Ngày 30/12/2010 tôi có mua 1 lô đất 2500m2 của ông A đã làm thủ tục hợp đồng xong gửi ra văn phòng đăng ký QSD Đ, nhận giấy hẹn 21 ngày. Hết thời hạn tôi ra văn phòng đăng ký QSD Đ thì được biết có công văn của TAND huyện 06/01/2011 ngăn chặn ông A chuyển nhượng cho tôi, lý do ông A phải thi hành án dân sự với người khác. Ngày 10/5/2011 TAND huyện hủy ngăn chặn ông A, THADS quyết định ngăn chặn 10/5/2010, ngày 22/6/2011 THADS kê biên lô đất trên của tôi, nói rằng lô đất đó của ông A vì bìa đỏ chưa sang tên tôi và hướng dẫn tôi sang kiện ông A. Tôi làm đơn kiện lên TAND huyện không thụ lý vì hợp đồng giữa chúng tôi không có tranh chấp. Đã rất nhiều lần kiến nghị các cấp nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Hỏi hợp đồng của chúng tôi có bị hủy không, và nếu không thì THADS huyện kê biên tài sản của tôi có đúng không. Giờ tôi phải làm gì?

1. Quy định về Hợp đồng dân sự có hiệu lực pháp luật

Trước tiên, theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi nhận thấy:" Ông A là người đã thi hành xong án theo quyết định của TAND huyện vào 28/12/2010 bằng công văn hủy bỏ hạn chế giao dịch dân sự của THADS huyện 28/12/2010". Tức là Ông A không còn nghĩa vụ phải Thi hành án dân sự nữa, sau 2 ngày thi hành án dân sự theo quyết định của TAND tức "Ngày 30/12/2010 tôi có mua 1 lô đất 2500m2 của ông A". Nhưng sau đó TAND lại có Công văn vào ngày TAND huyện 06/01/2011 ngăn chặn ông A chuyển nhượng cho tôi, lý do ông A phải thi hành án dân sự với người khác.

Như vậy, đây là Thi hành án (lần 2) và thời điểm bạn Nhận chuyển nhượng Lô đất đó thì A hoàn toàn không phải thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ nào hay phải Thi hành án cho ai nên vấn đề của bạn sẽ được xem xét như sau:

Theo Bộ luật dân sự 2015 có quy định cụ thể về hợp đồng dân sự có hiệu lực pháp luật (không bị vô hiệu).

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Bên cạnh đó tại Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

.................

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp " Cả 2 bên đã làm thủ tục hợp đồng xong gửi ra văn phòng đăng ký QSD Đ" như vậy về hình thức hợp đồng của bạn đã đáp ứng điều kiện về hiệu lực của giao dịch như đã phân tích ở trên.

2. Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án?

Tuy nhiên, theo quy định của Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014

Điều 75. Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án

1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này.

......................

Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Theo đó, ở đây sẽ có 2 trường hợp xảy ra như sau:

+, TH1: Thuộc khoản 1 điều 75 Luật này thì bạn phải khởi kiện lên TAND, trong Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này

+, TH2: Thuộc vào khoản 2 điều 75 Luật này nếu là Giao dịch dân sự do giả tạo

3. Quy định về việc Chấp hành viên Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án .

Theo Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC có quy định cụ thể như sau:

Điều 6. Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án

1. Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án.

.................

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Tóm lại,đối với trường hợp của bạn chúng tôi nhận thấy đang là một trong những vấn đề nhức nhối hiện nay, thực tế quy định pháp luật về Thi hành án dân sự cũng chưa thực sự cụ thể và còn nhiều bấp cập. Tuy nhiên,có 2 vấn đề như sau:

-Vệc bạn đã khởi kiện nhưng TAND không tiến hành thụ lý vì thực tế không xảy ra tranh chấp thì bạn phải chứng minh được việc nhận chuyển nhượng đó không trái với quy định của pháp luật, nhất là không trái với Khoản 1- Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC Hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự

- Nếu chưa có quyết định của TAND tuyên bố giao dịch dân sự giữa bạn và Ông A là "Vô hiệu" mà Chấp hành viên của Cơ quan Thi hành án đã tiến hành Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án là trái với quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email ể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê