Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Luật nhà ở năm 2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

2. Nội dung trả lời

Cho em hỏi em mua đất năm 2012 bằng giấy tờ tay ra phòng công chứng quyền sử dụng đất. Vậy bây giờ em muốn làm sổ hồng được không cần giấy tờ gì cho hợp lệ . Kính mong luật sư tư vấn dùm, em xin cảm ơn
Chào Luật sư! Cho em hỏi câu hỏi này ạ! Hiện tại em là người Việt Nam có chồng tại nước ngoài, em muốn về Việt Nam mua đất và đứng tên em thì cần thủ tục như thế nào? Cảm ơn luật sư.

Bạn muốn làm thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);

>> Xem thêm:  Tư vấn pháp luật trong lĩnh vực thiết kế, thi công và xây dựng

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực) hoặc hộ chiếu ;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính). Biên lai thu tiền thuế thu nhập cá nhân ( nếu có) và lệ phí trước bạ.
Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Kính gửi Luật sư. Tôi mua đất và đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ của Sở TNMT Tỉnh Tây Ninh cấp ngày 16/7/2016. Hôm nay tôi làm thủ tục trích lục bản vẽ địa chính để làm thủ tục sang nhượng thì Phòng TNMT huyện Tân Biên không cung cấp với lý do vì đất của tôi nằm giáp ranh với 1 lô đất có giấy CNQSDD cấp ngày 30/7/2016 đang tranh chấp với người khác. Hiện tại việc sang nhượng của tôi không có khiếu nại hay tranh chấp với bất kỳ ai. Xin hỏi làm thế nào để tôi được mua bán hợp pháp phần của tôi. Xin hỏi Phòng TNMT không làm trích lục bản vẽ cho tôi đúng hay sai? Và tôi phải khiếu nại ở đâu ? Xin cảm ơn Luật sư.

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại , thừa kế, tặng cho , thế chấp quyền sử dụng đất , góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất..."

Theo đó để bạn có thể chuyển nhượng đất hợp pháp thì bạn cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và bên mua cần phải được công chứng, chứng thực. Bạn là bên bán cần phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân nếu không thuộc các trường hợp miễn nộp thuế thu nhập cá nhân. 

Về việc cấp trích bản vẽ thì văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở TNMT có trách nhiệm cấp trích lục bản đồ địa chính cho bạn theo quy định tại Khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Nếu văn phòng đăng ký đất đai không cấp cho bạn, bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi lên văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu cấp trích lục bản đồ địa chính cho bạn.

"...3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Thưa luật sư, xin luật sư tư vấn giúp em vấn đề này, vốn là ông A có mảnh đất thổ cư có diện tích khoảng 200m2. Ông A bán cho bà B, lúc đó chỉ làm mua bán bằng giấy tay thôi, sau này bà B bán miếng đất đó cho bà C, cũng chỉ làm giấy tay, nay bà C muốn bán miếng đất đó lại cho em. Giờ em phải làm thủ tục như thế nào để không bị rủi ro trong mua bán. Mong luật sư hướng dẫn giúp em. Cảm ơn!

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, một trong những điều kiện để người sở hữu của mảnh đất được thực hiện quyền chuyển nhượng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người bán. Do đó, bạn cần yêu cầu bên bán cho bạn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước. Sau đó, bạn làm hợp đồng mua bán giữa bạn và bà C có công chứng, chứng thực và thực hiện việc sang tên sổ đỏ như sau:

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực) hoặc hộ chiếu ;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính). Biên lai thu tiền thuế thu nhập cá nhân ( nếu có) và lệ phí trước bạ.
Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thưa luật sư, gia đình tôi chuẩn bị mua một căn hộ nhỏ tại Quận 12. Vấn đề là người chủ nhà từng mua lại căn nhà này mà không có sổ đỏ, chỉ có giấy tờ viết tay mua bán từ chủ cũ. Tôi xin hỏi nếu tôi mua căn hộ này có vi phạm pháp luật không và có thực sự an toàn không ?

Điều 118 Luật nhà ở 2014. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

>> Xem thêm:  Dịch vụ công chứng, tư vấn luật đất đai uy tín, chuyên nghiệp

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Theo đó, trường hợp của bạn muốn mua 1 căn hộ mà người sở hữu của căn hộ chỉ có giấy mua bán viết tay của người chủ trước đó mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên người đang muốn bán nhà cho bạn thì không thoả mãn điều kiện của nhà ở được phép chuyển nhượng. Do đó, nếu bạn muốn mua căn hộ này bạn cần phải yêu cầu bên bán làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên bên bán thì khi đó bạn mua căn hộ này sẽ đúng theo quy định của pháp luật.

Kính chào Luật sư! Tôi đang giành dụm tiền để mua 1 mảnh đất ở quê với diện tích 5mx20m, giá tiền là 140 triệu đồng, nhưng chỉ có giấy viết tay giao dịch của chủ đất, đất chưa có sổ đỏ. Hiện tại tôi đang làm việc tại thành phố, tôi muốn mua mảnh đất này để khi tôi lớn tuổi, chừng hơn 10 năm nữa, sẽ về quê xây nhà ở. Cho tôi hỏi: Sau khi tôi mua đất bao lâu thì tôi có thể xin cấp được sổ đỏ, thủ tục và chi phí như thế nào? Và nếu tôi không xin cấp được sổ đỏ hoặc là chưa cấp được sổ đỏ thì chủ đất có thể quay lại đòi lại đất của tôi được không vì tôi đi làm ở thành phố, ít có dịp về quê nên không thường xuyên nắm tình hình và lui tới để thăm coi mảnh đất của mình. Rất mong luật sư tư vấn để tôi được an tâm! Xin chân thành cám ơn!

Trước tiên bạn cần lưu ý hợp đồng mua bán đất của bạn với chủ đất cần phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Về thủ tụ làm sổ đỏ cho mảnh đất như sau:

 Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực) hoặc hộ chiếu ;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính). Biên lai thu tiền thuế thu nhập cá nhân ( nếu có) và lệ phí trước bạ.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở và bất động sản

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày theo quy định khoản 2 điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP 
Khi bạn đã có hợp đồng mua bán giữa bạn và chủ đất đã được công chứng, chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có giá trị pháp lý, nếu sau người sử dụng đất muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn thì họ sẽ có trách nhiệm bồi thường cho bạn.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ, tư vấn mua bán nhà đất