Luật sư trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật kinh doanh bất động sản 2014;

2. Nội dung tư vấn:

a. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.

Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Nếu là chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

b. Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các điều khoản cơ bản còn phải đảm một số điều khoản cơ bản:

1. Điều khoản về thông tin nhà ở: Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đó là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”. Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.

2. Điều khoản về giá mua bán: Các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng:

- Đối với bên bán:

+ Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin về nhà ở: Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể cung cấp những thông tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Thứ hai, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích: Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư tạo lập nhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất cứ mục đích nào khác

+ Thứ ba, nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu: Bên bán có nghĩa vụ “giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại.

- Đối với bên mua:

+ Thứ nhất, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Quyền này chỉ dành cho bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản và chưa nhận bàn giao nhà ở.

+ Thứ hai, nghĩa vụ thanh toán: Bên mua nhà có nghĩa vụ “trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nếu không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà và tại nơi có nhà. Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 440 Bộ luật dân sự 2015 quy định: " Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy dịnh trong hợp đồng". 

c. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê