Và bên B nói chỉ làm giấy viết tay vậy thôi. Khi làm giấy chuyển nhượng chỉ lấy 15m chiều rộng và 30m chiều dài. Tôi đã kí vào giấy viết tay đó. Và tôi đã nhận 100 triệu tiền cọc. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng đất. Nhưng tôi không đồng ý bán 500m2 đất với giá 120 triệu. Và đến bây giờ bên B kêu địa chính vào đo đúng 500m2 để tách sổ. Tôi không đồng ý và 2 bên đã xảy ra tranh chấp. Nếu đem ra toà xử lý thì giấy viết tay này có hiệu lực pháp lý không? Và nếu bị hủy hợp đồng mua bán này thì tôi có phải trả lại tiền cho bên B không? Xin luật sư giải thích giúp tôi ạ.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật đất đai Công ty luật Minh Khuê.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13

Nội dung phân tích:

>> Xem thêm:  Cách xử lý giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối ? Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền

Trong trường hợp của bạn nếu giấy viết tay chưa có công chứng/ chứng thực sẽ được coi là vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật có quy định nếu các bên đã thực 2/3 nghĩa vụ trong giao kết trong trường hợp của bạn là đã được nhận 2/3 giá trị thỏa thuận thì dù vô hiệu về mặt hình thức khi ra Tòa vẫn được tuyên là hợp đồng có hiệu lực. Do đó trong trường hợp này bạn có thể viện vào căn cứ do bị lừa dối vì ở đây bên B đã nói chỉ viết tay vậy làm bạn hiểu sai nội dung giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.

Khi giao dịch được coi là vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Nghĩa là bạn sẽ không phải giao đất cho ông B và bên cạnh đó bạn phải hoàn trả những gì đã nhận từ ông B đó là 100 triệu tiền cọc mà ông B đã đưa.

1. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực?

Về chủ thể, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 các bên tham gia hợp đồng phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì điều kiện chủ thể còn phải thỏa mãn theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 theo đó

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

..."

Về hình thức hợp đồng, theo quy định của Luật đất đai 2013 tất cả các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực(Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)

Theo dữ kiện bạn cung cấp, nếu giấy viết tay giữa bạn và bên B nếu chưa được công chứng/chứng thực thì sẽ vô hiệu về mặt hình thức

2. Hợp đồng vô hiệu? Hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu?

2.1. Hợp đồng vô hiệu?

Hợp đồng vô hiệu là những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lí mặc dù hợp đồng đó được được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hay đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ như cam kết nhưng khi xác định là hợp đồng vô hiệu thì mọi cam kết đã, đang thực hiện đều không phải là các quyền và nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ. Vậy hợp đồng vô hiệu là khi xác lập các bên đã có vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định dẫn đến hậu quả pháp lí là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự nào

2.2. Những trường hợp vô hiệu theo quy định của pháp luật

>> Xem thêm:  Được công nhận quyền sử dụng đất ông cha lâu đời ?

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp của bạn nếu giấy viết tay chưa có công chứng/ chứng thực sẽ được coi là vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật có quy định nếu các bên đã thực 2/3 nghĩa vụ trong giao kết trong trường hợp của bạn là đã được nhận 2/3 giá trị thỏa thuận thì dù vô hiệu về mặt hình thức khi ra Tòa vẫn được tuyên là hợp đồng có hiệu lực. Do đó trong trường hợp này bạn có thể viện vào căn cứ do bị lừa dối vì ở đây bên B đã nói chỉ viết tay vậy làm bạn hiểu sai nội dung giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.

2.3. Hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

Trong trường hợp này khi giao dịch được coi là vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Nghĩa là bạn sẽ không phải giao đất cho ông B và bên cạnh đó bạn phải hoàn trả những gì đã nhận từ ông B đó là 100 triệu tiền cọc mà ông B đã đưa.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.

>> Xem thêm:  Bồi thường khi hợp đồng vô hiệu ?