I. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

II. Nội dung tư vấn

1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau:

+ Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

>> Xem thêm:  Luật sư Tư vấn Pháp luật Miễn phí qua Điện thoại

- Trong thời hạn sử dụng đất.”

2. Quy trình thủ tục mua bán, sang tên, chuyển nhượng đất

Bước 1:  Các bên mua bán, tặng cho đến lập hợp đồng mua bán, tặng cho tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
Về việc đặt cọc phải trả lúc nào là do hai bên tự thoả thuận với nhau và nêu ra trong hợp đồng. Trước khi nộp tiền đặt cọc, bạn cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để tránh tranh chấp sau này. Thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Nhưng chỉ khi hợp đồng mua bán có chứng thực nhà nước thì việc đền bù đó mới được pháp luật công nhận.
Trường hợp vì một số lý do không thể thực hiện ký hợp đồng mua bán được, thì có thể làm hợp đồng ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục thay, hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực.
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ tại phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
Trường hợp không nộp hồ sơ được, thì có thể làm hợp đồng ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục thay, hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực.

 Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 4:  Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

>> Xem thêm:  Số điện thoại luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài

Bước 5:  Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
3. Hồ sơ cần nộp

Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu);

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;

Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

+ Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như Giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của UBND cấp xã...

>> Xem thêm:  Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

+ Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn. 

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

4. Lệ phí, thuế khi sang tên chuyển nhượng mua bán nhà đất

- Thu nhập miễn thuế

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

+ Bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết 

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. 

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

- Lệ phí trước bạ (bên mua, nhận chuyển nhượng chi trả) : Giá chuyển nhượng x Thuế suất 0.5%

- Trường hợp miễn lệ phí

+ Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Quý khách có thể dựa vào thông tin cung cấp trên để trả lời câu hỏi của mình. Luật Minh Khuê xin trả lời một số câu hỏi có tính chất riêng biệt như sau:

Thưa luật sư, công ty tôi là công ty cp có mua nhà trung cư cho giám đốc ở. Căn phòng mua đó đứng tên công ty. Vậy cho tôi hỏi làm thế nào để hợp thức hóa khoản cf mua nhà và các khoản cf liên quan vào cf hợp lý. Rất mong nhận được sự hướng dẫn của luật sư.

 Theo khoản 2 điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC, (Kể từ ngày 6/8/2015 theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC của Bộ tài chính quy định các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN cụ thể như sau:

"1. Khoản chi không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC.

2. Chi tiền lương, tiền công, tiền thưởng cho người lao động thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Chi tiền lương, tiền công và các khoản phải trả khác cho người lao động doanh nghiệp đã hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ nhưng thực tế không chi trả hoặc không có chứng từ thanh toán theo quy định của pháp luật.

b) Các khoản tiền lương, tiền thưởng cho người lao động không được ghi cụ thể điều kiện được hưởng và mức được hưởng tại một trong các hồ sơ sau: Hợp đồng lao động; Thỏa ước lao động tập thể; Quy chế tài chính của Công ty, Tổng công ty, Tập đoàn; Quy chế thưởng do Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc, Giám đốc quy định theo quy chế tài chính của Công ty, Tổng công ty."

>> Xem thêm:  Tư vấn pháp luật lao động trực tuyến qua tổng đài điện thoại

Khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC, DN được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau

"a) Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
b) Khoản chi có đủ hoá đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật.
c) Khoản chi nếu có hoá đơn mua hàng hoá, dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt."

Như vậy, để chi phí này được trừ khi xác định thu nhập, thì phải chi phí này phải được ghi trong hợp đồng lao động, hoặc quy chế tiền lương, thưởng, phụ cấp cho giám đốc

cách đây 4 năm vợ chồng tôi có mượn tiền của bố mẹ tôi để mua nhàở trong Nam, do lúc mua nhà tôi đang ở ngoài Bắc nên sổ đỏ chỉ đứng tên mình chồng tôi. Hiện chồng tôi bỏ chốn về quê tôi mới biết là chồng tôi đã dấu tôi vây mượn rất nhiều tiền và sổ nhà cũng cắm luôn. Cho tôi hỏi trường hợp này của tôi có nguy cơ bị mất nhà ko tôi phải làm gì để lấy lại nhà và trả nợ cho bố mẹ tôi. mong nhận được sự giúp đỡ, trân thành cảm ơn.

Trường hợp có thắc mắc hay cần tư vấn chi tiết hơn, quý khách có thể gọi trực tiếp đến tổng đài 1900.6162hoặc liên hệ email 

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến qua tổng đài điện thoại