1. Mua đất do UBND xã quản lý, bán trái thẩm quyền thì có được cấp sổ đỏ không ?

Thưa luật sư, tôi đang làm cán bộ xã AP, huyện Mỹ Đức, Hà Nội. Năm 2013 tôi có mua mảnh đất do ubnd xã quản lý nhưng mua lại của người dân, chỉ mua trên giấy tờ vì ô đất đó khoảng 40 xuất đất bán trái thẩm quyền, cán bộ đã bị xử lý vi phạm đã xong. Nhưng cho đến nay số diện tích đất đó đã bán từ năm 2003 mà xã vẫn chưa chia cho dân, chưa có sổ đỏ.
Gia đình tôi không có đất ở phải đi ở thuê 6 năm nay, cứ chờ đợi hết năm nay qua năm khác không biết khi nào xã họ chia đất cho để ở. Xin hỏi Luật sư với tình trạng này gia đình tôi có được cấp sổ đỏ không ạ?
Xin cảm ơn rất nhiều!

Mua đất do UBND xã quản lý, bán trái thẩm quyền thì có được cấp sổ đỏ không ?

Luật sư tư vấn:

Thẩm quyền giao đất được quy định Điều 59 Luật đất đai số 45/2013/QH13 như sau:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Theo quy định này, UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất, do đó trong trường hợp này là giao đất không đúng thẩm quyền. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Theo Khoản 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:

"Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"
Khoản 5 Điều 23 Nghị định này quy định: "Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau."

Trong trường hợp của gia đình bạn, tuy được giao đất không đúng thẩm quyền nhưng chưa được UBND xã chia đất cho để ở, có nghĩa là chưa sử dụng đất. Do đó, không có có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ bị Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao không đúng thẩm quyền.

2. Làm thế nào để được cấp sổ đỏ ?

Chào luật sư! Cho em xin hỏi một chút về việc cấp sổ đỏ. Quê em ở Hậu Lộc - Thanh hoá. Nhà em mua đất từ năm 1992 tới nay vẫn chưa được cầm sổ đỏ. Lý do là những năm đầu nhà em kinh tế khó khăn nên vẫn còn nợ tiền thuế hàng năm của xã.
Vậy nên xã giữ sổ đỏ và không trả. Đến nay kinh tế ổn định muốn lấy lại sổ đỏ thì khi hỏi cán bộ xã lại được trả lời rằng sổ đỏ của gia đình đã bị thất lạc, giờ phải chờ báo cáo tìm kiếm nếu không thấy thì mới cấp lại. Năm 2014 thì có chương trình làm đường của nhà nước. Đất nhà em bị lấy vô 17m mặt tiền và được đền bù 250.000/m. Sau lần đó nhà em nhiều lần lên xã yêu cầu làm lại sổ đỏ nhưng mãi nay vẫn chưa được cấp. Và mới đây nhất là cách nay vài tháng nhà em đã hoàn tất thủ tục giấy tờ để cấp sổ đỏ nhưng mãi vẫn không thấy( cách đây đã 3 tháng).
Hỏi thì được xã trả lời đang trong quá trình. Khi nào có giấy gọi thì lên nhận. Mấy năm gần đây em có ý muốn đi xuất khẩu lao động nhưng không có sổ đỏ để vay vốn ngân hàng. Cảm ơn luật sư đã đọc và xin tư vấn giùm gia đình em bây giờ phải làm như thế nào để được cấp sổ đỏ nhanh nhất?
Cám ơn luật sư nhiều!

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng bị mất nên cần làm thủ tục xin cấp lại Giấy chứng nhận. Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày làm việc;

o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày."

Như vậy, thời gian cấp lại giấy chứng nhận của bạn là không quá 30 ngày. Việc cấp giấy chứng nhận muộn so với thời gian quy định đã vi phạm Khoản 7 Điều 97 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013:

"7. Vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:

a) Không nhận hồ sơ đã hợp lệ, đầy đủ, không hướng dẫn cụ thể khi tiếp nhận hồ sơ, gây phiền hà đối với người nộp hồ sơ, nhận hồ sơ mà không ghi vào sổ theo dõi;

b) Tự đặt ra các thủ tục hành chính ngoài quy định chung, gây phiền hà đối với người xin làm các thủ tục hành chính;

c) Giải quyết thủ tục hành chính không đúng trình tự quy định, trì hoãn việc giao các loại giấy tờ đã được cơ quan có thẩm quyền ký cho người xin làm thủ tục hành chính;

d) Giải quyết thủ tục hành chính chậm so với thời hạn quy định;

đ) Từ chối thực hiện hoặc không thực hiện thủ tục hành chính mà theo quy định của pháp luật về đất đai đã đủ điều kiện để thực hiện;

e) Thực hiện thủ tục hành chính không đúng thẩm quyền;

g) Quyết định, ghi ý kiến hoặc xác nhận vào hồ sơ không đúng quy định gây thiệt hại hoặc tạo điều kiện cho người xin làm thủ tục hành chính gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức và công dân;

h) Làm mất, làm hư hại, làm sai lệch nội dung hồ sơ."

Do đó, đối với trường hợp này, bạn có thể khiếu nại đến cơ quan cấp trên để được giải quyết.

3. Thủ tục xin cấp sổ đỏ có yếu tố nước ngoài ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một câu hỏi mong các luật sư giải đáp: Gia đình cháu hiện đang sống, định cư ở Đức. Hiện nay mẹ cháu bị ung thư di căn, chắc là cũng ko còn sống được bao lâu nữa. Cách đây gần 20 năm, mẹ cháu có mua một mảnh đất ở đường Lĩnh Nam - Hoàng Mai - Hà nội. Sau này làm cầu, Nhà nước đã thu hồi đất và đền bù cho ở một địa chỉ khác: thuộc phố Tây Trà - Phường Trần Phú - Q. Hoàng Mai - Hà Nội.
Hồi đó chỉ có giấy chứng nhận mua đất, sở hữu đất chứ chưa có sổ đỏ. Năm nay 2015 Nhà nước thông báo cấp sổ đỏ. Nay vì lý do sức khoẻ không thể về Việt Nam được, nên mẹ cháu muốn làm giấy Uỷ quyền để cháu về Việt Nam làm thủ tục xin cấp sổ đỏ. Mẹ cháu có thể làm hợp đồng ủy quyền và xin dấu chứng nhận của đại sứ quán Việt Nam tại Đức ko? Khi cháu làm giấy tờ này, nghe nói ở Việt Nam có rất nhiều luật rất phức tạp, rằng cháu không thể với giấy ủy quyền đó về Việt Nam làm xin nhận sổ đỏ được, có đúng không ?
Xin luật sư giúp đỡ!

Thủ tục xin cấp sổ đỏ có yếu tố nước ngoài ?

Luật sư tư vấn luật đất đai 1900.6162

Trả lời:

Giải đáp thắc mắc đầu tiên, mẹ bạn hoàn toàn có thể làm giấy ủy quyền để ủy quyền cho bạn về Việt Nam đại diện mẹ bạn, thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ, nếu bạn thỏa mãn điều kiện của người đại diện theo ủy quyền quy định tại khoản 143 Bộ luật Dân sự 2015:

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Đại sứ quán Việt Nam tại Đức có quyền và có nghĩa vụ công chứng văn bản ủy quyền (bao gồm giấy ủy quyền) khi nhận được yêu cầu công chứng (quy định tại khoản 1 điều 78 Luật Công chứng 2014 ), nhưng người yêu cầu công chứng phải đáp ứng được quy định tại khoản 1 điều 47 Luật này.

Điều 78. Việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài

1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

Điều 47. Người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch

1. Người yêu cầu công chứng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự.

Trường hợp người yêu cầu công chứng là tổ chức thì việc yêu cầu công chứng được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.

Người yêu cầu công chứng phải xuất trình đủ giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó.

Như vậy, nếu đáp ứng được các điều kiện trên, cùng với việc Nhà nước đã có thông báo cho gia đình bạn về việc cấp sổ đỏ, bạn hoàn toàn có thể đại diện (theo ủy quyền) mẹ của bạn để về Việt Nam làm thủ tục xin cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).

>> Tham khảo nội dung liên quan: Thủ tục xin cấp sổ đỏ năm 2019 và lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu ?

4. Thủ tục cần để được cấp sổ đỏ trên thửa đất đang sử dụng ?

Kính chào luật sư công ty luật Minh Khuê, gia đình cháu có 1 mảnh đất từ thời ông nội, năm 198x ông có bán cho bác L 1 phần của mảnh đất sau đó bác L đã xây tường rào ngăn cách, 30 năm qua chưa hề xảy ra tranh chấp.

Gia đình cháu có 1 mảnh đất từ thời ông nội, năm 198x ông có bán cho bác L 1 phần của mảnh đất sau đó bác L đã xây tường rào ngăn cách, 30 năm qua chưa hề xảy ra tranh chấp. Gần đây bác L có làm sổ đỏ (thực ra phần đất bên đó đã lấn chiếm trái phép ra đường rất nhiều), bác L có sang nhà nhờ bố cháu kí là đã bán thêm cho bác 10m để trên giấy tờ khớp với thực tế đo đạc nhưng bố cháu không kí, bố cháu chỉ tạo điều kiện kí giấy cam kết đất không tranh chấp để bác có thể thuận lợi làm bìa đỏ. Thời gian trôi qua đã vài năm, hiện tại bác L đã xây cất 1 căn nhà 3 tầng trên đất nhà bác ấy sát mép tường của nhà cháu ,lúc xây cũng không hề có tranh chấp gì vì nhà cháu tạo điều kiện hết mức.

Nhưng đến thời điểm hiện tại khi bố cháu sang nhà nhờ bác ấy kí giấy để làm bìa đỏ thì bác ấy không kí và nói rằng nhà cháu đang lấn chiếm đất nhà bác ấy, sau đó còn làm đơn ra phường là gia đình cháu đang lấn chiếm đất nhà bác ấy yêu cấu ngừng cấp sổ đỏ cho nhà cháu, quá đáng nhất là còn đục tường ra và đặt hàn thanh sắt trên đất nhà cháu. Hiện tại cháu chắc chắn rằng không hề có việc nhà cháu lấn chiếm đất của nhà bác L, mà thực ra là bác ấy đang gây khó dễ cho nhà cháu vì vấn đề cá nhân.

Vậy cháu muốn hỏi bác, nếu không thể hòa giải thì gia đình cháu phải làm những giấy tờ thủ tục gì, gửi cho cơ quan nào để có thể tiếp tục được cấp sổ đỏ ạ. Chi phí liên quan sẽ khoảng bao nhiêu và do bên nào thanh toán ạ. Hiện tại gia đình đang rất hoang mang, mong bác trả lời sớm giúp cháu ạ. Cháu xin chân thành cảm ơn bác ạ.

Cháu xin trân trọng cảm ơn!

Thủ tục cần để được cấp sổ đỏ trên thửa đất đang sử dụng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Luật đất đai năm 2013 quy định các căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu gia đình bạn có một trong những giấy tờ bên dưới thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.[...]

Ngoài ra nếu gia đình bạn không có một trong những giấy tờ trên mà đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 101, 102 của luật này thì gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc nhà bác L có ý gây khó dễ cho nhà bạn mà nếu hai bên không hòa giải được thì bạn có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Bạn nên tìm đầy đủ căn cứ để chứng minh gia đình bạn không lần chiếm đất đai của nhà bên cạnh như các giấy tờ xác định diện tích đất, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa ông bạn và bác L... Nếu vẫn không hòa giải thành thì bạn có quyền khởi kiện lên Tòa án nếu gia đình bạn có một trong nhưng giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai; trường hợp không có giấy tờ việc giải quyết tranh chấp được xác định:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

[...]2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. [...] Nếu khởi kiện tại Tòa án thì nghĩa vụ nộp án phí cũng như mức án phí sẽ được quy định cụ thể trong pháp lệnh về án phí lệ phí năm 2009.

Khi đã có đầy đủ căn cứ về đất không có tranh chấp, gia đình bạn đến Ủy ban nhân dân huyện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
[...]2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

5. Tư vấn thủ tục làm hộ khẩu trước khi được cấp sổ đỏ ?

Chào luật sư! Em muốn hỏi, em mới mua chung cư tại Hà nội, em đã nhận chuyển nhượng nhà và đang hoàn thiện căn chung cư của mình. Tuy nhiên theo kế hoạch thì tháng 12 dương em mới vào ở được, nhưng do nhu cầu công việc em sẽ vào biên chế tại Hà Nội và cần có hộ khẩu. vậy em có thể làm hộ khẩu trước được không? vì chung cư thì để có sổ đỏ lại mất thời gian từ 6 tháng đến 1 năm?
Em mong anh chị tư vấn giúp em. Em xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn thủ tục làm hộ khẩu trước khi được cấp sổ đỏ?

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi : 1900.6162

Trả lời:

Được biết bạn mới mua chung cư tại Hà nội, bạn đã nhận chuyển nhượng nhà và đang hoàn thiện căn chung cư của mình. Tuy nhiên theo kế hoạch thì tháng 12 dương bạn mới vào ở được, nhưng do nhu cầu công việc bạn muốn vào biên chế tại hà nội và cần có hộ khẩu. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do nhu cầu công việc của bạn sẽ vào biên chế tại Hà nội và cần có hộ khẩu, điều này đồng nghĩa với việc bạn chưa thể vào biên chế , cũng chưa phải là nhân viên biên chế nhà nước vì chưa có hộ khẩu. Bởi lẽ nếu bạn muốn có hộ khẩu tại hà nội thì bạn phải thỏa mãn :" Được điều động, tuyển dụng đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc theo chế độ hợp đồng không xác định thời hạn và có chỗ ở hợp pháp. "

Vậy chúng tôi phân tích cho bạn là một công dân bình thường để được làm hộ khẩu tại hà nội căn cứ theo khoản 2 Điều 1 Luật cư trú sửa đổi, bổ sung số 36/2013/QH13 của Quốc hội về điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương như sau:

Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương:

Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương:

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên;

2. Được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con;

b) Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc về ở với anh, chị, em ruột;

c) Người khuyết tật, mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;

d) Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;

đ) Người thành niên độc thân về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột;

e) Ông bà nội, ngoại về ở với cháu ruột;

3. Được điều động, tuyển dụng đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc theo chế độ hợp đồng không xác định thời hạn và có chỗ ở hợp pháp;

4. Trước đây đã đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương, nay trở về thành phố đó sinh sống tại chỗ ở hợp pháp của mình;

5. Trường hợp quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này đăng ký thường trú vào chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân, tổ chức thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố;

b) Có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về điều kiện diện tích bình quân;

c) Được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản;

6. Việc đăng ký thường trú vào nội thành thành phố Hà Nội thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 19 của Luật Thủ đô.”

Vậy, trong trường hợp bạn cung cấp cho chúng tôi, bạn đã mua chung cư và đã nhận chuyển nhượng nhà, đang hoàn thiện căn chung cư của mình. Tuy nhiên theo kế hoạch thì tháng 12 dương bạn mới vào ở được, nhưng do nhu cầu công việc em muốn vào biên chế tại hà nội và cần có hộ khẩu. Theo luật định thì chỗ ở hợp pháp là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú. Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc được cơ qun, tổ chức cá nhân cho thuê, cho mượn cho ở nhờ theo quy định của pháp luật. Theo đó, Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp trong trường hợp của bạn phải là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ do công ty có chức năng kinh doanh nhà ký kết với bạn . ( bạn cũng chưa cung cấp rõ cho chúng tôi công ty bạn thực hiện mua chung cư có chức năng kinh doanh nhà ký kết không ) Nếu công ty này không có chức năng kinh doanh nhà thì giấy tờ mà bạn có không được xem là giấy tờ chứng minh có chỗ ở hợp pháp. Nếu thảo mãn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ do công ty có chức năng kinh doanh nhà ký kết với bạn thì bạn có quyền được nhập khẩu trước khi chưa có sổ đỏ.

Mặt khác, Theo Khoản 4 Điều 19 Luật số 25/2012/QH13 của Quốc hội : LUẬT THỦ ĐÔ thì công dân thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú ở nội thành:

a) Các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 20 của Luật cư trú;

b) Các trường hợp không thuộc điểm a khoản này đã tạm trú liên tục tại nội thành từ 3 năm trở lên, có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc nhà thuê ởnội thành của tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với nhà thuê phải bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội và được sự đồng ý bằng văn bản của tổ chức, cá nhân có nhà cho thuê cho đăng ký thường trú vào nhà thuê.

Như vậy, kết hợp với nhận định trên và bạn chứng minh được đã tạm trú liên tục tại nội thành từ 1 năm trở lên, có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì sẽ được đăng ký thường trú ở nội thành Hà nội.

6. Tư vấn trình tự thủ tục xin cấp sổ đỏ?

Em chào luật sư Minh Khuê. Em chúc luật sư Minh Khuê nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống. Em là M năm nay 24 tuổi. Đọc thông tin em thấy luật sư Minh Khuê luôn nhiệt tình giúp đỡ bà con mình, nên em mạn phép xin được hỏi 1 vấn đề về sổ đỏ. Em chân thành cảm ơn nhiều.
Hiện tại bố mẹ em có miếng đất đã canh tác từ trước những năm 1970 đến nay vẫn canh tác, Hiện nay mảnh đất đó không có giấy tờ gì cả, cũng không có ai tranh chấp, Do bố mẹ em là nông dân, không biết chữ nên từ hồi đó tới giờ không biết làm và cũng không có ai hướng dẫn để làm cả. Gia đình em ở Huyện Long Điền, Bà Rịa Vũng Tàu, còn miếng đất đó thuộc Phường 12, Thành Phố Vũng Tàu.
Vậy xin phép cho em hỏi là:
- Thủ tục làm sổ đỏ gồm những gì?
- Các bước làm như thế nào? và bao gồm những chi phí gì? Và nộp ở đâu?
- Thời gian chờ nhận kết quả của mỗi giai đoạn là bao lâu? Nếu trong trường hợp miếng đất đó thuộc quy hoạch thì có được cấp sổ đỏ hay không? Trong trường hợp quy hoạch nào mà vẫn được cấp sổ đỏ, trong trường hợp nào thì không được cấp ạ!
Em xin chân thành cảm ơn. Một lần nữa kính chúc luật sư Minh Khuê nhiều sức khỏe và niềm vui.

Tư vấn trình tự thủ tục xin cấp sổ đỏ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi : 1900.6162

Trả lời

Trong trường hợp này, mảnh đất của bố mẹ bạn đã và đang canh tác từ trước năm 1997 đến nay nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng, đồng thời cũng không có tranh chấp nên thuộc vào trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a- Khoản 5- Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

1. Trình tự xin cấp sổ đỏ như sau:

a, Các bước thực hiện

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

c) Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

2. Về lệ phí cần nộp:

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ thì mức thu đối với nhà, đất là 0,5%

- Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác(nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

3. Về trường hợp miếng đất đó thuộc quy hoạch thì có được cấp sổ đỏ hay không

Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Theo đó, dù trong trường hợp mảnh đất của bố mẹ bạn có hay không thuộc quy hoạch thì bố mẹ bạn vẫn có quyền xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất đó. Tuy nhiên nếu mảnh đất thuộc diện quy hoạch nhưng không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đề ra thì bố mẹ bạn phải chuyển mục đích quyền sử dụng đất và thu hồi đất nếu có yêu cầu.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê