1. Mua bán đất bằng hợp đồng viết tay có hiệu lực pháp lý không ?

Chào luật sư, Tôi có vấn đề thắc mắc muốn được luật sư công ty Luật Minh Khuê tư vấn. Trước đây, tôi có lập hợp đồng mua bán đất có giá trị 200 triệu đồng. Tuy nhiên, do quan hệ quen biết nên hai bên thỏa thuận không lập thành hợp đồng công chứng chứng thực.
Chúng tôi thỏa thuận viết tay, có chữ ký của cả bên bán và bên mua đất. Tuy nhiên, tôi đã thanh toán tiền cho bên bán, nhưng bên bán không giao trả đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi.
Vậy tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình. Tôi có thể lấy lại đất hoặc lấy lại tiền được không ?
Cám ơn luật sư tư vấn.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Điều khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bạn và bên bán không thực hiện việc công chứng quyền sử dụng đất, mà chỉ lập thành hợp đồng giấy viết tay. Như vậy, việc mua bán giữa hai bên là không tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch. Tuy nhiên, bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán nên bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Vậy, trường hợp này bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận giao dịch dân sự có hiệu lực, yêu cầu bên bán trả lại quyền sử dụng đất cho bạn để bạn thực hiện các sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng đất đai hoặc yêu cầu bên bán trả lại đầy đủ tiền cho bạn và yêu cầu bồi thường.

Ngoài ra, nếu xét thấy có hành vi gian dối của bên bán và bên bán cương quyết không chịu thực hiện nghiã vụ của mình, thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan công an để điều tra, truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản quy định tại Bộ luật hình sự năm 2015.

>> Xem thêm:  Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất ? Hợp đồng mua bán đất có phải công chứng ?

2. Thủ tục mua bán đất đúng qui định pháp luật ?

Em chào luật sư. Hiện tại em có một vấn đề muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em . Mong luật sư tạo điều kiên. Hiện tại gia đình em có một mãnh đất diện tích 4267m2 ( diện tích có sổ đỏ là đất thổ cư lâu năm ).
Bây giờ gia đình em muốn bán 125m2 trong diện tích đó . Mong luật sư có thể tư vấn cho em biết làm giấy tờ như thế nào mới đúng qui định pháp luật
Em mong luật sư có thể tư vấn giúp em ạ .Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: B.V.B

Tư vấn thủ tục mua bán đất?

Luật sư tư vấn trực tiếp về mua bán đất, gọi 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này của bạn, nếu người mua và bạn đã thỏa thuận được giá cả, 2 bên sẽ tiến hành làm thủ tục mua bán nhà đất theo Luật Đất Đai năm 2013 như sau:

Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân).
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Người bán cần cung cấp những giấy tờ hợp lệ sau:

- Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như Giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của UBND cấp xã...

- Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn. Khi thủ tục mua bán nhà đất của bạn được ra công chứng, cơ quan nhà nước (UBND, bộ tài nguyên và môi trường,...) sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu các bản sao với giấy tờ gốc, chứng thực tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Nếu hồ sơ đã có đủ các giấy tờ theo qui định thì cơ quan tiếp nhận sẽ chứng thực. Nếu hồ sơ không đủ các giấy tờ theo qui định thì bạn sẽ được hướng dẫn cụ thể để bổ sung hồ sơ.

Về việc đặt cọc phải trả lúc nào là do hai bên tự thoả thuận với nhau và nêu ra trong hợp đồng. Trước khi nộp tiền đặt cọc, bạn cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để tránh tranh chấp sau này. Thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Nhưng chỉ khi hợp đồng mua bán có chứng thực nhà nước thì việc đền bù đó mới được pháp luật công nhận.

>> Xem thêm:  Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai ? Tư vấn thủ tục mua bán đất đai ?

3. Tư vấn mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền ?

Kính gửi: Luật Minh Khuê Tôi xin nhờ công ty luật tư vấn về việc làm sổ đỏ trong trường hợp ủy quyền với nội dung chi tiết như sau: Tôi có mua một căn hộ dưới dạng hợp đồng ủy quyền cho bên thứ 3. Tức là tôi mua của Ông A, ông A ủy quyền lại cho ông B, ông B có trách nhiệm làm sổ đỏ và sau khi có sổ đỏ thì ông B có trách bán lại cho tôi là ông C.
Tôi muốn hỏi rằng, khi đi làm sổ đỏ thì ông C có được làm đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở không? Ông C có được kê khai và ký tên vào đó không? Khi đi nộp ông C có được nộp không hay nhất định phải gọi ông A tới kê khai và ký vào tờ đăng ký vào đơn xin cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở và sau đó nộp cho cơ quan quản lý đất đai. Tôi có hỏi một vài công ty luật thì họ nói rằng ông C có quyền kê khai, ký vào đơn xin cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở và đi nộp.
Vậy xin hỏi Luật Minh Khuê như thế có đúng pháp luật không? Và điều bao nhiêu, luật nào nói về điều này ạ ?
Xin cảm ơn!
Người gửi: BT Hương

Tư vấn quyền khiếu nại, khiếu kiện bên bán đất ?

Tư vấn hoạt động mua bán đất đai gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Như vậy, theo quy định của pháp luật về nguyên tắc căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chưa được đem ra mua bán. Do đó, trong trường hợp này, căn hộ thuộc sở hữu của ông A phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới được chuyển nhượng. Người làm các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải là ông A (chủ sở hữu) hoặc người được ông A ủy quyền. Do ông A đã ủy quyền cho ông B, nên ông B sẽ thực hiện các thủ tục này. Vậy nên, ông C trong trường hợp này không phải là chủ sở hữu, cũng không phải là người được chủ sở hữu ủy quyền nên ông C không có quyền kê khai, ký vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Chỉ sau khi hoàn tất thủ tục Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông B và ông C mới có thể thực hiện thủ tục mua bán căn hộ.

>> Xem thêm:  Người nước ngoài gốc Việt Nam có được mua đất không ? Thủ tục mua đất đứng tên hai vợ chồng ?

4. Tư vấn quyền khiếu nại, khiếu kiện bên bán đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Em có mua một miếng đất đã chồng tiền và bên bán đã làm bán đất cho em rồi. Chờ làm sổ đỏ nữa thôi. Nhưng bây giờ bên đó lại đòi trả lại tiền và không bán đất nữa. Vậy luật sư cho em hỏi em có quyền khiếu nại hay kiện bên bán đất không ạ ?
Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: L.T.Nguyên

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, trong hợp đồng này, bạn đã giao tiền và nhận đất, còn bên kia đã giao đất và nhận tiền. Khi bên bán muốn đòi lại đất và trả lại tiền, bạn không muốn trả lại đất thì một điều tất yếu là các bên sẽ có tranh chấp.

Nếu bạn muốn khiếu nại hay kiện bên bán đất thì bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện tại Tòa án. Bởi người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm là người có quyền khởi kiện để yêu cầu bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tuy nhiên, trường hợp của bạn chúng tôi xin đưa ra ý kiến như sau: Do bạn không cung cấp thông tin về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là mua bán đất) giữa bạn và bên kia được lập như thế nào, có được công chứng hay chứng thực hay không? Nên chúng tôi đưa ra các trường hợp sau đây:

- Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên kia được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, tức là hợp đồng đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 167 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực".

Khi bạn khởi kiện, Tòa án sẽ thụ lý đơn và giải quyết yêu cầu của bạn. Trong trường hợp này, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì việc bên bán đòi lại đất là điều không thể được, bởi hợp đồng đã phát sinh hiệu lực pháp luật, các bên đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ đối với nhau.

- Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên kia không được công chứng hoặc chứng thực, tức là hợp đồng đã không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật đất đai.

Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 117 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

Như vậy, trường hợp này, hợp đồng giữa bạn và bên bán đã bị vô hiệu. Khi bạn khởi kiện, Tòa án sẽ cho các bên một khoảng thời gian nhất định để các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, để hợp đồng đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng, từ đó hợp đồng sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, trường hợp của bạn, bên bán đã muốn đòi lại đất, thì sau khi Tòa án cho phép các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, bên bán sẽ không cùng bạn thực hiện hoạt động này. Hết thời hạn mà Tòa án ấn định, nếu hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, Tòa án sẽ ra quyết định tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Từ đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bạn phải trả lại đất và nhận lại tiền, còn bên bán nhận lại đất và trả lại tiền cho bạn.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền của doanh nghiệp mới nhất năm 2020

5. Có đòi lại đất khi hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng, chứng thực ?

Kính gửi luật sư em có vấn đề này mong luật sư giúp đỡ. Bố mẹ em lấy nhau từ năm 1993 đến nay có 2 người con 1 trai 1 gái. Năm 2004 có vay mượn mua được 1 mảnh đất (có căn nhà cấp 4, nhà ngang và sân) ngay cạnh nhà chủ (đó là một phần đất nhà chủ tách ra bán). Hiện tại nhà chủ chưa làm sổ đỏ và khi mua bán bố mẹ em chỉ có giấy viết tay và người làm chứng không có công chứng .Và đã xây dựng lại toàn bộ mảnh đất đó để ở. Hằng năm vẫn trả tiền thuế đất cho nhà chủ đóng hộ. Đến năm 2009 gia đình em làm ăn phá sản bố mẹ em quyết định để mẹ em đi nước ngoài (hiện vẫn đang ở nước ngoài) làm ăn và trả nợ số nợ gần 1 tỷ và chu cấp tiền cho 2 chị em ăn học. Trong khi bố em ở nhà có quan hệ mờ ám với những người phụ nữ khác sau về chửi bới vợ con. Đến nay khi mẹ em đã trả hết nợ thì bố em đòi ly hôn. Mẹ em không đồng ý thì suốt ngày điện chửi bới. Đỉnh điểm gần đây nhất khi có mâu thuẫn với người phụ nữ kia lại chửi mẹ em thì em trai em can ngăn bảo bố không được xúc phạm mẹ con nữa thì bố em cầm dao đâm em trai em nhưng em trai em đỡ được nên không có thương tích gì. Đến nước này thì không thể giữ được nữa.
Luật sư cho em hỏi 2 vấn đề sau:
1. Vì giấy mua bán nhà đất không có công chứng nay muốn chuyển sang cho mẹ con em thì phải viết giấy tờ gì để bảo vệ quyền lợi cho mẹ con em sau này. em có đọc qua luật đất đai thì khi mua bán phải có hợp đồng mua bán bằng văn bản và công chứng. Nhưng trong trường hợp này mẹ con em phải làm như thế nào ạ?
2. Về thủ tục ly hôn. Trong trường hợp đồng thuận ly hôn do mẹ em vẫn đang ở nước ngoài thì có cần phải về nước để làm thủ tục ly hôn không ạ? hay chỉ cần có chữ ký của mẹ em là được ạ?
Em rất mong quý luật sư giúp đỡ mẹ con em. Em cảm ơn quý luật sư nhiều! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Có đòi lại đất khi hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng, chứng thực ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chuyển nhượng bất động sản là giao dịch dân sự nên pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch đó. Việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan như: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Vấn đề đáng chú ý nhất trong giao dịch sang nhượng đất ở đây là: việc chuyển nhượng được viết tay, không có công chứng, chứng thực.

Liên quan đến vấn đề này, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có quy định tại Điều 11 như sau:

“Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP”.

Ngoài ra, Điều 101 Luật đất đai 2013 cũng quy định:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..."

Giao dịch sang nhượng trong trường hợp trên phải được thực hiện trước ngày 01/7/2004 thì đến nay, bố mẹ bạn đương nhiên có quyền làm thủ tục đăng ký sang tên nhà đất theo quy định của pháp luật mà không phải làm lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp mẹ bạn muốn đứng tên một mình trên mảnh đất đã mua trên thì mẹ bạn phải có căn cứ chứng minh rằng được tài sản này do được thừa kế riêng, được tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản này có được từ nguồn tài sản riêng của mẹ bạn. Khi chứng minh được đó là tài sản riêng của mẹ bạn thì mẹ bạn đương nhiên có quyền làm thủ tục đăng kí sang tên nhà đất theo quy định.

Còn về vấn đề ly hôn của bố mẹ bạn:

Trong trường hợp này thì do bố mẹ bạn thuận tình ly hôn, nhưng một bên ở nước ngoài. Do đó, nếu mẹ bạn không về Việt Nam thì có thể làm đơn xin xử vắng mặt trong đó ghi rõ lý do không thể tham gia xét xử, sau đó nộp đơn này kèm theo hồ sơ xin ly hôn và nộp lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi cha bạn có hộ khẩu thường trú để được giải quyết.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Trường hợp nào Nhà nước sẽ trả lại tài sản khi thi hành án ?