1. Người được ủy quyền có được tự ý bán đất cho người khác ?

Xin chào văn phòng luật minh khuê Tôi có mua miếng đất quận 9, khi ra phòng công chứng chứng giấy, lăn tay. Bên bán có nhờ 1 người làm bên dịch vụ, ủy quyền cho người đó thực hiện các bước còn lại. Giấy ủy quyền đó có bên bán và tôi kí vào, tuy nhiên phòng công chứng đông, tôi chưa kịp đọc giấy ủy quyền, do vội nên đã kí.

Tôi xin hỏi nếu mình đã kí ủy quyền cho họ làm thì họ có tự ý bán tiếp cho một người khác được hay không, tôi không rành về giấy tờ nhà đất lắm, nên mong vp luật giải đáp giùm tôi. Khi kí về tôi có xin bản photo giấy ủy quyền nhưng bên bán nói không cần thiết. Mong được hồi âm.

Xin cảm ơn!

Người gửi: Hoàng X

Người được ủy quyền có được tự ý bán đất cho người khác?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì người làm dịch vụ đồng thời là người được ủy quyền làm các công việc còn lại của việc mua bán đất đai và đã có chữ ký xác nhận của các bên. Như vậy, giữa bạn và bên dịch vụ đã phát sinh quan hệ đại diện theo ủy quyền.

Còn việc người đại diện ủy quyền đó có thể bán đất cho người khác không sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền theo quy định tại điều 141 Bộ luật dân sự 2015:

"1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình."

Ngoài ra, nếu người được ủy quyền đó thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch giữa người đó với người thứ ba sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 143 Bộ luật dân sự 2015:

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.

3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

2. Soạn thảo giấy ủy quyền quản lý đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư Minh Khuê, xin luật sư giải đáp thắc mắc cho tôi với câu hỏi như sau: Năm 1993 vì 3 mẹ con tôi có hộ khẩu tại địa phương nên UBND xã K.A có cấp cho mẹ tôi và hai anh em tôi một mảnh ruộng để cày cấy với diện tích khoảng 2 sào. Năm 1994, mẹ con tôi chuyển vào nam sinh sống nên có nhờ cậu tôi trông coi.
Tất cả đều không có giấy tờ, kể cả quyết định giao ruộng của UBND , tất cả các hộ dân có ruộng đều không có giấy tờ được cấp ruộng tại thời điểm đó. Cuối năm 2015, có giải tỏa giải phóng mặt bằng giao cho nhà đầu tư, UBND tiến hành kê khai đền bù. Cậu tôi giấu không cho mẹ con tôi được biết, cậu nói mẹ tôi viết một giấy ủy quyền giao ruộng cho cậu trông coi nhưng không nói lý do. Vì tin tưởng cậu, nên mẹ tôi đã làm một giấy ủy quyền có xác thực của UBND với nội dung: giao cho em trai toàn quyền trông coi. Đầu năm 2016, một nguồn tin cho mẹ tôi biết sự việc, mẹ hỏi thì cậu nói rằng đó là ruộng của cậu. Đến nay việc đền bù vẫn chưa diễn ra. Vậy xin luật sư tư vấn để ngăn chăn việc này, mẹ con tôi có thể làm đơn gửi ở đâu ? Và thủ tục như thế nào ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như bạn trình bày, năm 1993 gia đình bạn được Ủy ban nhân dân xã giao diện tích đất là 2 sào để sản xuất nông nghiệp. Xem xét thẩm quyền giao đất trong trường hợp này, căn cứ quy định Luật đất đai 1993- Luật vào thời điểm này đang có hiệu lực, cụ thể Điều 59 Luật đất đai 2013:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy, trên cơ sở các quy định nêu trên có thể xác định việc Ủy ban nhân dân xã giao đất cho gia đình bạn là trái thẩm quyền. Mặc dù diện tích đất được giao trái thẩm quyền nhưng diện tích này đã được sử dụng ổn định cho đến hiện nay, không có tranh chấp.

Trường hợp gia đình bạn thì pháp luật có quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai như sau:

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:

“1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1-7-2014 trở về sau”.

-> Như vậy trường hợp của gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi phù hợp với quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai 2013.

Về vấn đề bạn có nêu, năm 1994 gia đình bạn chuyển vào nam sinh sống và có nhờ cậu của bạn quản lý, trông coi đất, và tới năm 2015 có làm giấy ủy quyền có xác thực của Ủy ban nhân dân ủy quyền lại cho cậu bạn trông coi đất đai. Theo quy định tại điều 562 Bộ luật dân sự 2015quy định:

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Việc bạn ủy quyền lại cho cậu của bạn quản lý đất không bắt buộc phải có công chứng, trong trường hợp này giấy ủy quyền của bạn đã có xác thực của Ủy ban nhân dân nên sẽ có giá trị chứng minh cao trong việc bảo vệ quyền lợi của bạn đối với diện tích đất mà cậu của bạn hiện đang quản lý. Theo đó, giấy ủy quyền của bạn được xác định có giá tri pháp luật và thời hạn của giấy ủy quyền này tùy thuộc vào ý chí thực sự và sự thỏa thuận giữa bạn và cậu của bạn.

Điều 587 về quyền của bên uỷ quyền Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Bên uỷ quyền có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên được uỷ quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc uỷ quyền;

2. Yêu cầu bên được uỷ quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc uỷ quyền, nếu không có thoả thuận khác;

3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được uỷ quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 584 của Bộ luật này”.

Mặt khác Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền (Bộ luật dân sự) cũng quy định:

“1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền”.

Như vậy, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi, cũng như diện tích đất của gia đình bạn, bạn có quyền yêu cầu cậu của bạn giao lại tài sản là diện tích đất, cũng như những lợi ích thu được từ việc thực hiện việc ủy quyền, bên cạnh đó có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền này. Trường hợp cậu của bạn không thực hiện nghĩa vụ giao lại tài sản được ủy quyền quản lý thì bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án cấp huyện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 33 về Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung 2011):

“Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này”.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Tư vấn việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền ?

Chào luật sư, Tôi có mua 1 miếng đất bằng hợp đồng ủy quyền. Cụ thể: Ông Phạm văn L có mua 1 miếng đất rộng 4,2m, diện tích 62m2. được tách từ 1 miếng đất rộng 1000m, trên miếng đất này đã có nhà. tôi mua đất thông qua công ty Thái Dương, do ông Long ủy quyền. Vậy khi thực hiện hợp đồng này, Tôi có thể gặp những rủi ro gì? và thủ tục cấp sổ đỏ đươc thực hiện như thế nào?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, về các rủi ro mà bạn có thể gặp phải trong giao dịch này :

- Về vấn đề ủy quyền: hợp đồng ủy quyền có thể vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện và quy định về hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật Dân sự như: bên ủy quyền tức ông Long không có năng lực hành vi dân sự, hoặc bị ép buộc phải tiến hành ủy quyền cho công ty Thái Dương...

-Về tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất: có thể các tài sản này không thuộc sở hữu của ông Long hoặc không được phép giao dịch...vì thế bạn phải kiểm tra kĩ lưỡng tình trạng pháp lí của các loại tài sản này.

- Về hợp đồng công chứng: có thể vô hiệu nếu như hợp đồng công chứng này không được lập theo đúng quy định pháp luật: có sự lừa dối, đe dọa đối với các bên trong giao dịch, công chứng không đúng thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thứ hai, về vấn đề cấp sổ đỏ:

Cần xem xét việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có phù hợp với các qui định tại điều 188 Luật Đất đai 2013 hay không:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và các điều kiện để giao dịch có hiệu lực pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì bạn có thể tiến hành nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtđược qui định tại điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với câu hỏi của bạn. Chúc bạn thành công! Trân trọng./.

4. Hướng dẫn cách ủy quyền cho vợ bán đất ?

Thưa Luật sư! Anh trai tôi có 2 mảnh đất. Hiện anh tôi đang ở trạị giam nhưng có làm 2 tờ giấy ủy quyền. Một tờ giấy ủy quyền cho vợ anh đấy có quyền thay anh chuyển nhượng 2 mảnh đất trên nhưng trên giấy ủy quyền có nhiều vết tẩy xóa và số bìa ghi trong giấy ủy quyền không đúng với sổ đỏ mảnh đất đươc ủy quyền.
Vậy mà chị dâu tôi vẫn thực hiện bán 2 mảnh đất trên và được xã đóng dấu vào giấy đặt cọc tiền. Phía anh trai tôi sau khi phát hiện bi vợ lừa bán hết tài sản đã làm tờ giấy ủy quyền cho tôi trông nom hộ toàn bộ mảnh đất trên và tài sản gắn liền với đất của 2 mảnh đất trên. Cả 2 giấy ủy quyền đều được trại giam đóng đấu xác nhận. Chị tôi tự ý bán đất trên không chia cho anh trai tôi một chút tài sản nào, tôi muốn đòi quyền lợi cho anh tôi thì tôi phải làm gì?
Xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Theo chúng tôi hiểu, hai mảnh đất đó là tài sản riêng của anh trai bạn và anh trai bạn đã ủy quyền cho vợ bán một mảnh đất đi. Điều 565 Bộ luật dân sự 2015quy định:

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

Chị dâu bạn là người được ủy quyền, có nghĩa vụ phải thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và giao lại cho anh bạn (người ủy quyền) tiền bán đất. Căn cứ vào quy định trên, chị dâu bạn đã vi phạm nghĩa vụ của người được ủy quyền. Bạn có thể thay mặt cho anh trai bạn (ủy quyền) yêu cầu chị bạn đòi lại số tiền bán đất, nếu chị bạn nhất quyết không trả, bạn có thể khởi kiện lên Tòa án yêu cầu giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

5. Trình tự thủ tục việc ủy quyền trông giữ đất ?

Thưa luật sư, Xin tư vấn giùm: Chị tôi là việt kiều, có nhờ 1 người chú đứng tên miếng đất canh tác và toàn quyền sử dụng (trồng trọt chăn nuôi) đến năm 2050. Vậy cho tôi hỏi, những điều cần và đủ cam kết của bên đứng tên giùm (mượn đất) để tránh mất quyền lợi sau này đối với người cho mượn (vd: bên người cho mượn mất ...), để tránh việc tranh chấp sau này ?
Xin tư vấn giùm và xin chân thành cảm ơn

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Điều 186 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy đối với trường hợp của chị bạn, nếu chị bạn thuộc trường hợp được sở hữu như quy định điều 186 thì chị bạn nên trực tiếp đứng tên mà chỉ ủy quyền việc trông giữ cho người chú, giấy ủy quyền trông giữ có xác nhận tại địa phương, tránh tranh chấp phát sinh sau này.

Nếu chị bạn không thuộc trường hợp được sở hữu thì soạn giấy xác nhận và cam kết với nội dung người thân cam kết là tiền mua đất là của Việt Kiều và đứng tên giùm, khi nào pháp luật cho phép thì sẽ chuyển quyền sử dụng đất cho Việt Kiều. Sau đó, người thân sẽ uỷ quyền cho Việt Kiều thay mặt quản lý để sử dụng và toàn quyền quyết định với bất động sản đó. Sau này phát sinh tranh chấp, khi khởi kiện ra tòa chị bạn sẽ chứng minh nhờ chú ủy quyền đứng tên.

Trân trọng !