1. Mua đất khi người bán không đứng tên trong sổ đỏ?

Chào Luật sư, em xin hỏi: em muốn mua 1 thửa đất gần nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A, nhưng người đang giữ giấy chứng nhận này là vợ chồng ông B. Vợ chồng ông B nói thửa đất này là đất của mẹ ông A đã bán cho vợ chồng ông B (có giấy mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B, sau khi mẹ ông A chết, ông A nhận thừa kế đứng tên và giao giấy chứng nhận đứng tên của mình cho vợ chồng ông B).
Bây giờ em muốn mua thửa đất này từ vợ chồng ông B thì sao ạ ? Có được không ạ ? Nếu được thì phải làm theo quy trình thủ tục nào cho đúng với pháp luật và đảm bảo lợi ích các bên để không có tranh chấp ạ?
Xin luật sư tư vấn giúp. Em xin chân thành cảm ơn!

Luật sư trả lời:

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được rằng, mảnh đất này ban đầu là của mẹ ông A có quyền sử dụng. Tuy nhiên sau khi mẹ ông A mất, các đồng thừa kế - đồng thừa kế chỉ có ông A thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và hiện tại "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A". Tuy nhiên cũng theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì "vợ chồng ông B nói thửa đất này là đất của mẹ ông A đã bán cho vợ chồng ông B (có giấy mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B, sau khi mẹ ông A chết, ông A nhận thừa kế đứng tên và giao giấy chứng nhận đứng tên của mình cho vợ chồng ông B). Vậy thì ở đây bạn cần phải làm rõ cho chúng tôi các vấn đề sau để chúng tôi có thể xác định mảnh đất này bạn nhận chuyển quyền có hợp pháp hay không:

- Hợp đồng mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B được lập từ thời điểm nào?

- Tại sao khi ông A thực hiện hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế vợ chồng ông B không có tranh chấp?

Giả sử mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B năm 2017 bằng giấy tờ viết tay, đối chiếu theo quy định pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý, cụ thể Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng buộc phải công chứng hoặc chứng thực:

"...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã...."

Do đó, nếu như hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện trên thì theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Do đó, ông A sẽ là người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, vậy nên theo quy định của Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ông A mới là người có quyền định đoạt tài sản, mới là người có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn.

"Điều 192. Quyền định đoạt

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản."

Tuy nhiên nếu ông A không thể tự mình định đoạt ông A có thể ủy quyền cho người khác, như ông B để thực hiện quyền này cho mình theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể;

"Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật."

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Quyền lợi của người góp vốn mua đất?

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng xác nhận về việc góp vốn mua đất giữa những người góp vốn, dù là bản viết tay nhưng vẫn có thể được công nhận là hợp pháp nếu bảo đảm được các quy định của pháp luật.

Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) quy định: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Về mặt hình thức:

"1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.” (Điều 119 BLDS).

Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình - Điều 123 đến Điều 128 BLDS) thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định bản hợp đồng viết tay nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố.

Trước hết, trong nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng viết tay nêu trên có thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất mà một trong các bên đã đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Bên cạnh đó, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ sử dụng cũ và người được cử ra giao dịch có quy định cụ thể bên mua là một cá nhân đại diện cho nhiều cá nhân cùng góp vốn mua không? Ngoài ra, còn có thể căn cứ vào các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan như giấy giao, nhận tiền giữa các bên góp vốn cho người được cử ra giao dịch...

Nếu nội dung các giấy tờ liên quan đến giao dịch nói trên đã thể hiện rõ việc nhiều người cùng góp vốn nhận (mua) quyền sử dụng đất thì khi tranh chấp xảy ra, các bên góp vốn sẽ có căn cứ để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với phần giá trị đã đóng góp.

Trong trường hợp những giấy tờ nói trên không thể hiện hoặc thể hiện không rõ nội dung cùng góp vốn mua quyền sử dụng đất thì các giấy tờ này vẫn được sử dụng cùng các chứng cứ, tài liệu khác để làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp.

Tóm lại, nếu “hợp đồng xác nhận về việc hùn vốn mua đất” (hợp đồng góp vốn) đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật và thể hiện rõ nội dung cùng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất do một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người góp vốn nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có nhiều khả năng được hoàn trả lại phần giá trị đã góp nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp có thể phát sinh thì giải pháp tốt nhất là tất cả những người góp vốn cần liên hệ Văn phòng công chứng nơi có mảnh đất để lập một văn bản thỏa thuận, trong đó xác định rõ việc 5 người cùng góp vốn nhận (mua) quyền sử dụng đất, mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng chung của cả 5 người, sau đó nộp văn bản thỏa thuận được công chứng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến UBND cấp huyện, quận (nơi có đất) để làm thủ tục đổi lại giấy chứng nhận.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Mua đất dịch vụ của UBND xã có hợp pháp?

Kình chào các luật sư, cháu có câu hỏi muốn được tư vấn: Cháu muốn hỏi về việc liên quan đến đất đai như sau: Năm 1993 ở xã cháu có bán đất dịch vụ. Gia đình cháu có nhu cầu mua và đã mua một suất đất của xã bán.
Gia đình cháu đã nộp tiền là 1 triệu đồng và đã có quyết định đo đất, có hóa đơn nộp tiền của xã, cán bộ địa chính xã về đó. Nhưng có một hộ gia đình đã giữ không cho đo đất đó vì họ bảo là đất đời sồng của họ. Cán bộ địa chính xã đang đo thì không đo nữa. Từ năm 1993 tới nay nhà cháu đã làm đơn rất nhiều nên xã đề nghị được cấp đất nhưng xã vẫn không giải quyết cho nhà cháu. Cháu muốn hỏi các cô chú tư vấn cho cháu làm gì để nhà cháu lấy lại được đất và phải làm gì gửi đơn lên tòa hay các cấp cao hơn?
Cháu rất mong nhận được câu trả lời của luật sư. Cháu xin cảm ơn.
Người hỏi: Hoàn

Tư vấn về đất đai?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Năm 1993, xã bán đất, nhà bạn đã mua một suất và nộp tiền là 1 triệu đồng. Theo quy định của Luật đất đai 2013 hiện hành quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

=> Như vậy, UBND xã không có thẩm quyền giao đất, hay bán đất mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường.

- Tại thời điểm bạn được giao đất thì Điều 24 luật đất đai cũ (1993) cũng quy định UBND xã, phường chỉ có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp.

Do đó, ở đây bạn không rơi vào các trường hợp được cấp GCNQSD xác định sở hữu như luật đất đai quy định:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;………………."

Theo đó những giấy tờ quy định tại điều 100 như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

- Hiện tại gia đình còn lại những giấy tờ gì, nếu như chỉ còn hóa đơn bán đất thì chưa hợp lý, hơn nữa khái niệm đất dịch vụ khá mơ hồ.Tại thời điểm chuyển giao đất chưa được đo đạc, xác nhận hợp pháp, xác định là đất đang trong tranh chấp với một họ khác, do đó để được làm đơn xác định là đất của gia đình bạn là khó khăn và chưa có cơ sở.

=> Giả sử như hiện nay gia đình bạn cấp được một trong những giấy tờ liên quan theo quy định trên, mặc dù đất giao không đúng thẳm quyền tại thời điểm hiện tại nếu muốn xác minh sở hữu cũng phải căn cứ theo Điều 102 luật đất đai xác định đất gia đình sử dụng không tranh chấp với bất cứ ai, phù hợp với quy hoạch.

- Quy định tại Nghị định 43/2014/ NĐ-CP Hướng dẫn luật đất đai như sau:

"Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này."

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ, tách thửa đất trực tuyến miễn phí

4. Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua đất có sổ hồng đang bị cầm cố?

Thưa luật sư! Nhờ luật sư tư vấn giúp, tôi muốn mua bán đất ở huyện Bình chánh. Người bán có miếng đất có sổ hồng 11 x 45m2. Người bán muốn bán 4 x45m2 cho tôi giá 1.5tỷ nhưng sổ hồng đã cầm ở công ty tài chính với giá 1,5tỷ. Người bán muốn tôi đặt cọc 600 triệu để hổ trợ rút sổ ra và sẽ công chứng tách thửa nhưng tôi thấy nó hơi rủi ro vì đặt cọc xong mà người bán không rút được sổ thì sao? Một điều nữa là theo sơ đồ quy hoạch của huyện thì nhà người bán sẽ bị quy hoạch 6 x 45m2, tức là nếu quy hoạch thì sẽ chỉ còn phần đất của tôi và 1 x 45m2 của người bán.
Vậy có tách thửa được không? Nếu bên tôi trả 1.5tỷ cho người bán và cùng người bán lên công ty tài chính rút sổ về và tôi cầm sổ đi công chứng trong 1 ngày luôn có được không? Có dính vào giấy tờ chưa giải quyết tranh chấp không?
Mong luật sư tư vấn giúp! Cám ơn luật sư!

Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua đất có sổ hồng đang bị cầm cố?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về việc đặt cọc để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Việc đặt cọc 600 triệu để hổ trợ rút sổ ra và làm công chứng tách thửa là sự thỏa thuận của bạn và bên bán, bạn có thể đồng ý hoặc không. Trường hợp, bạn lo sợ có rủi ro thì bạn có thể làm một bản hợp đồng thỏa thuận nếu bên bán không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì sẽ phải trả lại cho bạn số tiền đã đặt cọc.

Thứ hai, về vấn đề tách thửa

Trường hợp người bán đã rút được Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện tách thửa, còn trong trường hợp không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoạt động tách thửa sẽ không được phép diễn ra. Điều kiện để tách thửa theo quy định của Nghị định 43 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 144. Đất ở tại đô thị

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Như vậy, nếu bạn mua 4x45 m2 đất có được cấp GCNQSD đất hay không thì bạn phải tham khảo thêm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương trong năm tương ứng để đối chiếu.

Trường hợp không đủ điều kiện về mặt diện tích để tách thửa và cấp GCNQSD đất. Tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”

Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn muốn hợp pháp hóa quyền sở hữu phần đất đó bạn có thể xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để đủ phần diện tích đất tối thiểu theo quy định của địa phương.

Thứ ba, về việc công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP:

"Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."

Như vậy, nếu có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì dù bạn có lấy được Giấy chứng nhận thì cũng không được công chứng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Mua đất bằng giấy tờ tay có được sang tên không?

Chào Luật sư! Cho em hỏi câu hỏi này ạ! Hiện tại em là người Việt Nam có chồng tại nước ngoài, em muốn về Việt Nam mua đất và đứng tên em thì cần thủ tục như thế nào?
Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Công ty luật Minh Khuê tư vấn về mua đất bằng giấy tờ tay, những rủi ro cũng như tính pháp lý khi giao dịch dưới hình thức này:

Bạn muốn làm thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực) hoặc hộ chiếu ;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính). Biên lai thu tiền thuế thu nhập cá nhân ( nếu có) và lệ phí trước bạ.
Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Kính gửi Luật sư, xin hỏi: Tôi mua đất và đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ của Sở TNMT Tỉnh Tây Ninh cấp ngày 16/7/2016. Hôm nay tôi làm thủ tục trích lục bản vẽ địa chính để làm thủ tục sang nhượng thì Phòng TNMT huyện Tân Biên không cung cấp với lý do vì đất của tôi nằm giáp ranh với 1 lô đất có giấy CNQSDD cấp ngày 30/7/2016 đang tranh chấp với người khác. Hiện tại việc sang nhượng của tôi không có khiếu nại hay tranh chấp với bất kỳ ai. Xin hỏi làm thế nào để tôi được mua bán hợp pháp phần của tôi. Xin hỏi Phòng TNMT không làm trích lục bản vẽ cho tôi đúng hay sai? Và tôi phải khiếu nại ở đâu? Xin cảm ơn Luật sư.

=> Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại , thừa kế, tặng cho , thế chấp quyền sử dụng đất , góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất..."

Theo đó để bạn có thể chuyển nhượng đất hợp pháp thì bạn cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật nhà ở năm 2013. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và bên mua cần phải được công chứng, chứng thực. Bạn là bên bán cần phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân nếu không thuộc các trường hợp miễn nộp thuế thu nhập cá nhân.

Về việc cấp trích bản vẽ thì văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở TNMT có trách nhiệm cấp trích lục bản đồ địa chính cho bạn theo quy định tại Khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai. Nếu văn phòng đăng ký đất đai không cấp cho bạn, bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi lên văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu cấp trích lục bản đồ địa chính cho bạn.

"...3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Thưa luật sư, xin luật sư tư vấn giúp em vấn đề này, vốn là ông A có mảnh đất thổ cư có diện tích khoảng 200m2. Ông A bán cho bà B, lúc đó chỉ làm mua bán bằng giấy tay thôi, sau này bà B bán miếng đất đó cho bà C, cũng chỉ làm giấy tay, nay bà C muốn bán miếng đất đó lại cho em. Giờ em phải làm thủ tục như thế nào để không bị rủi ro trong mua bán? Mong luật sư hướng dẫn giúp em. Cảm ơn!

=> Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, một trong những điều kiện để người sở hữu của mảnh đất được thực hiện quyền chuyển nhượng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người bán. Do đó, bạn cần yêu cầu bên bán cho bạn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước. Sau đó, bạn làm hợp đồng mua bán giữa bạn và bà C có công chứng, chứng thực và thực hiện việc sang tên sổ đỏ như sau:

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực) hoặc hộ chiếu ;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính). Biên lai thu tiền thuế thu nhập cá nhân ( nếu có) và lệ phí trước bạ.
Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thưa luật sư, gia đình tôi chuẩn bị mua một căn hộ nhỏ tại Quận 12. Vấn đề là người chủ nhà từng mua lại căn nhà này mà không có sổ đỏ, chỉ có giấy tờ viết tay mua bán từ chủ cũ. Tôi xin hỏi nếu tôi mua căn hộ này có vi phạm pháp luật không và có thực sự an toàn không?

=> Điều 118 Luật nhà ở 2014. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Theo đó, trường hợp của bạn muốn mua 1 căn hộ mà người sở hữu của căn hộ chỉ có giấy mua bán viết tay của người chủ trước đó mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên người đang muốn bán nhà cho bạn thì không thoả mãn điều kiện của nhà ở được phép chuyển nhượng. Do đó, nếu bạn muốn mua căn hộ này bạn cần phải yêu cầu bên bán làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên bên bán thì khi đó bạn mua căn hộ này sẽ đúng theo quy định của pháp luật.

Kính chào Luật sư! Tôi đang giành dụm tiền để mua 1 mảnh đất ở quê với diện tích 5mx20m, giá tiền là 140 triệu đồng, nhưng chỉ có giấy viết tay giao dịch của chủ đất, đất chưa có sổ đỏ. Hiện tại tôi đang làm việc tại thành phố, tôi muốn mua mảnh đất này để khi tôi lớn tuổi, chừng hơn 10 năm nữa, sẽ về quê xây nhà ở. Cho tôi hỏi: Sau khi tôi mua đất bao lâu thì tôi có thể xin cấp được sổ đỏ, thủ tục và chi phí như thế nào? Và nếu tôi không xin cấp được sổ đỏ hoặc là chưa cấp được sổ đỏ thì chủ đất có thể quay lại đòi lại đất của tôi được không vì tôi đi làm ở thành phố, ít có dịp về quê nên không thường xuyên nắm tình hình và lui tới để thăm coi mảnh đất của mình. Rất mong luật sư tư vấn để tôi được an tâm! Xin chân thành cám ơn!

=> Trước tiên bạn cần lưu ý hợp đồng mua bán đất của bạn với chủ đất cần phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Về thủ tục làm sổ đỏ cho mảnh đất như sau:

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực) hoặc hộ chiếu ;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính). Biên lai thu tiền thuế thu nhập cá nhân ( nếu có) và lệ phí trước bạ.
Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày theo quy định khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Khi bạn đã có hợp đồng mua bán giữa bạn và chủ đất đã được công chứng, chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có giá trị pháp lý, nếu sau người sử dụng đất muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn thì họ sẽ có trách nhiệm bồi thường cho bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất