Thưa luật sư! !  Tôi định mua một mảnh đất trồng cây lâu năm (hàng năm) (trồng cây bạch đàn/ cây tràm) nhưng khi tìm hiểu kỹ thì được biết khu đất này đã lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng từ năm 2010 và chủ đầu tư chưa trả tiền (hồ sơ khảo sát đền bù đã có số thửa, biên bản kiểm đếm tài sản...).  Tháng 5/2016,  UBND Thành phố đã có chỉ đạo nếu chủ đầu tư không có khả năng thực hiện dự án thì sẽ thu hồi giấy phép đầu tư và trả lại đất cho dân. Chủ đất có trên 30 ha và do thời gian chờ bồi thường lâu quá (đến nay đã trên 9 năm kể từ khi bắt đầu lập báo cáo đầu tư), ông bà già yếu nên muốn bán với giá rẻ để đỡ phải suy nghĩ ( hiện tại ông bà đã sử dụng mảnh đất này từ thời chế độ cũ và thất lạc giấy tờ liên quan nhưng trong sổ ruộng đất có đứng tên ông bà và khi khảo sát lập phương án đền bù đều có thể hiện số lô, số thửa của ông bà (trích lục bản đồ địa chính tỉ lệ1/2000). Vậy xin luật sư cho tôi được hỏi một số vấn đề như sau:

1. Tôi có được mua lại mảnh vườn này không? hoặc ông bà có thể làm hợp đồng ủy quyền thừa hưởng? hoặc biếu tặng... được không?

2. Nếu bằng cách nào đó nêu trên tôi có quyền sử dụng mảnh vườn này thì tôi có quyền được hưởng đầy đủ các chính sách về bồi thường không?

3. Giả sử tôi mua hết mảnh đất đó và lập lại dự án đầu tư thì có được phép không?

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư !  

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê

                                                           Mua đất trong phương án đền bù ?

 

                                                                 Luật sư tư vấn đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nội dung phân tích

Thứ nhất, Bạn được mua lại mảnh vườn đó vì: 

Theo Khoản 2 điều 49 luật đất đai 2013 quy định như sau: “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, chủ sở hữu của mảnh vườn được phép chuyển nhượng mảnh đất  nhưng bạn không được được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu bạn có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, khi chủ sử dụng đất chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn thì phải đáp ứng được các điều kiện sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

 Chủ sở hữu mảnh vườn bạn đang muốn mua mặc dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng mảnh đất này từ thời chế độ cũ và thất lạc giấy tờ liên quan nhưng trong sổ ruộng đất có đứng tên ông bà và khi khảo sát lập phương án đền bù đều có thể hiện số lô, số thửa của ông bà (trích lục bản đồ địa chính tỉ lệ1/2000) và không có tranh chấp nên căn cứ theo điều 101, UBND xã sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu mảnh vườn.

Khi đáp ứng được các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng mảnh đất đó mới được coi là hợp pháp.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

>> Xem thêm:  Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

        Thứ hai, Khi bạn đã thực hiện những việc như trên thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, theo điều 74 luật đất đai năm 2013, bạn sẽ được hưởng các chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

          Thứ ba, bạn mua lại hết mảnh đất đó nhưng không được lập lại dự án đầu tư vì:

 Theo Khoản 2 điều 49 luật đất đai 2013 quy định như sau: “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

        Đất mà bạn mua lại đang nằm trong dự án đền bù, giải phóng mặt bằng từ năm 2010 nên bạn không được phép xây dựng nhà ở mới, lập dự án đầu tư, trồng cây lâu năm

>> Xem thêm:  Những điều cần lưu ý khi sang tên , chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật

>> Xem thêm:  Thủ tục sang tên khi chuyển quyền sử dụng đất ?