người được chuyển quyền sở hữu có quyền xác lập quyền sở hữu với tài sản đó.

Căn cứ vào điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.

Hiện tại, bạn là chủ sở hữu của mảnh đất. Chính vì vậy bạn có toàn quyền trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt miếng đất đó. Quyền chiếm hữu ở đây có nghĩa là bạn có quyền nắm giữ, quản lý tài sản của mình. Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ tài sản. Bạn có thể xây nhà để ở trên mảnh đất đó, xây của hàng buôn bán hay xây nhà trọ cho thuê....Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản đó. Điều này đồng nghĩa với việc bạn có quyền bán, tặng cho hay nhượng lại mảnh đất đó cho bất cứ ai. Không ai có quyền can thiệp vào việc bạn sẽ bán, tặng cho, chuyển nhượng hay không bán, không tặng cho, không chuyển nhượng mảnh đất đó.

Bạn đã xây dựng được một ngôi nhà trên miếng đất mà mẹ bạn đã cho, con trai và con dâu của bạn không có bất kỳ sự giúp đỡ nào về tiền bạc, công sức cho việc bạn xây nhà. Bạn muốn bán nhà đó để lấy tiền trả nợ nhưng con trai bạn lại nói rằng nếu muốn bán nhà thì phải có chữ ký của con trai, con dâu và cháu trai của bạn và số tiền khi bán nhà phải được chia làm bốn. Việc con trai bạn nói như vậy là hoàn toàn không đúng. Nhà vẫn đứng tên của bạn, giữa bạn và con trai không có bất cứ sự thỏa thuận chuyển quyền sở hữu miếng đất đó cho con trai bạn. Theo Khoản 1 Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015quy định: “ Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình”. Chính vì vậy, bạn là chủ sở hữu miếng đất, bạn có toàn quyền quyết định việc bạn bán nhà. Việc bán nhà chỉ cần mình bạn đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà, con trai, con dâu và cháu trai của bạn không có quyền trong việc này.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Doanh nghiệp nước ngoài có được mua nhà, căn hộ tại Việt Nam không? Tư vấn thủ tục mua nhà ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thời điểm xác nhận chuyển quyền sở hữu

Trả lời:

- Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Câu hỏi: Một số hình thức phát triển nhà ở

Trả lời:

Hình thức phát triển nhà ở bao gồm:

- Phát triển nhà ở theo dự án;

- Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

-Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

- Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Câu hỏi: Ai được mua nhà ở xã hội?

Trả lời:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.