1. Mua đất chung sổ đỏ thì có bán lại được hay không ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một số thắc mắc muốn nhờ công ty tư vấn giúp như sau: cách đây 05 năm tôi có mua 1 mảnh đất 60m2, là đất ở đã có nhà và chung sổ đỏ với 5 nhà khác, nay tôi muốn bán lại mảnh đất này thì có gặp khó khăn gì không và cần tiến hành thủ tục như thế nào ạ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn và 5 người khác cùng đứng tên trên sổ đỏ, như vậy có nghĩa là 6 người đồng sở hữu một mảnh đất và trên mảnh đất đó được chia thành 6 căn nhà và mỗi người sở hữu 1 căn nhà. Do đó, quyền sở hữu đối với mảnh đất được xác định là sở hữu chung hợp nhất, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 thì Sở hữu chung hợp nhất được quy định như sau:

Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Căn cứ theo quy định trên, nếu bạn muốn chuyển nhượng lại căn nhà mình đang ở thì sẽ phải có văn bản đồng ý của những người chủ đồng sở hữu khác.

Sau khi đã có văn bản thể hiện sự đồng ý của các chủ đồng sở hữu, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng lại căn nhà theo các bước sau đây:

- Các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công chứng.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính: nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

+ 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;

+ 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký;

+ Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

+ 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

+ 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì các bên cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Mức nộp cụ thể như sau:

+ Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng

+ Lệ phí trước bạ: 0,5 %.

- Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

1. Hợp đồng chuyển nhượng.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

3. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

4. Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

5. Văn bản đồng ý của các chủ sở hữu chung còn lại.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính là 15.000 đồng/trường hợp; lệ phí thẩm định tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp). Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận sổ đỏ trong thời gian pháp luật quy định.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về mua chung đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Vợ có được mua đất và đứng tên sổ đỏ không liên quan đến chồng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Chị bạn tôi muốn góp tiền với em gái mua 1 miếng đất (nhà), 2 chị em họ không muốn những người chồng của họ biết việc họ có tài sản này, không chia sẻ quyền lợi với chồng vì nguồn tiền do chị em họ tự làm ra, họ lo ngại và muốn bảo toàn cuộc sống.

Xin hỏi chị em họ có được cùng đứng tên trong sổ đỏ và khi chuyển nhượng thì không có liên quan gì đến những người chồng của họ được không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi M.T

Vợ có được mua đất và đứng tên sổ đỏ không liên quan đến chồng ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

-Thứ nhất, mua đất không liên quan đến chồng.

Căn cứ theo quy định tại điều 33, Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản chung của vợ chồng bao gồm:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Như vậy, quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn sẽ là tài sản chung của vợ chồng trừ trường hợp chị bạn của chị có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng của mình. Tài sản riêng theo quy định của luật hôn nhân và gia đình 2014 bao gồm:

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sảnphục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Theo thông tin bạn cung cấp thì tiền mua nhà là tiền mà họ tự làm ra. Tuy nhiên, nếu một phần hay toàn bộ khoản tiền này là thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh; hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân thì theo quy định của luật đây là tài sản chung chứ không phải tài sản riêng.

Nếu mà toàn bộ số tiền này, họ có thể có chứng cứ chứng minh đây là tài sản riêng của họ theo quy định của pháp luật về các loại được coi là tài sản riêng như trên thì hai chị em họ hoàn toàn có thể góp tiền mua đất mà người chồng của họ không có quyền gì với mảnh đất đó.

Tóm lại, hai chị em họ muốn chung nhau mua đất mà không muốn liên quan gì đến người chồng thì họ phải có chứng cứ chứng minh rõ ràng về nguồn gốc của số tiền mua đất đó là tài sản riêng của họ. Khi đó, mảnh đất mà họ mua chung sẽ là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần của hai chị em họ, chồng họ sẽ không liên quan cũng như không được hưởng lợi về mảnh đất này.

-Thứ hai, mua chung đất.

Căn cứ theo quy định của pháp luật thì hai chị em họ hoàn toàn có thể góp tiền mua chung một mảnh đất và sẽ được đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, điều 98, Luật đất đai 2013:

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp có thể xảy ra dù là anh chị em ruột thì nên làm như sau:

Bước 1: Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai chị em họ nên ký biên bản thỏa thuận về việc góp vốn mua đất, trong nội dung biên bản có nói rõ số tiền mua đất; số tiền cụ thể mỗi người đóng góp mua; quyền và nghĩa vụ các bên; cam kết về việc đứng tên; sử dụng; định đoạt. Biên bản này nên có người làm chứng;

Bước 2: Cả hai chị em họ cùng có tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký công chứng xong thì các bên tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu đã ký được hợp đồng chuyển nhượng đứng tên hai chị em họ bên nhận chuyển nhượng thì không cần phải làm biên bản thỏa thuận nêu trên. Việc làm biên bản nêu trên chỉ đặt ra nếu mua chung đất nhưng chỉ đứng tên một người vì biên bản này là căn cứ để đòi lại quyền lợi nếu sau này người đứng tên bán mất tài sản.

Trên đây là toàn bộ phần tư vấn của chúng tôi cho thắc mắc của bạn, hi vọng sẽ giúp ích được cho bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Tư vấn thủ tục mua đất và cùng đứng tên trong sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Em và bạn trai em muốn mua một mảnh đất (đất ở tại đô thị). Hiện tại 2 tụi em chưa đăng kí kết hôn, vậy có cách nào để cả em và anh ấy cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi mua không? Chị bán đất cho tụi em thì bảo là cần có 1 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mẫu số 37) và 1 hợp đồng góp vốn, ngoài ra tụi em mỗi người cần phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nữa. Tuy nhiên mấy anh chị ở công ty thì bảo là chỉ cần làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó bên mua đề tên em và anh ấy vào với tư cách là đồng sở hữu.
Luật sư tư vấn giúp em trong trường hợp này thì tụi em nên làm thế nào cho đơn giản, em chưa xin được giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nên chưa thể đăng kí kết hôn được nên phải làm cách khác để cả hai cùng đứng tên trong GCNQSDĐ sau khi mua đất. Ngoài ra khi mua đất thì tụi em cần những giấy tờ thủ tục gì, nhờ Luật sư chỉ giúp cho em luôn ạ ?
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.T

Tư vấn thủ tục mua đất và cùng đứng tên trong sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do hai bạn chưa đăng ký kết hôn nên hai bạn không thể cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Nếu muốn cùng nhau mua đất thì hai bạn sẽ mua với danh nghĩa là cùng mua chung mảnh đất này.

Thủ tục mua đất như sau:

Bước 1: Hai bạn và bên bán liên hệ phòng công chứng nơi có tài sản nộp hồ sơ, yêu cầu công chứng hợp mua bán nhà đất.

Bước 2: Sau khi hoàn tất việc ký kết hợp đồng tại Phòng công chứng, bạn và bên bán nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận. Tuỳ thuộc vào nơi cấp sổ đỏ mà cơ quan tiếp nhận là văn phòng một cửa UBND quận/ huyện (nếu sổ đỏ do quận, huyện cấp), Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường (nếu sổ đỏ do UBND cấp tỉnh, thành phố cấp).

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo số tiền thuế, lệ phí trước bạ nhà đất để và địa chỉ nộp thuế để bạn và bên bán nộp.

Bước 4: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí. Bạn chuyển bản gốc biên lai đã nộp thuế, lệ phí cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Bước 5: Hai bạn và bên bán mang CMND lên nhận sổ đỏ đã sang tên.

Theo quy định tại khoản 3, điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật đất đai 2013 quy định:

" Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

Như vậy, hai bạn sẽ được cấp mỗi người một giấy chứng quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ phần tư vấn của chúng tôi cho thắc mắc của bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty chúng tôi! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Tư vấn bảo vệ quyền lợi người mua đất nhưng chưa có sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có mua đất nông nghiệp bao gồm 4 sào 10 thước đất ruộng cách đây 5 năm với giá 70 triệu/ sào (đất chưa có bìa đỏ nhưng có đầy đủ giấy tờ mua bán từ chủ cũ cho gia đình tôi). Năm nay 2015, mảnh đất ruộng này thuộc dự án thu hồi làm khu công nghiệp nên tiến hành đền bù. Từ năm mua chúng tôi phải nộp thuế và sản lượng cho nhà nước.
Hiện nay chủ cũ đang yêu cầu khi nhà nước trả tiền đền bù ( 140 triệu / sào ) thì họ sẽ chỉ trả cho chúng tôi tiền ruộng ( gần 30 triệu / sào ) còn tiền ăn theo và tiền trợ cấp thất nghiệp và các khoản tiền hỗ trợ khác... thì chủ cũ sẽ được hưởng.
Vậy tôi với tư cách là người mua thì sẽ làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Trên giấy tờ mua bán có ghi chú là khi nào có sổ đỏ thì họ sẽ chuyển cho chúng tôi, nhưng do có kiện tụng liên quan đến cấp xã, nên xã không thể tiến hành cấp sổ đỏ. Ngay sau đó thì lại thuộc dự án nên không thể tiến hành việc sang tên, đổi chủ được ?
Người gửi: D.L

Chúng tôi được biết gia đình bạn có mua đất nông nghiệp bao gồm 4 sào 10 thước đất ruộng cách đây 5 năm với giá 70 triệu/ sào ( đất chưa có bìa đỏ nhưng có đầy đủ giấy tờ mua bán từ chủ cũ cho gia đình bạn ). Năm nay 2015, mảnh đất ruộng này thuộc dự án thu hồi làm khu công nghiệp nên tiến hành đền bù. Từ năm mua gia đình bạn phải nộp thuế và sản lượng cho nhà nước. Hiện nay chủ cũ đang yêu cầu khi nhà nước trả tiền đền bù ( 140 triệu / sào ) thì họ sẽ chỉ trả cho gia đình bạn tiền ruộng ( gần 30 triệu / sào ) còn tiền ăn theo và tiền trợ cấp thất nghiệp và các khoản tiền hỗ trợ khác... thì chủ cũ sẽ được hưởng. Trên giấy tờ mua bán có ghi chú là khi nào có sổ đỏ thì họ sẽ chuyển cho gia đình bạn , nhưng do có kiện tụng liên quan đến cấp xã, nên xã không thể tiến hành cấp sổ đỏ. Ngay sau đó thì lại thuộc dự án nên không thể tiến hành việc sang tên, đổi chủ được. Như vậy, chúng tôi tư vấn vấn đề của bạn như sau:

Vấn đề 1: Giấy tờ mua bán đất.

Theo Điều 188 Luật đất đai quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, việc mua bán chuyển nhượng giữa nhà bạn và chủ cũ chưa đáp ứng điều kiện" Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này" nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và người chủ cũ là vi phạm pháp luật. Mặt khác, việc mua bán trong giấy tờ mua bán là bất động sản nên cần phải được công chứng , chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Do đó, khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán đất bạn sẽ phải công chứng, chứng thực hợp đồng tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng. Bạn chưa cung cấp đủ thông tin cho chúng tôi về giấy tờ mua bán này đã có công chứng, chứng thực hay chưa và nếu giấy tờ viết tay này mà chưa được công chứng, chứng thực tại UBND xã thì gia đình sẽ gặp rủi ro lớn đối với mảnh đất mua này, để giảm thiểu rủi ro thì bạn cần có người làm chứng cho giao dịch mua bán của gia đình bạn và người chủ cũ kia Và nếu được công chứng đáp ứng theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì bạn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013.

Vấn đề 2: Quyền lợi khi mảnh đất thuộc dự án thu hồi làm khu công nghiệp nên tiến hành đền bù.

Khi chứng minh được gia đình bạn có quyền đối với mảnh đất này và gia đình bạn cũng đã sử dụng đất ổn định từ thời điểm mua bán với người chủ cũ đến nay, Việc sử dụng đất ôn định được quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định :" Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)." Mặt khác, từ năm mua mảnh đất nông nghiệp này gia đình bạn phải nộp thuế và sản lượng cho nhà nước, điều này cũng đồng nghĩa với việc chứng minh sử dụng đất ổn định của gia đình bạn.

Hiện nay chủ cũ đang yêu cầu khi nhà nước trả tiền đền bù ( 140 triệu / sào ) thì họ sẽ chỉ trả cho chúng tôi tiền ruộng ( gần 30 triệu / sào ) còn tiền ăn theo và tiền trợ cấp thất nghiệp và các khoản tiền hỗ trợ khác... thì chủ cũ sẽ được hưởng. Nhận thấy người chủ này yêu cầu được đền bù là không có căn cứ khi đã viết giấy chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình bạn và không đủ điều kiện hưởng vì từ trước đến nay không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế gì đối với mảnh đât này. Nếu người chủ này cố ý đòi quyền lợi từ việc đền bù này và để đảm bảo quyền lợi của gia đình bạn, bạn nên khiếu nại đến Cơ quan có thẩm quyền quy định Điều 204 Luật đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Rủi ro khi mua đất trồng cafe khi chưa có sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Xin tư vấn dùm tôi muốn mua một miếng đất để làm cà phê nhưng hiện tại miếng đất đó chưa có giấy tờ của nhà nước. Vậy xin hỏi khi làm có bị cơ quan nhà nước thu hồi vì đất chưa được cấp phép không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Những rủi ro khi mua đất trồng cà phê không có sổ đỏ

Tư vấn những rủi ro khi mua đất trồng cà phê không có sổ đỏ, gọi:1900.6162

Trả lời:

Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành không có quy định nào bắt buộc người đang sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Người đang sử dụng đất hợp pháp mặc dù không có Giấy chứng nhận hay còn gọi là sổ đỏ vẫn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là việc Nhà nước đã ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một cá nhân, tổ chức. Nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ không bị buộc phải chứng minh về quyền sử dụng đất.

Với những thông tin mà Quý khách cung cấp về việc muốn mua một mảnh đất để làm cà phê nhưng đất này chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chúng tôi hiểu rằng Quý khách đang dự định mua một mảnh đất nhưng đang lo lắng về việc đất này chưa có Sổ đỏ. Trong trường hợp này chúng tôi xin tư vấn như sau:

- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để đất đai tham gia các giao dịch gồm có:

+ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

+ Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

+ Đất không có tranh chấp.

+ Đất không bị kê biên.

Trong đó, Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận".

Như vậy, để đất đai có thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự thì đất đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều này còn có ý nghĩa trong việc thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực. Có thể nói đất đai mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa thể tham gia các giao dịch dân sự.

Một vấn đề khác mà Quý khách đang quan tâm là đất đai mà không có giấy tờ thì có thể bị thu hồi vì không có giấy tờ không?

Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; vì phát triển kinh tế - xã hội; vì có hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đối với cả 3 trường hợp thu hồi đất như kể trên thì dù người sử dụng đất có giấy tờ hay không có giấy tờ, Nhà nước vẫn có thể thu hồi khi có căn cứ thu hồi đất.

Việc người đang sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể xảy ra hai trường hợp: sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc sử dụng đất bất hợp pháp nên không được cấp giấy chứng nhận. Do đó, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) với một thửa đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Quý khách phải kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của đất đai nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch dân sự của mình. Nếu là đất sử dụng hợp pháp thì trước khi giao dịch phải được cấp Giấy chứng nhận. Nếu là đất sử dụng bất hợp pháp thì hoàn toàn có thể bị Nhà nước thu hồi.

Những điều cần lưu ý: Đất đai phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể tham gia các giao dịch dân sự. Nhà nước chỉ thu hồi đất khi có các căn cứ về thu hồi đất theo quy định tại các điều 61, 62, 63, 64, 65 Luật Đất đai 2013. Tham khảo bài viết liên quan: Giải đáp vướng mắc trong việc bán đất với hợp đồng đặt cọc ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì có phạm tội không?