Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dấn sự năm 2015

Luật công chứng năm 2014

2. Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại điều 167 luật đất đai năm 2013 có quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền. Trường hợp, các bên không tuân thủ quy định về mặt hình thức này của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này tòa án có quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức, các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. 

>> Xem thêm:  Dịch vụ công chứng, tư vấn luật đất đai uy tín, chuyên nghiệp

Căn cứ quy định tại điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015.

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế trong nhiều trường hợp do các bên không hiểu biết hết các quy định của pháp luật, nên không lập hợp đồng, chỉ dùng giấy tờ viết tay hoặc lập hợp đồng mà không tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực. Nên Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định theo hướng mở, tạo điều kiện cho các bên xác lập tính hợp pháp của hợp đồng, tránh các tranh chấp xảy ra. Như vậy, trường hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực đối với giao dịch đó. Trường hợp này các bên không thực hiện việc công chứng chứng thực nhưng vẫn có hiệu lực pháp luật.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Mua bán nhà ở chỉ có giấy viết tay có hơp pháp không ?