Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Bộ luật dân sự năm 2005

2. Luật sư tư vấn

Cho tôi hỏi công ty luật sư khi mua bán đất đai canh tác dưới đường dây cao thế . người bán cũng mua trước đó qua giấy tờ viết tay không có giấy chứng nhận mà làm giấy viết tay giữa người bán và các bên xung quanh có giá trị pháp lý gì không ạ và khi mua bán như thế cần làm thủ tục như thế nào ?

Căn cứ quy định tại điều 188, Luật đất đai năm 2013 như sau :

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

>> Xem thêm:  Trình tự sang tên khi mua bán xe máy ở tiệm cầm đồ ?

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính". 

Như vậy, việc mua bán đất mà không có giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định như trên thì không hợp pháp. Mua bán đất phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, hợp đồng mua bán phải có công chứng Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng. 

Cho tôi hỏi công ty luật sư khi mua bán đất đai canh tác dưới đường dây cao thế . người bán cũng mua trước đó qua giấy tờ viết tay không có giấy chứng nhận mà làm giấy viết tay giữa người bán và các bên xung quanh có giá trị pháp lý gì không ạ và khi mua bán như thế cần làm thủ tục như thế nào ?

Bạn có thể tham khảo bài viết trên

Ông Dũng bán cho gia đình tôi một ô đất có chiều rộng: 12m; chiều dài: 67,5m; tổng diện tích là 810m2, với số tiền là 300 triệu đồng. Số tiền mà tôi đặt cọc mua đất là 55 triệu đồng, tôi và ông Dũng có thỏa thuận khi tôi nhận sổ đỏ sẽ trả nốt số tiền còn lại. Sau khi kí giấy biên nhận mua bán đất với nội dung như trên, tôi phát hiện ra mảnh đất ông Dũng bán cho tôi nằm trong diện tích ông lấn chiếm của nhà ông Thủy và chưa có bìa đỏ. Tôi không muốn mua đất nữa nhưng ông Dũng vẫn kiên quyết nói đấy là đất của ông và phạt số tiền cọc 55 triệu. Ông Dũng nói thế là đúng hay sai và tôi có thể kiện ông Dũng để đòi lại tiền đặt cọc do ông Dũng lừa dối bán đất tranh chấp, lấn chiếm cho tôi được không?

Căn cứ quy định tại điều 188, Luật đất đai năm 2013 quy định việc chuyển nhượng đất phải có giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Phần đất ở trên chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất, lại là đất lấn chiếm nên hợp đồng kí kết giữa hai bên không có giá trị pháp lý hay còn gọi là hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì hai bên trao trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, trường hợp này, ông Dũng không có quyền giữ số tiền cọc 55 triệu của gia đình bạn. Trường hợp này bạn có quyền khởi kiện về việc lừa dối bán đất tranh chấp, lấn chiếm cho bạn lên Tòa án huyện, quận nơi có đất mà hai bên thực hiện giao dịch. 

Đầu năm 2016 vợ chồng tôi có mua mảnh đất 70m2( 5mx14m), đất này do ông bà để lại cho con cháu( là ông A). Do không sử dụng nên ông A bán và chuyển nhượng lại cho vợ chồng tôi ( Đất này không tranh chấp khi ông A viết giấy chuyển nhượng). Giấy tờ viết tay không có công chứng của cơ quan Địa chính và UBND phường. Nếu thời gian sau, con cháu của ông A có khiếu nại hay tranh chấp thì giấy viết tay này hiệu lực không? Tôi xin cám ơn sự tư vấn của quý vị.

Căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:

>> Xem thêm:  Hợp lý hóa giấy tờ hóa đơn mua bán nhà đất ?

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

[....]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã" 

Trường hợp này, hai bên chuyển nhượng đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có công chứng, chứng thực nên hợp đồng này vi phạm về hình thức. Do đó hợp đồng bị vô hiệu. Để hợp đồng hợp pháp thì hai bên thỏa thuận đến Văn phòng công chứng, Phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng này phù hợp với quy định của pháp luật. Con cháu của ông A chỉ có quyền khiếu nại về việc mua bán đất giữa hai bên nếu mảnh đất đó không phải sở hữu riêng của ông A, mà là sở hữu chung của cả con cháu. 

Phía trước nhà ông A là một mảnh đất rộng của ông B. để đi vào nhà ông A phải đi bằng một con đường nhỏ trên mảnh đất ông B. khi đó ông A, và ông B sẽ giải quyết như thế nào nếu việc mua bán đất của ông B diễn ra ?

Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về chủ thể hợp đồng phải đáp ứng điều kiện pháp lý nào ?

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù". 

Như vậy, Dù bán đất hay không bán đất thì gia đình ông B vẫn phải dành một lối đi cho gai đình ông A và gia đình ông A phải đền bù cho gia đình ông B hoặc hai bên có thỏa thuận khác. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Đất chưa có sổ đỏ có thể bán được không ?