1. Mua bán đất bị nhầm lẫn thì giải quyết thế nào?

Cuối năm 2014 tôi có mua 1 lô đất tại quận Bình Tân. Sang đầu năm 2017, tôi có xin giấy phép xây dựng để xây nhà. Tuy nhiên, nhà mới xây được phần móng thì địa chính phường có tới và nói là tôi xây nhầm đất. Tôi có thuê công ty đo đạc tới kiểm tra thì chính xác đã xây nhầm đất.

Vì tại thời điểm tôi mua đất, người bán có 2 lô đất a, b sát bên nhau, khi bán thì họ chỉ tôi miếng đất a nhưng khi bán thì họ lại mang nhầm giấy tờ của lô đất b để chuyển nhượng. Hiện tại, lô đất b đã được chuyển nhượng cho người khác và họ đã xây nhà vào năm 2015 (nhà xây hợp lệ, đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà). Sau khi phát hiện ra nhầm lẫn trên, tôi đã liên hệ với chủ nhà của lô đất trên để thông báo sự việc và hai bên cũng mong muốn giải quyết nhanh sự nhầm lẫn trên.

Tôi cũng ra phường và quận để hỏi thủ tục, nhưng quận thì chỉ về phường, phường thì kêu đập nhà rồi trả đất lại cho nhau (hướng dẫn như vậy là vô trách nhiệm, vì nếu đập nhà, trả đất thì đơn giản không cần hỏi phường làm gì nhưng làm như vậy cũng tội cho nhà kia). Vậy bây giờ tôi phải làm thủ tục gì để một bên vẫn tiếp tục sử dụng nhà, một bên vẫn có thể tiếp tục xây dựng nhà. Và thời gian giải quyết là bao lâu ?

Tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

>> Xem thêm:  Giấy tờ có giá là gì? Một số nhầm lẫn thường gặp đối với giấy tờ có giá

Theo như bạn trình bày thì người bán có hai lô đất A, B sát nhau và khi bán họ bán cho bạn lô đất A nhưng lại mang giấy tờ lô đất B chuyển nhượng cho bạn. Hiện tại thì lô đất B với giấy tờ mà bạn đang cầm lại được chuyển nhượng cho người khác và họ đã xây nhà. Như vậy căn cứ Điều 126 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn:

Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Tuy nhiên, Luật có loại trừ trường hợp nhầm lẫn nhưng không bị vô hiệu khi mục đích giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục nhầm lẫn. Đối với trường hợp này bạn vẫn muốn một bên tiếp tục xây dựng và một bên tiếp tục sử dụng nhà, bạn cần tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người đã xây dựng nhà trên lô đất B. Khi đó, giấy tờ đất cuả lô đất B mà bạn đang cầm sẽ chuyển nhượng lại cho gia đình có nhà xây trên lô đất B. Giấy tờ của lô đất A lúc này cũng sẽ chuyển nhượng lại cho bạn. Nếu hai bên không thể thoả thuận được thì các bạn có thể xem xét làm đơn yêu cầu cơ quan Toà án giải quyết.

Theo quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tối đa là 10 ngày. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác lập quyền sở hữu thì bạn sẽ xin cấp sổ đỏ mới hoặc cập nhật tên chủ sở hữu mới vào sổ đỏ của người chuyển nhượng. Bài viết tham khảo thêm:Mẫu hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

2. Hướng dẫn mua bán đất của tư nhân chưa có sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Hiện tại em đang tính mua một mảnh đất ở Đồng Nai nhưng em lại không hiểu về thủ tục mua bán thế nào nên em muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em. Hôm vừa rồi em có đi chơi ở nhà ba con ở Đồng Nai thì được biết ở gần đó có một lô đất đang được rao bán. Theo em được biết thì mảnh đất đó do một người ở đó bán cho một công ty nhà đất ban đầu mảnh đất đó là một quả đồi.
Nhưng giờ người ta đã san bằng rồi chia ra từng mảnh nhỏ ra để bán. Về thủ tục mua bán thì người ta bảo là mình phải đặt cọc trước một khoản khoảng 4 đến năm triệu gì đó và bán sang tay, nhưng khi em hỏi là khi bán thì có DẤU CHỨNG THỰC của ủy ban hay không thì người ta bảo là không có dấu của ủy ban vì lý do là đất tư nhân bán ủy ban không có quyền chứng thực nhưng mình có thể ra ủy ban nhở ông trưởng ấp làm chứng hoặc mình có thể thuê luật sư làm chứng lăn tay và công ty luật sẽ đóng dấu làm chứng cho mình.
Hiện tại ở đó có một lô đất khác người ta đã mua hết và đã xây dựng và ở lâu nhưng vẫn chưa có sổ đỏ còn lô đất của em tính mua là lô đất mới nên em đang phân vân ?
Mong luật sư tư vấn giúp em, em xin cám ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Về điều kiện để mảnh đất được phép chuyển nhượng:

>> Xem thêm:  Có được đăng ký nhãn hiệu có dấu hiệu gây nhầm lẫn khi công ty đã đăng ký trước đó bị giải thể ?

Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​ quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài ra, như bạn trình bày thì công ty mà bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công ty nhà đất nhưng không nói rõ công ty đó như thế nào; nếu là công ty được thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì cần phải đáp ứng thêm điều kiện quy định tạo điều 194 Luật đất đai như sau:

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Do đó, để tìm hiểu được mảnh đất bạn đang có dự tính mua, bạn nên tìm hiểu các điều kiện nêu trên để giảm tính rủi ro cho bản thân khi mua đất.

Về vấn đề đặt cọc

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc đặt cọc khoảng 4 đến 5 triệu như bạn nói là công ty đó muốn bạn chắc chắn có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này do sự thỏa thuận của hai bên nhưng cần lưu ý phải được lập thành văn bản. Số tiền đó sẽ được trả lại cho bạn hoặc được trừ vào số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn phải trả cho công ty khi hợp đồng được giao kết.

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

>> Xem thêm:  Tiêu chí đánh giá nhãn hiệu nổi tiếng và sự tương tự đến mức gây nhầm lẫn được quy định như thế nào?

Như vậy, hai bên (bạn và công ty - người được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải tiến hành đi công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (phòng công chứng hoặc UBND xã nếu nơi có đất không có phòng công chứng)

- Hồ sơ công chứng cần có:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân của các bên;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có, như: Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, công văn cho phép tách thửa của Văn phòng đăng ký nhà đất (nếu có) ….

Hai bên có thể dự thảo sẵn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều khoản thỏa thuận hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo theo mẫu.

Về đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký nhà đất:

Sau khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn đến Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện nơi có bất động sản để làm thủ tục sang tên bạn trên giấy chứng nhận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Những đặc điểm của chỉ dẫn thương mại gây nhầm lẫn theo quy định của pháp luật

>> Xem thêm:  Mua bán đất bị nhầm lẫn thì giải quyết thế nào? Hướng dẫn mua bán đất chưa có sổ đỏ?

3. Tư vấn về mua bán đất để làm nhà ở ?

Thưa Luật sư, Hiện tại gia đình chúng tôi đang ở Quy Nhơn- Bình Định và có nhu cầu mua đất làm nhà ở. Đất chúng tôi định mua là mảnh đất vườn được ghi trong sổ đỏ của bên bán như sau: - Đất vườn thừa, 3000m2, thời hạn sử dụng là tới tháng 7/2019.

Người bán đã phân lô, tách lộ để bán và đã có khoảng 15 hộ mua + xây nhà. Giấy tờ mua bán viết tay, không có chứng nhận của phường. Tôi muốn hỏi Luật sư như sau: 1/ Sau tháng 7/2019 thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất vườn thừa của bên bán hay không? 2/ Chúng tôi có nên mua lô đất vườn này không? 3/ Với những hộ đã mua đất thì họ có được đền bù khi chính quyền muốn giải tỏa không? ( mua sau năm 2010). Rất mong nhận được sự tư vấn từ Luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về mua bán đất để làm nhà ở ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

>> Xem thêm:  Lôi kéo khách hàng bất chính là gì ? Đưa thông tin gian dối hoặc gây nhầm lẫn ?

Trả lời:

Thứ nhất, vấn đề bạn có hỏi: Sau tháng 7/2019 thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất vườn thừa của bên bán hay không?

Khoản 3 Điều 210 Luật đất đai 2013 quy đinh:

…“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 ..."

Như vậy, trường hợp mảnh đất trên hết hạn sử dụng ghi trên giấy CNQSDĐ mà gia đình bạn có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 126:

“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”

Theo đó, thời gian được gia hạn thêm quền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm, kể từ ngày hết hạn ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu hết thời hạn giao đất mà gia đình bạn không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì nhà nước thu hồi đất theo hình thức đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn (theo khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013).

Như vậy, diện tích đất này sau tháng 7/2019 nếu các hộ gia đình tiếp tục có nhu cầu sử dụng thì sẽ được gia hạn để tiếp tục sử dụng, nếu các hộ gia đình không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất.

>> Xem thêm:  Sách 55 cặp tội danh dễ nhầm lẫn trong Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 (PGS.TS. Trịnh Tiến Việt)

Thứ hai, vấn đề bạn hỏi: Gia đình bạn có nên mua lô đất vườn này không?

Về vấn đề này tùy thuộc vào nhu cầu mà gia đình bạn có thể xem xét để mua diện tích đất cho phù hợp. Tuy nhiên nếu gia đình bạn mua đất thì cần tuân thủ đúng về mặt hình thức của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, là phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để có thể đảm bảo về mặt pháp lý quyền lợi của gia đình bạn khi có tranh chấp xảy ra.

Thứ ba, vấn đê bạn hỏi: Với những hộ đã mua đất thì họ có được đền bù khi chính quyền muốn giải tỏa không?

Đối với vấn đề bạn có nêu, các hộ mua đất ở đây giao kết mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay không có chứng thực của địa phương.

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ làm giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực là không phù hợp với quy định của pháp luật, như vậy những hợp đồng mua bán này sẽ không có giá trị hiệu lực, do đó quyền lợi của người mua đất sẽ không được bảo đảm, và trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất họ sẽ không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, do không đáp ứng yêu cầu là người có quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

4. Phân tích rủi ro đối với hợp đồng mua bán đất đai ?

Thưa luật sư, Xin hỏi: Ngày 01/3/2016 tôi mua đất với diện tích 40m2 (4mx10m; gọi là đất A) với giá 720 triệu đồng tại phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Đất A nằm trong lô B có giấy CNQSDĐ cấp năm 2001, diện tích 1.560 m2. Lô B giảm diện tích 03 lần: 1/ 15/4/2013 giảm 300 m2, diện tích lô B còn lại: 1.260 m2 2/ 15/4/2014 giảm 300 m2, diện tích lô B còn lại: 960 m2 3/ 15/7/2015 giảm 200 m2, diện tích lô B còn lại: 760 m2.

Do đất A không đủ điều kiện tách sổ (đất B có nhà ở hiện hữu, tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét đối với phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh). Do đất A nằm cuối lô B nên được chủ lô B cam kết chừa lối đi chung tối thiểu là 2 mét ra đến đường công cộng. Khi mua thi tôi và chủ lô B có làm hợp đồng mua bán và được cơ quan thừa phát lại lập vi chứng. Kính nhờ quý công ty tư vấn:

1/ Hợp đồng mua bán trên có được Văn phòng Công chứng Bình Tân hay UBND phường Bình Hưng Hòa A công chứng không?

2/ Mua đất như vậy có phù hợp với pháp luật không?

3/ Rủi ro gặp phải trong tương lai?

Xin chân thành cảm ơn!

Phân tích tính hợp pháp và những rủi ro đối với hợp đồng mua bán đất đai ?

>> Xem thêm:  Nhầm lẫn trong giao dịch với khách hàng có thể lấy lại được không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

1, Công chứng hợp đồng

Pháp luật quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng. Trong khi đó để được công chứng thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, trường hợp của bạn không thể được công chứng.

2. Rủi ro trong tương lai

Trong trường hợp này, bạn có thể tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng, nhưng bạn sẽ không được pháp luật công nhận chủ quyền đối với phần đất này, không được xây sửa nhà, không được quyền chuyển nhượng, cầm cố, góp vốn, tặng cho cũng như không được để thừa kế cho con cái về sau,...

Có các cách giải quyết như sau để bạn tham khảo:

- Bạn nên yêu cầu người bán bán đủ số diện tích có thể tách thửa cho bạn.

- Còn nếu không, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại tiền và bạn sẽ giao lại đất. Trường hợp chủ đầu tư không đồng ý, bạn có thể khởi kiện tại tòa án cấp huyện nơi có đất, để yêu cầu tòa tuyên hợp đồng giữa bạn và chủ đầu tư là vô hiệu do hợp đồng không tuân thủ hình thức mà pháp luật quy định theo Điều 134 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, một bên giao lại đất, một bên trả lại tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

>> Xem thêm:  Bàn thêm về nhầm lẫn trong giao dịch dân sự

- Nếu hai bên tin tưởng nhau, có thể thỏa thuận đăng ký biến động đất đai theo hướng sở hữu chung theo phần.Sau đó, có thể tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về lối đi chung, về vị trí và diện tích mà mỗi người sử dụng. Nếu các bên thực hiện giải pháp nêu trên, thì sẽ là căn cứ pháp lý bảo vệ quyền sử dụng đất đồng thời cũng hạn chế những tranh chấp sau này.

Trên đây là giải pháp có tính chất dân sự để giải quyết trong trường hợp các bên đã lỡ mua nhà đất nhưng không đủ điều kiện để tách thửa, nhằm hạn chế tranh chấp với những người có liên quan, chứ không phải là nguyên tắc để áp dụng cho việc tách thửa.

Việc tách thửa, về nguyên tắc, phải tuân thủ những quy định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu thông báo việc không được hoàn thuế (Mẫu số 02/HT-TB) ? Xử lý hoàn thuế nhầm lẫn mã số ?

5. Thủ tục mua bán đất, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa luật sư. tôi muốn hỏi vấn đề là tôi muốn mua miếng đất của ông A nhưng miếng đất của ông A nằm ở trong miếng đất của ông B. tôi có yêu cầu ông A là thỏa thuận với ông B để làm con đường chung đi ngang qua miếng đất của ông B để vào được mảnh đất của ông A. Ông B cũng đã đồng ý mở đường đi tiếp cho ông A( vì hiện tại cũng đang có con đường trên mảnh đất của ông B nhưng chưa tới mảnh đất của ông A) với số tiền cụ thể và ngang 4.5m.
Vậy cho tôi hỏi giữa ông A và ông B phải làm giấy tờ như thế nào xin luật sư cho tôi xin biểu mẫu để sau này tôi có mua của ông A thì không ảnh hưởng đến ông B. Có cần vẽ lại bản vẽ đất thể hiện con đường đó không. Đất trên là đất trồng cây lâu năm nằm trong khu dân cư hiện hữu. chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư được không và giá chuyển đổi bao nhiêu ?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi :1900.6162

Trả lời:

1. Về việc thỏa thuận con đường đi chung

Theo Điều 73, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: Trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

"1. Khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì một trong các bên nộp đơn, Giấy chứng nhận (nếu có), hợp đồng hoặc bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cho Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu."

Thứ nhất, Ông B cũng đã đồng ý mở đường đi tiếp cho ông A( vì hiện tại cũng đang có con đường trên mảnh đất của ông B nhưng chưa tới mảnh đất của ông A) với số tiền cụ thể và ngang 4.5m. vậy giữa ông A và ông B phải làm hợp đồng thỏa thuận giữa các bên theo quy định để sau này bạn có mua của ông A thì không ảnh hường đến ông B, với diện tích đất ông A và ông B cắt ra là đường đi chung thì một trong ba người là bạn, ông A và ông B nộp đơn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng đã thoả thuận giữa các bên về việc hiến đất làm đường đi chung cho văn phòng đăng kí đất đai. Văn phòng đăng kí đất đai sẽ kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giây chứng nhận nếu có yêu cầu ( theo Điều 73, nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai).

Về mẫu giấy hiến đất làm đường đi chung

Theo Điều 459, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Hiến đất là việc tặng cho quyền sử dụng đất, vì thế việc thoả thuận hiến đất này phải lập thành văn bản được công chứng hoặc chứng thực và phải có đầy đủ nội dung. Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng tặng cho tại Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Hỏi về vấn đề hóa đơn đã phát hành bị hủy do nhầm lẫn ?

2. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư

Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

>> Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư thì bạn phải đủ điều kiện và được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thâm quyền.

Còn về phí chuyển mục đích sử dụng đất thì theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 5 như sau:

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.

c) Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng theo quy định của Chính phủ về giá đất (đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất thương mại dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị)

Như vậy, Căn cứ hồ sơ địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển đến, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế căn cứ vào Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất để xác định tiền sử dụng đất phải nộp và thông báo cho hộ gia đình, cá nhân.Bạn liên hệ với Phòng tài nguyên môi trường nộp hồ sơ để được xác định mức thu tiền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Có thể cải chính lại hộ tịch khi có nhầm lẫn về năm sinh?

Bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Công văn 6501/TCHQ-GSQL tái xuất hàng hóa thất lạc, nhầm lẫn