1. Mua nhà và đất nhưng trong sổ đỏ không ghi có nhà ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi muốn mua một lô đất bao gồm cả nhà và đất nhưng thực tế nội dung ghi trong sổ đỏ lại không ghi có nhà ở. Vì vậy khi gia đình tôi mua lô đất này thì có vấn đề gì không?
Xin Tổng đài trả lời giúp gia đình tôi. Xin trân thành cảm ơn!
Người gửi: Minh Huyền

Mua nhà và đất nhưng trong sổ đỏ không ghi có nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Hợp đồng mua bán đất và tài sản, công trình gắn liền trên đất chỉ được coi là hợp pháp khi nó được công chứng bởi văn phòng công chứng có thẩm quyền. Với thông tin bạn đã cung cấp thì nếu khi bạn ra văn phòng công chứng , công chứng viên sẽ chỉ công chứng cho bạn đất , không có phần công chứng cho phần tài sản trên đất

Bạn cần kiểm tra lại thông tin về tài sản trên đất đã được hợp thức hóa chưa? Tức là tài sản trên đất có giấy phép xây dựng không? Trong trường hợp có giấy phép xây dựng thì bạn cần tiến hành bổ sung vào hợp đồng chuyển nhượng là bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, diện tích là bao nhiêu, mô tả về phần nhà...Trong một số trường hợp, phải tiến hành thủ tục kê khai biến động nhà đất trước rồi mới được mua bán chuyển nhượng theo Luật đất đai 2013.

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp".

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn về việc mua nhà đất có nguồn gốc sử dụng là đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư, Thông qua một người giới thiệu em có mua một căn nhà ở Tp. Vũng Tàu, với giá 700 triệu đồng, nhưng khi chủ nhà đưa sổ đỏ cho em thì trên sổ có ghi là: đất sử dụng là đất nông nghiệp, hạn sử dụng là đến năm 2022.
Vậy em muốn hỏi là:
1. Ghi như vậy có nghĩa là sao vậy ?
2. Hiện nhà đã xây kiên cố, nhưng khi hết hạn sử dụng đất, thì nhà và đất đó có bị thu hồi không ? Và trong trường hợp em mua rồi có bị ảnh hưởng gì không ?
Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.T.Q

Tư vấn về việc mua nhà đất có nguồn gốc sử dụng là đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Về việc bạn mua nhà nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng của mảnh đất đó lại ghi đó là đất nông nghiệp

Việc này là không thể được vì trong giấy tờ (sổ đỏ) thì mảnh đất đó thuộc loại đất nông nghiệp nhưng thực tế trên đất lại có nhà (khi có nhà trên đất thì đất đó được coi là đất phi nông nghiệp). Trường hợp này của bạn rất có thể khi phát hiện ra việc vi phạm quy định về mục đích sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp của mảnh đất đó theo quy định tại điều 106 Luật đất đai 2013:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

2. Về việc trên giấy chứng nhận quyến sử dụng đất có ghi thời hạn sử dụng đất là đến năm 2020

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất bạn mua lại là đất thuê có thời hạn của Nhà nước và thời hạn đó được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và bạn sẽ chỉ có quyền sử dụng mảnh đất này trong thời gian còn lại tính từ thời điểm bạn mua đất và được sang tên sổ đỏ khi mua cho đến thời điểm năm 2020 khi hết thời hạn thuê đất (trừ trường hợp bạn được gia hạn)

"Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài."

3. Về việc khi hết thời hạn sử dụng đất nhà có bị thu hồi không ?
- Thứ nhất bạn có thể bị thu hồi do sử dụng đất sai mục đích: Theo như ở trên đã phân tích do mảnh đất của bạn mua là đất nông nghiệp nhưng lại có nhà trên đất đó nên bạn đã vi phạm quy định về mục đích sử dụng đất và trường hợp này bạn sẽ có thể bị thu hồi đất ( và đương nhiên là cả nhà) vì lý do vi phạm quy định về sử dụng đất sai mục đích theo điều 64 Luật đất đai 2013:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng."

- Thứ hai, bạn có thể bị thu hồi đất (nhà) nếu như khi hết thời hạn sử dụng đất (năm 2020) mà bạn không được gia hạn hoặc bạn tự nguyện trả lại đất theo quy định tại điều 65 Luật đất đai 2013:

"Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Mua nhà trọ có diện tích 24m2 thì có được cấp sổ hồng riêng không ?

Thưa Luật sư Tôi đang có dự định mua căn phòng trọ 24m2 bên bán cam kết sẽ tách sổ cho tôi nhưng là sổ đồng sở hữu cùng 6 phòng còn lại.Hiện tại đất đã có sổ hồng và 6 phòng trọ đã được xin phép xây dựng.
Xin luật sư tư vấn giúp tôi là với diện tích 24m2 như vậy bên bán có thể tách sổ hồng đồng sở hữu được không ?
Tôi xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội:

"2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập."

Căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở về cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở:

"2. Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ."

Như vậy, nếu nhà trọ mà bạn định mua là nhà ở riêng lẻ tức là nhà ở được xây dựng trên đất riêng biệt của chủ nhà trọ thì khi nhà đó có xây dựng từ hai tầng trở nên và mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở nên theo kiếu khép kín thì diện tích sàn phải là tối thiểu từ 30 m2 trở lên thì mới được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong đó.Do đó diện tích căn phòng bạn đang dự định mua là 24m2 thì sẽ không đủ điều kiện được tách để được cấp giấy chứng nhận riêng. Tham khảo bài viết liên quan: Điều kiện và hồ sơ tách thửa đối với nhà đất tại Hà Nội ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

4. Sang tên nhà đất cho vợ trong thời gian trả góp tiền mua nhà ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi và ông xã tôi mua nhà gói vay 30 nghìn tỷ trả góp trong 15 năm do ông xã đứng tên vay, hợp đồng mua bán và giấy chủ quyền nhà. Cho tôi hỏi nếu trong thời gian trả góp ông xã tôi có thể sang tên nhà cho tôi đứng được không? (giả sử 2 vợ chồng đã ly hôn).
Trong trường hợp này Luật sư có cách nào để ông xã sang tên nhà cho tôi thì chỉ tôi với?
Tôi xin cảm ơn.
Người gửi: T.D

Sang tên nhà đất cho vợ trong thời gian trả góp tiền mua nhà ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Luật nhà ở năm 2014

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường".

Nếu đáp ứng những căn cứ trên thì chồng bạn hoàn toàn có thể sang tên ngôi nhà cho bạn, điều đó có nghĩa là việc mua nhà bằng gói vay 30000 tỷ đồng trả góp không ảnh hưởng đến việc sang tên ngôi nhà. Tuy nhiên chúng tôi cần xác định những vấn đề pháp lý sau:

Vì bạn và chồng bạn cùng mua căn nhà bằng vốn vay trả góp 30000 tỷ đồng trong thời kì hôn nhân hợp pháp nhưng chỉ đứng tên chồng bạn nên có 2 trường hợp xảy ra: Trường hợp 1, căn nhà là tài sản chung của 2 vợ chồng do chồng đại diện đứng tên; trường hợp 2, căn nhà là tài sản riêng của chồng bạn. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”

Trong cả 2 trường hợp, nếu bạn muốn sang tên ngôi nhà thành tài sản riêng hoặc chuyển từ tài sản của chồng bạn thành của bạn thì có thể thỏa thuận với chồng bạn làm hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu, hợp đồng này phải được công chứng chứng thực theo quy định tại khoản 3 điều 168 Luật đất đai năm 2013.

Sau khi làm hợp đồng có công chứng, bạn cần làm thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất".

Thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Điều 120 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

"Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở".

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Thời điểm xác lập giao dịch hợp pháp của hợp đồng mua nhà qua công chứng?

Thưa luật sư, Tôi đự định mua 1 căn nhà ở ấp 3, xã Bình Hưng huyện Bình Chánh. Căn nhà này người chủ sẽ bán cho tôi có hợp đồng và qua phòng công chứng Quận 8. Sau khi công chứng, tôi và chủ nhà sẽ đến ủy Ban xã đăng ký tờ khai thuế sử dụng đất sang tên tôi. Vậy dựa vào hợp đồng qua công chứng và tờ khai Thuế sử dụng đất mang tên tôi, vậy tôi được sở hợp pháp hữu không?
Tôi xin hỏi thêm: Khi đến khai tờ khai thuế sử dụng đất, ủy Ban xã nhận thụ lý tờ khai nghĩa là tôi đã được xác nhận chưa ( tôi cần biết để chồng tiền). hay sau khi ủy Ban gửi lại tôi 1 bảng tờ khai mang tên tôi có xác nhận tôi mới nên chồng tiền.
Rất mong sự hồi đáp của hội, xin Chân thành cảm ơn.
Người gửi: Nguyễn Mạnh Duy
Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi vào chuyên mục của chúng tôi, câu hỏi của bạn được trả lời như sau:

Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

"Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với các giao dịch về nhà ở giữa các cá nhân với cá nhân”.

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

"Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất".

"Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai".

Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự".

Như vậy, nếu căn cứ vào quy định này thì quyền sở hữu nhà sẽ chuyển cho bên mua kể từ thời điểm ký hợp đồng công chứng tại cơ quan công chứng.

Bạn cần nộp thuế tại cơ quan thuế để hoàn thiện thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà ở.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì có phạm tội không?