Từ đó đến nay, qua mấy lần tòa các cấp xử, nhưng đến nay mẹ tôi vẫn chưa được giải quyết nhận sổ đỏ.trong vu tranh chấp, mẹ tôi không liên quan đến vụ kiện.vì miếng đất của mẹ tôi mua cũng được tòa công nhận không liên quan đến tranh chấp (do người bán vỡ hoang không nằm trong diện tích tranh chấp). Mẹ tôi nhiều lần lên bộ phận cấp sổ đỏ hỏi nhưng họ bảo do liên quan đến tranh chấp nội bộ của người bán nên họ chưa giải quyết cấp sổ đỏ được. Vậy luật sư cho tôi hỏi mẹ tôi phải làm gì để nhận được sổ đỏ mới không? và phải chờ đến khi nào mới được cấp sổ đỏ trong khi vụ án này đã hơn 12 năm mà vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết dưt điểm. xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự công ty luật Minh Khuê.

 

Mua đất khi có tranh chấp ?

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả Lời:

Kính thưa Quý khách hàng, Công ty TNHH Luật Minh Khuê đã nhận được yêu cầu của Quý khách. Vấn đề của Quý khách chúng tôi xin giải đáp như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai năm 2013

>> Xem thêm:  Được công nhận quyền sử dụng đất ông cha lâu đời ?

- Bộ luật dân sự năm 2005

- Luật công chứng năm 2014

Nội dung phân tích:

Tài sản là bất động sản của mẹ bạn mua cũng được tòa công nhận không liên quan đến tranh chấp (do người bán vỡ hoang không nằm trong diện tích tranh chấp). Tuy nhiên, trong quá trình chờ cấp thì phần tài sản trên đất hoặc phần nội dung trong giấy chứng nhận có tranh chấp và việc cấp giấy chứng nhận bị ngưng trệ là hoàn toàn đúng với quy định pháp luật quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 

....."

Mẹ bạn đã nộp hồ sơ để làm thủ tục nhưng trong quá trình thụ lý và giải quyết, phần nội dung trong giấy chứng nhận có nảy sinh tranh chấp nên theo quy định của pháp luật, việc tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp trước. 

Hiện tại, dù phần đất mà mẹ bạn mua không thuộc trong phạm vi tranh chấp nhưng nó vẫn nằm trên thửa đất đang xảy ra tranh chấp nên cũng không thể thực hiện việc chuyển nhượng.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, tùy điều kiện cụ thể, mẹ bạn có thể thực hiện một trong các phương án sau:

- Thứ nhất: Chờ người sử dụng đất giải quyết xong tranh chấp. Sau khi UBND xác nhận đất không có tranh chấp, các bên tiếp tục thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Sang tên cho đất có cần đo lại sổ địa chính không ?

- Thứ hai: Thỏa thuận với người sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã ký. Việc hủy bỏ hợp đồng phải được thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 như sau:

" Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Theo Điều 425, Bộ luật Dân sự năm 2005: khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận.Cụ thể:

" Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

>> Xem thêm:  Tư vấn chuyển quyền sở hữu đất thổ cư khi mua ?

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại."

Theo đó,mẹ bạn phải bàn giao lại diện tích đất cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải hoàn trả lại cho mẹ bạn toàn bộ số tiền đã nhận.

Thứ ba: Trong trường hợp không thỏa thuận được việc hủy bỏ hợp đồng, mẹ bạn có thể khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?