1. Mua đất viết giấy tay khi tranh chấp có được coi là vô hiệu ?

Chào luật sư! Xin tư vấn về tranh chấp diện tích đất trên giấy viết tay và thực tế. Chào luật sư: Ngày 10 tháng 11 năm 2015, tôi có thỏa thuận bán cho bên B chiều rộng 15m và chiều dài 30m đất. Với giá 10 triệu đồng trên 1m chiều rộng. Và bên B đã đồng ý. Nhưng khi làm giấy viết tay bên B viết tôi thỏa thuận bán 500m2 với giá 120 triệu đồng.
Và bên B nói chỉ làm giấy viết tay vậy thôi. Khi làm giấy chuyển nhượng chỉ lấy 15m chiều rộng và 30m chiều dài. Tôi đã kí vào giấy viết tay đó. Và tôi đã nhận 100 triệu tiền cọc. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng đất. Nhưng tôi không đồng ý bán 500m2 đất với giá 120 triệu. Và đến bây giờ bên B kêu địa chính vào đo đúng 500m2 để tách sổ. Tôi không đồng ý và 2 bên đã xảy ra tranh chấp. Nếu đem ra toà xử lý thì giấy viết tay này có hiệu lực pháp lý không? Và nếu bị hủy hợp đồng mua bán này thì tôi có phải trả lại tiền cho bên B không?
Xin luật sư giải thích giúp tôi ạ.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Trong trường hợp của bạn nếu giấy viết tay chưa có công chứng/ chứng thực sẽ được coi là vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật có quy định nếu các bên đã thực 2/3 nghĩa vụ trong giao kết trong trường hợp của bạn là đã được nhận 2/3 giá trị thỏa thuận thì dù vô hiệu về mặt hình thức khi ra Tòa vẫn được tuyên là hợp đồng có hiệu lực. Do đó trong trường hợp này bạn có thể viện vào căn cứ do bị lừa dối vì ở đây bên B đã nói chỉ viết tay vậy làm bạn hiểu sai nội dung giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.

Khi giao dịch được coi là vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Nghĩa là bạn sẽ không phải giao đất cho ông B và bên cạnh đó bạn phải hoàn trả những gì đã nhận từ ông B đó là 100 triệu tiền cọc mà ông B đã đưa.

1. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực ?

Về chủ thể, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 các bên tham gia hợp đồng phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì điều kiện chủ thể còn phải thỏa mãn theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 theo đó

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. ..."

Về hình thức hợp đồng, theo quy định của Luật đất đai 2013 tất cả các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực(Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)

Theo dữ kiện bạn cung cấp, nếu giấy viết tay giữa bạn và bên B nếu chưa được công chứng/chứng thực thì sẽ vô hiệu về mặt hình thức.

2. Hợp đồng vô hiệu? Hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu?

2.1. Hợp đồng vô hiệu?

Hợp đồng vô hiệu là những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lí mặc dù hợp đồng đó được được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hay đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ như cam kết nhưng khi xác định là hợp đồng vô hiệu thì mọi cam kết đã, đang thực hiện đều không phải là các quyền và nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ. Vậy hợp đồng vô hiệu là khi xác lập các bên đã có vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định dẫn đến hậu quả pháp lí là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự nào

2.2. Những trường hợp vô hiệu theo quy định của pháp luật

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp của bạn nếu giấy viết tay chưa có công chứng/ chứng thực sẽ được coi là vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật có quy định nếu các bên đã thực 2/3 nghĩa vụ trong giao kết trong trường hợp của bạn là đã được nhận 2/3 giá trị thỏa thuận thì dù vô hiệu về mặt hình thức khi ra Tòa vẫn được tuyên là hợp đồng có hiệu lực. Do đó trong trường hợp này bạn có thể viện vào căn cứ do bị lừa dối vì ở đây bên B đã nói chỉ viết tay vậy làm bạn hiểu sai nội dung giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.

2.3. Hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trong trường hợp này khi giao dịch được coi là vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Nghĩa là bạn sẽ không phải giao đất cho ông B và bên cạnh đó bạn phải hoàn trả những gì đã nhận từ ông B đó là 100 triệu tiền cọc mà ông B đã đưa.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Mua bán đất bằng giấy tay sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Tôi mua đất với giá 500 triệu đồng và được viết giấy tay xác nhận nhưng không công chứng. Đã gần 2năm, người bán trốn tránh không giao đất hoặc trả lại tiền. Nếu tôi khởi kiện,Tòa án sẽ giải quyết thế nào?"
(Nguyễn Minh Hải, Nam Định).

.Mua bán đất bằng giấy tay sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Việc anh mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu, điều này khiến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp anh khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, người chuyển nhượng phải hoàn trả cho anh số tiền đã nhận. Ngoài ra, Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Tòa án cấp quận, huyện là cơ quan có thẩm quyền xét xử tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự do anh khởi kiện.

Trong trường hợp bị đơn không có nơi cư trú nhất định, anh có thể khởi kiện tại Tòa án nơi có mảnh đất chuyển nhượng (theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS). Về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tư vấn về mua bán đất đai khi hợp đồng vô hiệu ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê, thưa luật sự hiện nay em đang có một vài vấn đề thắc mắc mong luật sư tư vấn sớm giúp em. Câu hỏi như sau: Cách đây khoảng 10 năm ba em có bán mẫu đất 7400m2 nhưng chỉ bán 6000 còn lại 1400m2 cho người mua mượn sử dụng. Sau một thời gian người đó lại bán cho người khác và phần đất thừa đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của ba em.
Cách đây 2 năm ba em có goi người mua đất sau lại thương lượng là cho ba em xin 20 triệu vì họ sử dụng phần đất thừa đó đã lâu và họ đặt điều kiện là phải sang tên cho họ phần đất đó với số tiền mà ba em xin. Ba em đã nhận 10triệu và sau khi sang tên nhận phần còn lại. Nhưng họ không làm giấy sở hữu được nên ba em đã cho chị gái em phần đất đó. Bây giờ họ kiện ba em không chịu bán phần đất đó cho họ mà lại cho chị gái em. Vậy cho em hỏi: Bây giờ phần đất đó đã thuộc quyền sở hữu của chị gái em nếu họ mua chị gái em sẽ bán theo giá thị trường nhưng họ không chịu và đã kiện ra tòa. Như vậy ba em có phải bán cho họ với số tiền 20 triệu đó không. Trong khi đó các anh chị em trong nhà đã không ký tên cho ba em bán, mà ba em và họ chỉ ký giấy với nhau mà không có chính quyền địa phương làm chứng trong khi phần đất đó họ đã và đang sử dụng nhiều năm nay.
Bây giờ họ kiện ra tòa vậy ba em có thể thắng kiện không?
E xin cám ơn!

Tư vấn về mua bán đất đai? Hợp đồng vô hiệu?

Luật sư tư vấn mua bán đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo điều 167 khoản 3 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề điều kiện của giao dịch mua bán đất như sau:

"Khoản 3, điều 167 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì nếu như giao dịch dân sự không tuân thủ theo quy định về hình thức mà pháp luật quy định bắt buộc thì giao dịch đó sẽ vô hiệu:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo quy định về bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, để việc mua bán đất của bố bạn có hiệu lực pháp luật thì bố bạn và bên mua đất cần phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nói trên theo đúng quy định của pháp luật. Nhưng tại khoản 2 Điều 129 đã chỉ ra nếu một bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên đó có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.

Nếu trong hợp đồng mua bán giữa bố bạn và người mua chỉ ghi nghĩa vụ của bên mua là thanh toán số tiền theo hợp đồng thì theo như thông tin bạn cung cấp thì bên mua mới thực hiện chi trả 10 triệu đồng trong tổng tổng số 20 triệu dồng ghi trong hợp đồng mua bán, như vậy số tiền đã chi trả chưa đáp ứng đủ số tiền 2/3 giá trịn hợp đồng cũng như giá trị nghĩa vụ phải thực hiện. Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa hai bên sẽ vô hiệu nên khi bên mua kiện bố bạn ra tòa thì tòa sẽ tuyên cho hai bên thực hiện việc công chứng trong 1 thời gian nhất định nếu hai bên không thực hiện thì hợp đồng sẽ vô hiệu do đó việc bên mua kiện bố bạn ra tòa sẽ rất khó nếu như bố bạn không đồng ý công chứng hợp đồng mua bán đó, và hai bên phải trả lại cho nhau những gì ban đầu, bên có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.

Vậy bố bạn hoàn toàn có khả năng thắng kiện trong vụ việc này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư! Tôi đã đọc bài viết của một bạn mà có hoàn cảnh giống như tôi, chỉ khác thời điểm tôi mua đất là năm 1990. Nay tôi muốn hỏi luật sư trong trường hợp này như sau:
Đây là trường hợp tôi đọc được. " Xin chào luật sư,tôi muốn được tư vấn về sự việc như sau: Vào năm 1992 gia đình tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp của anh Nguyễn Văn A với giá 5.000.000 đồng mua bằng hình thức mua bán viết giấy tay không có xác nhận của chính quyền địa phương chỉ có một số hàng xóm xung quanh ký tên chứng kiến. Sau khi mua đất xong gia đình tôi có xây nhà trên mảnh đất đó (năm 1992) và có đóng thuế đất đầy đủ. Đến năm 2015 có chính sách làm Giấy chứng nhận( GCN) quyền sử dụng đất thì gia đình tôi đã đi làm thủ tục để được cấp GCN. Nhưng chị Nguyễn Thị B là vợ của anh A (là người bán đất cho gia đình tôi) có đơn khởi kiện về mảnh đất. Trong đơn kiện chị trình bày rằng việc mua bán đất giữa chồng chị và gia đình tôi chị không hề hay biết và việc mua bán đó không có giá trị. Trong giấy mua bán đất viết tay không có chị kí tên vì được biết mảnh đất này do lúc anh A mua đất và bán chị không hề biết. Vậy với trường hợp như trên của tôi mong được luật sư tư vấn giải quyết giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn." Câu trả lời của luật sư: "Căn cứ pháp lý: Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 Nội dung tư vấn Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Như vậy, theo hai quy định trên thì nếu có căn cứ chứng minh mảnh đất đó là tài sản riêng của anh Nguyễn Văn A thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A là hợp pháp. Còn nếu mảnh đất này là tài sản chung của vợ chồng anh A thì giao dịch này của bạn bị vô hiệu. Bởi lẽ Luật hôn nhân và gia đình quy định việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.".
Vậy tôi xin được hỏi thêm: Nếu không chứng minh được đất là tài sản riêng của chồng thì tôi có phải trả lại đất không? Nếu phải trả lại thì căn cứ vào đâu và tôi được đền bù bao nhiêu? Vì giá trị đất tại thời điểm tôi mua là 6.000.000 đồng, nay hơn 1 tỷ đồng ( năm 2015 theo giá thị trường ).
Mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về vấn đề giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

Việc chuyển nhượng đất đai năm 1992, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2.2 mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

"II. Về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất

2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993:

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này...."

Như vậy bạn mua đất vào năm 1992, mọi việc chuyển nhượng đất trong thời gian này cũng đều bị coi là vô hiệu. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HDTP. Như vậy khi giao dịch vô hiệu, bạn phải trả lại đất cho anh A, và anh A ngoài việc phải trả lại số tiền bán đất đã nhận từ bạn thì còn phải trả cho bạn khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác. Vấn đề thiệt hại này sẽ được xác định như sau:

"2.3 Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

c) Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

- Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

- Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử."

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

5. Tranh chấp quyền sử dụng đất khi nội dung công chứng khôn rõ ràng ?

Ông Trần Văn Được sinh năm 1914 và bà Nguyễn Thị Biện sinh năm 1911 có ba người con: Người con lớn là bà Trần Kim Xuân, sinh năm 1937; người con thứ hai là ông Trần Kim Thanh, sinh năm 1938 và người thứ ba là bà Trần Kim Hạnh, sinh năm 1940.

Lúc sinh thời, năm 1967, ông Được và bà Biện có mua của bà Nguyễn Thị Sách lô đất nông nghiệp, diện tích là 2.650 m2, tọa lạc tại P.15, Q. Tân Bình. Bà Biện sử dụng một phần lô đất trên để làm đường và chuyển nhượng cho ông Sỷ 56 m2. Diện tích đất còn lại là 2.139m2, nay thuộc thửa số MPT4, tờ số 49 (BĐĐC), F Tây Thạnh, Q Tân Phú TP.HCM. Trước khi qua đời, hai ông bà này không để lại di chúc nên di sản để thừa kế được chia theo quy định của pháp luật. Phần đất này bà Trần Kim Hạnh thay mặt cho gia đình đứng tên và được UBND quận Tân Phú TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H00123 ngày 23-01-2008, diện tích 2.139 m2. Mục IV của giấy chứng nhận này ghi chú “Nhà đất chưa phân chia thừa kế, không được thực hiện các giao dịch”.

Ngày 01/08/2008, ông Thanh và bà Xuân lập ủy quyền tại Phòng Công chứng số 4 cho bà Trần Kim Hạnh được quyền giao dịch phần quyền sử dụng đất nói trên. Ngày 05/08/2008 tại phòng Công chứng số 4, bà Trần Kim Hạnh được xác nhận là người đại diện khai nhận di sản thừa kế.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Ngày 29/08/2008, tại Phòng Công chứng số 4 TP.HCM, bà Trần Kim Hạnh lập hợp đồng tặng cho số 031302, tặng một phần quyền sử dụng lô đất trên cho bà Trần Kim Xuân, nhưng “không ghi rõ trong hợp đồng tặng cho một phần là bao nhiêu mét vuông, cũng không ghi rõ vị trí QSDĐ được tặng cho”.

Từ một phần đất mà bà Trần Kim Hạnh tặng cho bà Xuân, ngày 07/10/2008, tại Phòng Công chứng số 4, bà Trần Kim Xuân lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 035497 tặng cho bà Trần Thị Như Hồng, thửa số MPT4, tờ bản đồ 49 (BĐĐC), diện tích 2.139m2; mục đích sử dụng là đất nông nghiệp.

Sau khi nhận được 2.139m2 đất trên, bà Hồng đã làm phương án quy họach cải tạo đất, và phương án cải tạo này được UBND quận Tân Phú duyệt, cho phân lô hộ lẻ và thực hiện mua bán nền nhà khi chưa làm hạ tầng cơ sở như luật định.

Sự việc từ một phần của lô đất nông nghiệp trở thành đất thổ cư được phân lô rao bán hàng loạt, dẫn đến tranh chấp do các nguyên nhân:

1/ Ngày 29/08/2008, công chứng viên Phòng Công chứng số 4 TP.HCM đã chứng nhận Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng “một phần” thửa đất MPT 4 thuộc tờ bản đồ 49(BĐĐC), phường Tây Thạnh, quận Tân Phú TP.HCM, giữa bên tặng cho là bà Trần Kim Hạnh và bên được tặng cho là bà Trần Kim Xuân, nhưng không ghi rõ phần diện tích đất tặng cho, không ghi rõ vị trí phần đất được tặng cho trong lô đất có diện tích 2.139 m2 nói trên.

2/ Ngày 07/10/2008, công chứng viên Phòng Công chứng số 4 TP.HCM lại chứng nhận Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng “toàn bộ thửa đất” số MPT 4, diện tích 2.139 m2, thuộc tờ bản đồ 49 (BĐĐC), phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM, được giao kết giữa bên tặng cho là bà Trần Kim Xuân và bên được tăng cho là bà Trần Thị Như Hồng.

Như vậy, diện tích đất bà Kim Xuân tặng cho bà Như Hồng trong hợp đồng công chứng ngày 07/10/2008 là toàn bộ thửa đất có diện tích 2.139m2 , trong khi bà Kim Xuân chỉ được sở hữu một phần diện tích thửa đất trên theo Hợp đồng tặng cho được công chứng ngày 29/08/2008. Điều đáng nói là diện tích đất tặng cho trong 2 Hợp đồng tặng cho không chính xác, rõ ràng, không trùng khớp nhau lại do cùng một công chứng viên xác nhận.

3/ QĐ số 19/2009/QĐ cùa UBND TP.HCM ngày 25/02/2009 quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp: Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000 m2, phải lập dự án theo quy định của pháp luật mới được tách thửa, quy hoạch, nhưng lô đất có diện tích 2.139 m2 không có hạ tầng vẫn được UBND quận Tân Phú cho phân lô hộ lẻ và rao bán.

Từ việc mua bán đất rầm rộ của bà Hồng, thì bà Hạnh, ông Thanh mới hay biết là toàn bộ tài sản thuộc phần thừa kế của mình đã bị bà Xuân bà Hồng chiếm đoạt. Vụ việc đang được Tòa án Nhân dân quận Tân Phú thụ lý xét “Hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng đất của bà Hạnh”.

Thiết nghĩ rằng chính quyền cần sớm can thiệp, cho dừng lại việc mua bán nền của thửa đất để tránh hậu quả phức tạp về sau, vì tới đây việc tranh chấp đất không chỉ ở những người thừa kế mà còn mà có thể còn lan rộng đến những người mua nền nhà trên thửa đất tranh chấp trên.

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Trân trọng.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại