1. Nhà không có sổ đỏ khi giải tỏa đất có được đền bù không ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi là Nguyễn Đức Nam, tôi xin tư vấn vụ việc như sau: Gia đình tôi có căn nhà cấp 4, mặt đường Hoàng Văn Thụ, thành phố X thuộc tỉnh H. Trước năm 1998, phía sau nhà tôi là ao bèo, chúng tôi đã mất nhiều công đổ đất tôn nền lấn áo. Hiện nay khu đất nhà tôi ở có tổng diện tích là 420 m2. Nay thành phố có chủ trương mở rộng lòng đường.
Cán bộ địa chính phường đã đến đo đạc và cắm mốc giới. Đất nhà tôi nằm trọn trong phần giải tỏa. Tôi và vợ tôi không nghề nghiệp gì. Vì ở mặt đường, nên chúng tôi mở cửa hàng tạp hóa. Mọi chi phí và tiền nuôi 02 con ăn học chỉ trông vào cái cửa hàng tạp hóa. Chúng tôi rất lo lắng vì đất tôi ở từ trước năm 1990, không có tranh chấp gì nên đến nay vẫn chưa được làm sổ đỏ.
Xin được hỏi, Nhà nước thu hồi đất của tôi để làm đường thì nhà đất của chúng tôi không có sổ đỏ, chúng tôi được bồi thường hỗ trợ gì không ?
Xin Luật sư tư vấn giúp tôi, tôi rất cảm ơn.

Luật sư trả lời:

Thứ nhất, diện tích đất và nhà của ông thuộc diện được bồi thường khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 75 Luật Đất Đai năm 2013 quy định Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Diện tích đất, nhà của hộ gia đình ông chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ 1990, quy hoạch của thành phố mới lập từ năm 2015, cho nên đất và nhà của gia đình ông đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được quy định chi tiết, hướng dẫn tại điểm a) khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“Điều 20. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại khaorn 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.”

Như vậy đất của hộ gia đình ông thuộc diện được bồi thường và việc bồi thường phải được thực hiện theo quy định khoản 1 Điều 79, điều 91 Luật đất đai 2013.

-Khoản 1 điều 79 được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/ NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

-Khoản 1 điều 91 luật đất đai 2013: Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.”

Thứ hai, diện tích đất và nhà của ông thuộc diện được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi Quyền sử dụng đất.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật đất đai năm 2013).

Điều 83 Luật đất đai năm 2013 quy định về Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 84 Luật đất đai năm 2013 quy định về Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất, theo đó:

“ 2.Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, về việc Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở, cụ thể:

“ 1. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai.”

Như vậy, căn cứ theo quy định Điều 83, Điều 84 Luật đất đai năm 2013 và quy định tại Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính Phủ, diện tích đất mà gia đình ông đang sử dụng thuộc diện được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Diện tích đất gia đình ông đang ở là đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ , cụ thể là mở cửa hàng bán tạp hóa, “ mọi chi phí và nuôi 02 con ăn học chỉ trông vào cửa hàng tạp hóa”, là nguồn thu nhập chính của gia đình ông. Toàn bộ phần diện tích đất gia đình ông đang sử dụng đều nằm trong phần đất giải tỏa, vì vậy gia đình ông buộc phải chuyển chỗ ở. Vì vậy, gia đình ông sẽ được Nhà nước hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.

Mặt khác, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Đường dây điện trung thế đi qua đất chưa có nhà ở có được đền bù không ?

Xin chào luật sư. Em quê Tiền Giang. Em có 2 câu hỏi muốn xin được tư vấn: Em xin tóm tắt cho bên Tổng Đài hiểu ý của em:
1. Em có 1 lô đất dài khoảng 20m nằm ở mặt tiền trên đường Tỉnh lộ 867,rộng 15m mặt hậu giáp Sông Nguyễn Tất Thành.Câu hỏi mà em muốn đặt ra là Cặp đường Tỉnh lộ 867 có đường dây điện trung thế chạy dài. Nhưng đến ngay khu đất nhà em thì bên Công Ty Điện Lực có tẽ nhánh đường dây điện trung thế bắt qua sông Nguyễn Tất Thành phục vụ cho đời sống sinh hoạt bà con bên sông ngay vị trí cây cột điện số 67 đường dây điện nếu cất nhà cấp 4 thì hoàn toàn sẽ chạm vào mái nhà.Bên cạnh đó công ty viễn thông cũng lạm dụng sẵn có trụ điện cũng bắt đường truyền internet bắt qua sông Nguyễn Tất Thành,đường dây này nếu cất nhà cấp 4 thì đường dây này hoàn toàn nằm dưới mái nhà.
2. Câu hỏi thứ 2 em muốn hỏi cũng liên quan đến câu hỏi thứ 1: Em có 1 khu đất nhà ở cũng nằm trên mặt tiền Tỉnh Lộ 867 đối diện với khu đất mà em đã nêu ở câu hỏi thứ 1.Có nghĩa là cây cột điện số 67 là điểm tựa để Công Ty Điện Lực và Công Ty Viễn Thông bắt đường dây điện qua Sông Nguyễn Tất Thành.Nhưng vì sợi cây cột số 67 bị nghiêng nên có đặt thêm 1 cây cột điện bên phần đất nhà em để chằng đường dây điện bắt qua sông Nguyễn Tất Thành nói trên. Cả hai câu hỏi mà em nêu ra không biết là bên Công Ty Điện Lực & Công Ty Viễn Thông có đền bù cho bên em không ?
Rất mong có sự tư vấn của công ty luật Minh Khuê. Chân Thành Cảm Ơn.
Nhà không có sổ đỏ khi giải tỏa đất có được đền bù không ?

Trả lời:

- Đối với đường dây điện của Công Ty Điện Lực:

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 14/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành Luật điện lực về an toàn điện :

"Điều 19. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không

1. Đất ở, các loại đất khác trong cùng thửa với đất ở của một chủ sử dụng trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 220 kV thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện một lần như sau:

a) Đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là loại đất ở được quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai;

b) Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là diện tích đất ở thực tế trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điệntrên không. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi đất ở, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang;

c) Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng thửa đất trong hành lang cũng được bồi thường, hỗ trợ. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi các loại đất khác đó tính trên diện tích các loại đất khác nằm trong hành lang;

d) Trường hợp đất ở không đủ điều kiện như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế của từng địa phương.

2. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thì chủ sử dụng đất được hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc hỗ trợ được thực hiện một lần, không lớn hơn 30% mức bồi thường thu hồi đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không.

3. Mức bồi thường, hỗ trợ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Kinh phí chi trả từ nguồn vốn đầu tư của chủ đầu tư công trình lưới điện cao áp."

Như vậy, khi 2 mảnh đất của bạn thuộc một trong các loại đất quy định tại Điều 19 Nghị định 14/2014/NĐ-CP đều có đường dây điện đi qua thì được bồi thường theo điều 15 Quyết định 40/2014/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang như sau:

"Điều 15. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn

Thực hiện theo Điều 94 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 10 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Điều 18, 19, 23 của Nghị định số 14/2014/NĐ-CP.

1. Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất: Thực hiện theo Khoản 1 Điều 10 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.

2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất: Thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP như sau:

a) Đối với đất ở, các loại đất khác trong cùng thửa với đất ở của một chủ sử dụng trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 220 KV thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện một lần như sau:

- Đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là loại đất ở được quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai;

- Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là diện tích đất ở thực tế trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không. Mức bồi thường, hỗ trợ bằng 80 % đơn giá bồi thường đất ở cụ thể, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang;

- Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng thửa đất trong hành lang cũng được bồi thường, hỗ trợ. Mức bồi thường, hỗ trợ bằng 80% đơn giá bồi thường của đất cùng loại, tính trên diện tích các loại đất khác nằm trong hành lang.

b) Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thì chủ sử dụng đất được hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc hỗ trợ được thực hiện một lần, bằng 30% mức bồi thường thu hồi đất đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không.

c) Kinh phí chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Điều này từ nguồn vốn đầu tư của chủ đầu tư công trình lưới điện cao áp."

- Đối với đường dây của Công Ty Viễn Thông:

Căn cứ theo điều 255 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 255. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, công ty viễn thông có quyền mắc đường dây đi qua đất nhà bạn nhưng phải đảm bảo sự thuận tiện sử dụng, an toàn cho bất động sản nhà bạn. Nếu nhà bạn xây nhà mà đường dây này gây ảnh hưởng thì bạn có quyền yêu cầu họ di chuyển đi hướng khác. Nếu đường dây đó gây thiệt hại đối với bất động sản của gia đình bạn thì họ phải bồi thường.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Xác định phần ranh giới thửa đất xem có thuộc được diện đền bù không ?

Thưa luật sư! Xin các anh tư vấn hộ cho các hộ gia đình ở khu tôi về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng của tỉnh quảng ninh như sau: hầu hết 46 hộ dân khu chúng tôi đang ở đều có chủ trương được cấp đất của hợp tác xã cho dân ở vào thời điểm cuối năm 1979 đầu năm 1980 ( không còn giấy tờ gì để chứng minh, vì nhà nước đã thu lại giấy để cấp giấy cnqsd đất năm 1992).
Tuy nhiên chỉ có một số hộ ra ở giai đoạn 1980, còn lại không có điều kiện ở sau một hai năm. Nhưng đa phần đều có giấy phép xây dựng từ năm 1983 đến 1986, sau đó đến 1992 nhà nước mới cấp lại giấy cnqsd đất. Khi cấp đất năm 1992 thì thị xã uông bí ( nay là thành phố uông bí) ban hành 1 bộ bản đồ giải thửa năm 1992, tách đất của các hộ thành 2 phần (1 phần đất ở do gia đình sử dụng, một phần đất hành lang atgt đường bộ ( rà soát lại theo nghị định 203/hđbt về việc quy định hành lang an toàn giao thông ngày 21/12/1982), tuy nhiên tất cả các hộ dân đều không được biết, không được ký vào bất cứ các văn bản nào, đến nay mới được biết đến sự tồn tại của bộ bản đồ giải thửa đó.
Trong giấy phép xây dựng từ năm 1983 đến 1986 các hộ được cấp cơ bản chỉ cách đường 18 mới hiện nay là đường quốc lộ 18a trung bình từ 6 đến 10 m tùy từng hộ. Và đại đa số các hộ đều đã xây dựng và ở sát đường theo như giấy phép xây dựng cấp. Tuy nhiên theo như bản đồ giải thửa năm 1992 của thành phố uông bí thì tất cả các hộ chỉ được cấp đất cách mép đường 18a 13 m, và trong hành lang 13 m đó không được sử dụng. Chưa kể số liệu trên bản đồ giải thửa còn sai so với thực tế sử dụng của các hộ gia đinh. Đến năm 1999, có dự ản mở rộng đường 18a giai đoạn, bắt nhân dân đập phá hết hàng quán nhà cửa để giải tỏa bàn giao mặt bằng. Nhân dân đã khiếu kiện nhưng không được. Đến giờ mở rộng tiếp lần 2 cũng không đền bù giải phóng cho nhân dân, chỉ đền bù 50% đất ở cho những hộ đã ở từ trước 18/12/1980.
Xin hỏi bản đồ giải thửa năm 1992 thành phố uông bí làm như vậy có đúng quy trình và tôn trọng thực tế chưa ?
Xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì năm 1992 các hộ gia đình ở nơi cư trú của bạn đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời trong năm đó tại Uông Bí cũng ban hành bản đồ địa chính, tuy nhiên chưa xác định rõ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trước hay sau khi ban hành bản đồ địa chính. Về vấn đề này điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPcó nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó.

2. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình..(ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)"; hoặc ghi "Thửa đất có... m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình..." đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

3. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi "Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính".

4. Các nội dung ghi chú trong các trường hợp khác được ghi theo quy định tại Khoản 3 Điều 5, Điểm c Khoản 6 Điều 6, Điểm c Khoản 1 Điều 8, Điểm c Khoản 1 Điều 9 và Điều 13 của Thông tư này.

Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.

Như vậy, nếu mảnh đất của các hộ gia đình ở nơi cư trú của bạn thuộc hành lang an toàn giao thông nhưng không được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây là lỗi của chính quyền địa phương. Theo quy định của pháp luật thì việc xác định ranh giới đất thì người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề phải có mặt hoặc được ký xác nhận sau đó. Như vậy nếu các hộ gia đình không biết về việc đo đạc này thì đơn vị đo đạc đã làm sai trình tự thủ tục tại quy trình này. Ngoài ra theo phụ lục số 14 Thông tư 25/2014/BTNMT thì việc công khai bản đồ địa chính phải được xác nhận bằng biên bản, biên bản này gồm 04 bản có giá trị như nhau trong đó đơn vị đo đạc giữ 02 bản (01 bản giao nộp Phòng Tài và Môi trường, 01 bản giao nộp Sở Tài nguyên và Môi trường), UBND xã (phường, thị trấn) giữ 01 bản, đại diện thôn giữ 01 bản. Do đó theo quy định của pháp luật thì đại diện thôn, xóm của bạn là người phải được biết về bản đồ địa chính này, trong trường hợp không được nhận biên bản xác nhận thì đơn vị đo đạc đã làm sai quy trình, nếu đại diện thôn, xóm đã được nhận nhưng không thông báo với mọi người trong nơi cư trú thì trách nhiệm sẽ thuộc về người đó.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Đền bù phần đất thầu mà đã vượt lập và tài sản trên mảnh đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Trước đây gia đình tôi có thầu đầm (ao) cho mục đích nuôi trồng, và gia đình tôi có vượt lập đất trên phạm vi đã thầu với diện tích khoảng 200 m2, gia đình tôi có xây dựng nhà cửa trên mảnh đất đó.

Nhưng hiện tại bây giờ gia đình tôi không còn thầu nữa. Hiện tại ủy ban nhân dân xã nơi tôi đã bán lô đất mà gia đình tôi đã vượt lập lên. Vậy mong Luật sư cho tôi biết như vậy gia đình tôi có được đền bù phần đất mà gia đình tôi đã vượt lập, và hoa màu cùng nhà cửa trên mảnh đất đó hay không? áp dụng theo điều khoản bao nhiêu?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: T.P

Xác định phần ranh giới thửa đất xem có thuộc được diện đền bù không?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trong nội dung yêu cầu tư vấn, bạn có trình bày "gia đình tôi có vượt lập đất trên phạm vi đã thầu với diện tích khoảng 200 m2". Hành vi này của gia đình bạn là hành vi lấn đất, căn cứ vào quy định tại khoản 1, điều 3 của Nghị định 91/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Mặc dù đây là hành vi pháp luật cấm, tuy nhiên tùy từng vào thời điểm lấn đất thì sẽ được giải quyết khác nhau. Cụ thể:

Gia đình bạn lấn đất trước ngày 1/7/2014. Đối với trường hợp này phần diện tích 200 m2 gia đình bạn lấn có thể sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:

Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Từ quy định trên thì đối với đất lấn trước ngày 1/7/2014 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Như vậy, khi Ủy ban nhân dân cấp xã bán lô đất đó thì gia đình bạn sẽ được đền bù về giá trị đất cũng như nhà ở và hoa màu do diện tích đất có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Còn phần diện tích đất 200 m2 gia đình bạn lấn sau ngày 1/7/2014 thì về nguyên tắc phần diện tích này không thuộc sở hữu của gia đình, tức như vậy bạn không phải là người sử dụng đất đối với mảnh đất đó, nhà và hoa màu cũng sẽ không được coi là tài sản hình thành trên đất hợp pháp, do đó khi cơ quan có thẩm quyền bán lô đất đó đi thì sẽ không đền bù giá trị về đất cũng như nhà và hoa màu trên đất đó. Không những vậy, hành vi lấn đất ày có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điều 14 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.

Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 ln mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.

Đối với trường hợp này không những gia đình bạn phải nộp tiền phạt mà còn phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, tức nhà ở sẽ bị tháo dỡ. Vậy, căn cứ vào từng thời điểm gia đình bạn lấn đất để có thể xác định được gia đình bạn có được đền bù về giá trị đất, nhà và hoa mày hay không. Nếu đất lấn trước ngày 1/7/2014 thì gia đình bạn có thể được đền bù về giá trị đất, nhà ở và hoa màu trên đó. Nhưng nếu hành vi này thực hiện sau ngày 1/7/2014 thì giá trị đất cũng như nhà và hoa màu sẽ không được đền bù.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Đền bù tài sản trên đất khi có quy hoạch mà không được báo ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê! Em có một câu hỏi liên quan đến luật đền bù đất. Vợ chồng em được bố mẹ chồng cho một mảnh đất ( đất vườn), mẹ chồng em đã làm thủ tục chuyển nhượng cho chúng em rồi. Hiện nay vì vợ chồng em không có chỗ ở nên mới xây một căn nhà cấp 4 lợp mái tôn. Trước khi xây dựng, UBND xã nơi em cư trú chưa có thông báo nào tới dân rằng khu nhà em ở thuộc khu quy hoạch.
Đến khi nhà em xây xong thì cán bộ xã đến nhà em và nói rằng nhà em xây dựng trái phép, nếu khi nào nhà nước thu hồi thì nhà em sẽ không được cấp đất tái định cư và cũng không được đền bùn tài sản trên đất (tức là căn nhà em vừa xây xong). Vợ chồng em đang rất hoang mang, em đã đọc luật đất đai 2013, nhưng thật sự không phải chuyên môn nên em không hiểu rõ. Kính mong các luật sư tư vấn giúp trường hợp của nhà em. Liệu rằng, nếu nhà nước thu hồi đất thì nhà em có được đền bù không ạ. Nếu không được đền bù như xã nói thì thật là thiệt thòi cho nhân dân như trường hợp của nhà em quá ạ ?
Kính mong nhận được sự giúp đỡ. Em xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước tiên, cần phải xác định rõ xem phần đất do cha mẹ bạn để lại cho gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận với diện tích đất ở là bao nhiêu so với tổng số diện tích đất được cấp. Phần diện tích đất còn lại sẽ được xác định là đất nông nghiệp, loại đất cụ thể nào của đất nông nghiệp sẽ được xác định tùy vào mục đích hiện trạng sử dụng của phần đất đó (khoản 6 Điều 103 Luật đất đai năm 2013).

Nếu bạn xây nhà trên diện tích đất ngoài diện tích đất ở nói trên thì phần đất mà bạn xây nhà cần phải chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định này quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai (phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở) sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Tại khoản 2, Điều 5 Thông tư này hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp như sau: “Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.”

Tóm lại, gia đình bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tiến hành xây dựng nhà ở trong trường hợp đất đó không thuộc phần đất ở được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

Nếu nhà được xây trên đất chưa được chuyển đổi thì là xây dựng trái phép, do đó sẽ không được đền bù nếu có quy hoạch.

Về việc bồi thường đất khi có quy hoạch. Tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 có quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Còn liên quan đến tài sản trên đất, như đã phân tích ở trên, mảnh đất mà bạn xây nhà phải là đất ở, nếu không sẽ không được đền bù khi giải tỏa. Nếu UBND xã không thông báo đến các hộ dân về kế hoạch quy hoạch đất, nhà bạn xây hợp pháp thì gia đình bạn vẫn được đền bù tài sản trên đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất