Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Bộ dân sự năm 2005

Luật đất đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn

Thưa luật sư , tôi có mua 1 căn nhà ở Phường Long Trường , quận 9 bằng giấy viết tay , do điều kiện gia đình khó khăn mà cũng chỉ có 3 mẹ con ở , nên đã quyết định mua căn nhà ấy là 17m2 có gác đỗ với giá là 200trăm lẻ 5 triệu đồng , nhà này có diện tích nhỏ như v là do được tác ra từ căn nhà lớn của người chủ gốc xây cho người em mình ở nhưng sau này người e k ở nữa nên mới chuyển nhượng bán lại cho những người khác , đến đây tôi mua lại là đã qua 4 người . Khi làm giấy tờ tay bên bán và mua chỉ viết giấy tay thoả thuận giữa 2 bên mà k có ra phường xã công chứng , cũng k thể hiện ng làm chứng giao dịch mua bán này trong giấy tờ ( nhà này k có tranh chấp ) , do bên tôi thiếu hiểu biết nên ko làm rõ tất cả trên giấy tờ. Luật sư cho tôi hỏi là bây giờ mẹ con tôi đã lỡ mua rồi , nhưng nếu mua giấy tay như tôi nêu trên vậy sau này chúng tôi sẽ gặp những rủi ro gì , và sẽ phải giải quyết như thế nào, ? Chúng tôi nên làm j nếu sau này muốn bán đi thuận lợi hơn. Rất mong nhận được sự tư vấn bên luật sư , xin cảm ơn !

Căn cứ quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau: 

"......................................

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

>> Xem thêm:  Mua bán nhà ở chỉ có giấy viết tay có hơp pháp không ?

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng"

Như vậy, theo quy định trên thì đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản :"Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật." thì hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng.

Như vậy, việc mua bán căn nhà nhỏ lẻ giữa bạn và người bán thông qua hợp đồng viết tay vẫn có giá trị pháp lý. 

Để tránh gặp rủi ro thì bạn có thể xin xác nhận của UBND phường là nhà không có tranh chấp, nếu chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất thì bạn có thể làm hồ sơ yêu cầu xin cấp GCNSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất. 

Chào luật sư, Tôi đang dự định mua căn nhà có sổ hồng chung của ba căn, nhưng tôi sẽ là người giữ cuốn sổ hồng gốc này. Xin Luật sư cho biết, nếu tôi mua căn nhà đó, thì người bán có thể đi sang tên cuốn sổ hồng đó qua tên tôi được không?và nếu có thể thì thủ tục sang tên như thế nào? Xin cám ơn.

Ở đây là nhà chung cư, việc bạn muốn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bạn phải có sự đồng ý của những hộ gia đình còn lại về vấn đề thỏa thuận bằng văn bản cho bạn làm người đại diện đứng tên căn hộ chưng cư đó. 

Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất gồm: 

+ Văn bản hợp pháp về việc thỏa thuận giữa các hộ gia đình đồng ý cho bạn đứng tên là người đại diện trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Biên lai xác định các nghĩa vụ thuế/lệ phí trước bạ.

+ Giấy tờ tùy thân. 

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư

Năm 2010, tôi có làm nhà trên phần đất bố mẹ chồng cho; đến nay, bố mẹ chồng tôi yêu cầu tôi phải mua lại phần đất đã xây nhà. vậy xin hỏi: 1. Thủ tục, hồ sơ mua bán nhà gồm những gì? 2. Tôi muốn căn nhà chỉ đứng tên mình tôi, không liên quan gì đến chồng và bên nhà chồng thì cần thêm thủ tục và giấy tờ gì nữa? 3. Phần đất xây nhà đó không có sổ đỏ (vì là đất ngoài đê nên không làm sổ được), chỉ có giấy mua bán có dấu đỏ của UBND xã với bố chồng tôi từ năm 1990, xin hỏi các thủ tục như thế nào để mua bán nhà được hợp pháp?

- Câu trả lời thứ nhất: Hồ sơ mua bán nhà gồm: Hợp đồng mua bán nhà được thỏa thuận giữa các bên có thể công chứng hoặc chứng thực ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất; Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi mua bán nhà. 

- Câu trả lời thứ hai: Phần đất mà bạn xây nhà là đất của bố mẹ chồng bạn do đó bạn phải thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất với bố mẹ chồng để phần đất đó thuộc quyền sỏ hữu của riêng bạn mà không liên quan đến chồng bạn. Nếu như căn nhà là do bạn tự dùng tài chính của mình để xây dựng thì bạn vẫn được sở hữu riêng, nếu căn nhà do cả hai vợ chồng cùng xây dựng trong thời kỳ hôn nhân thì bạn cần thỏa thuận với chồng về việc cho bạn sở hữu riêng căn nhà thông qua vấn đề bồi thường hay trả cho chồng một khoản tiền tương ứng với số phần góp của chồng khi xây nhà. Sau khi đã thỏa thuận xong các vấn đề này thì bạn có thể xin cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất đứng tên mình. 

- Câu trả lời thứ ba: Để bán nhà hợp pháp thì bạn phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất theo quy định sau:

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện quyền chuyển :

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

>> Xem thêm:  Người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam không ?

Xin chào Luật sư, xin Luật sư tư vấn giùm 1 vấn đề ạ. Tôi có bán một căn nhà và có nhận trước 1 khoản tiền, khoản còn lại sẻ thanh toán sau, vậy trong thời gian Tôi chưa nhận đủ số tiền còn lại thì quyền đối với căn nhà vẫn là của Tôi đúng không ạ, người mua nhà không có quyền can thiệp vàođúng không ạ ? Xin Luật sư trả lời vào mail Tôi dùm, xin chân thành cảm ơn, mong nhận được mail sớm.

Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 như sau: 

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác". 

Việc bạn nhận một khoản tiền trước là việc bên kia đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc bán nhà, do đó, khi bên kia đã thanh toán cho bạn một khoản tiền trước thì họ vẫn có quyền can thiệp vào tình trạng pháp lý của căn nhà trong trường hợp: bạn mang nhà đi thế chấp; bạn tiến hành sửa chữa ngôi nhà... 

Quý luật sư vui lòng cho tôi hỏi : Làm thế nào để mua nhà của một người bà đã mất năng lực hành vi dân sự ( bà đang đứng tên sổ đỏ) một cách an toàn và hợp pháp ? Bà có 3 người con trai : con trai đầu không có vợ và đang nuôi dưỡng bà , con trai thứ nhì đã chết để lại vợ con , con trai út đã có vợ con .Xin chân thành cám ơn!

Theo quy định tại Điều 62 BLDS năm 2005 về người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự thì:

Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự

+ Trong trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.

+ Trong trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ.

>> Xem thêm:  Thu phí dịch vụ của nhà chung cư?

+ Trong trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, người bạn muốn mua căn nhà bị mất năng lực hành vi dân sự thì người giám hộ đương nhiên phải là người con cả. 

Để người giám hộ (người con trai cả ) tiến hành các giao dịch dân sự một cách hợp pháp đối với tài sản của người được giám hộ thì cần phải có người giám sát người giám hộ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Bộ luật Dân sự 2005 thì “người thân thích của người được giám hộ có trách nhiệm cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ….Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ…”. Nghĩa là, trong trường hợp này gia đình người mất năng lực hành vi dân sự phải cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ, người giám sát việc giám hộ phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Trong hợp đồng mua bán nhà ở ngoài chữ ký của người con cả ra còn phải có cả chữ ký của người giám sát việc giám hộ nữa.

Để bán được nhà trong trường hợp trên thì bạn phải thỏa thuận với con của người chủ nhà thực hiện những công việc sau đây:

- Thứ nhất, nộp đơn lên Tòa án yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố người bà đó bị mất năng lực hành vi dân sự.

- Thứ hai, người con cả cần làm thủ tục đăng ký giám hộ bằng cách làm đơn yêu cầu đăng ký việc giám hộ đương nhiên (theo mẫu) nộp tại UBND xã, phường, thị trấn. Khi làm thủ tục cần nộp các tài liệu sau:

+ Giấy khai sinh của người giám hộ;
+ Sổ hộ khẩu gia đình của người giám hộ;
+ Chứng minh nhân dân của ngườigiám hộ;

- Thứ ba, gia đình bên người bà phải cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ.

Sau khi thực hiện các công việc trên, bạn có thể thỏa thuận với người giám hộ bán nhà một cách hợp pháp. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Có nên mua đất đền bù không?

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Dân sự - Công ty luật Minh Khuê