1. Nhận tiền đặt cọc bán nhà không bán thì phải bồi thường như thế nào?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề thắc mắc cần nhờ công ty Minh Khuê tư vấn giúp như sau: tôi có một căn nhà 120m2, cách đây một tháng tôi có nhận tiền đặt cọc của ông A là 80 triệu đồng, có ký giấy đặt cọc nhưng nay có một người quen của tôi muốn trả giá cao hơn nên tôi không muốn bán cho ông A nữa và trả lại tiền cọc cho ông A. Tuy nhiên ông A đòi tôi phải bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc.
Ông A đòi bồi thường như vậy có đúng quy định của pháp luật hay không? Tôi phải làm thế nào để chỉ phải bồi thường ít nhất ?
Mong quý công ty giúp đỡ tôi.

Luật sư tư vấn:

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã nhận 80 triệu tiền đặt cọc của ông A và giữa hai bên đã có xác nhận giao dịch bằng Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc. Căn cứ theo quy định nêu trên nếu trong Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã có thỏa thuận về mức phạt cọc khi một trong hai bên vi phạm thỏa thuận thì bạn sẽ phải bồi thường theo mức phạt đó. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc khi có hành vi vi phạm thì bên vi phạm sẽ phải trả cho bên bị vi phạm tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương. Như vậy có nghĩa là bạn sẽ phải bồi thường cho ông A với mức là 2 lần tài sản đặt cọc ( 160 000 000 đồng) trừ trường hợp có thỏa thuận khác trước đó.

Trong trường hợp bạn muốn giảm mức bồi thường, bạn có thể thỏa thuận với bên bị vi phạm. Ngoài ra bạn có thể kiểm tra xem Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc đã ký có bị vô hiệu hay không. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì các trường hợp vô hiệu gồm có:

- Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu do giả tạo,

- Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện,

- Vô hiệu do bị nhầm lẫn,

- Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình,

- Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Nếu giao dịch của bạn có thể xác nhận được là giao dịch vô hiệu thì theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 bạn sẽ chỉ phải trả lại tiền cọc đã nhận cho ông A, cụ thể như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

2. Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc ?

Luật Minh Khuê, xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về trách nhiệm khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật dân sự như sau:

Trả lời:

Hợp đồng đặt cọc được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 được quy đinh như sau:

" Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể nhằm thực hiện hai mục đích: một là nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng hai là nhằm thực hiện hợp đồng dân sự.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:

" Điều 30. Nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên ký cược

1. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.

Điều 31. Quyền của bên đặt cọc, bên ký cược

Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Điều 32. Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.

Điều 33. Quyền của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho người đặt cọc, và bồi một khoản tiền bồi thường tương đương với giá trị tai sản đặt cọc. Trường hợp người đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Kính gửi luật sư ! Em có một vấn đề muốn hỏi luật sư như sau. Cách đây 7 tháng bên em có một đơn đặt hàng với phía nhà cung cấp cung cấp mặt hàng theo yêu cầu. Bên em đã chuyển tiền đặt cọc cho đơn hàng. Nhưng bên phía nhà cung cấp đã không cấp được hàng mà còn trả lời ậm ừ rất lâu. Làm bên em bị lỡ mất kế hoạch giao hàng cho khách hàng bên em. Nhưng số tiền bên em chuyển đặt cọc đến giờ phía nhà cung cấp vẫn chưa hoàn trả. Gọi điện thì lấp lửng và không dứt khoát lúc thì không nghe máy. Em muốn biết với trường hợp như thế bên em sẽ giải quyết pháp luật bằng cách nào ạ. Em mong nhận được câu trả lời và sự quan tâm của luật sư.

=> Trường hợp của bạn không rõ là bạn có giao kết hợp đồng đặt cọc hay không vì theo quy định thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Nếu bạn có thành lập hợp đồng đặt cọc thì trong trường hợp này bạn có thể đưa đơn khởi kiện ra tòa án yêu cầu bên kia trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp bạn không có thành lập hợp đồng đặt cọc thì trong trường hợp này việc đặt cọc là vi phạm về mặt hình thức, giao dịch này sẽ không được công nhận, giao dịch vô hiệu thì hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó bạn chỉ lấy lại được khoản tiền đặt cọc đã chuyển giao cho phía bên kia mà không được yêu cầu bên đấy bồi thường thiệt hại cho mình.

Thưa luật sư, xin hỏi: Mấy hôm trước em có đi xem 1 phòng trọ ở tầng 4. Lúc dẫn đi xem nhà, chủ nhà có nói là nhà vệ sinh tầng 4 chỉ có tầng 4 dùng và không nói với em đến việc có các phụ phí sinh hoạt như: tiền điện bơm áp, dọn vệ sinh..... Em thấy nhà như vậy ổn nên em đã đặt cọc 1 triệu để giữ phòng. Tối hôm đó về em hỏi các bạn ở nhà đó mới biết tầng 4 chung nhà vệ sinh với tầng 5 (tầng 5 có nhà vệ sinh nhưng ko có tolet và 1 phòng ở tầng 5 đi tolet ở tầng 4). Biết thông tin như vậy,sáng hôm sau em thấy bất tiện và đã gọi cho chủ nhà nói không muốn thuê và sẵn sàng chịu thiệt 50% tiền cọc vì đã hủy giao kèo mặc dù không phải lỗi của em. Chủ nhà yêu cầu e tìm người khác đến thuê thì mới trả tiền cọc(nhưng không đưa chìa khóa nhà để e dẫn khách đến xem, nhà đó là nhà riêng, chủ nhà không ở đó) và cũng không cho em ở nhà đó. sau đó 2 hôm phòng đã có người thuê, nhưng chủ nhà không trả tiền cọc cho em ? Xin công ty tư vấn em phải làm gì để lấy lại tiền cọc ạ

=> Trường hợp của bạn có thể hiểu mục đích của việc đặt cọc là giao kết hợp đồng thuê nhà. Trường hợp của bạn giao dịch đặt cọc của bạn sẽ vô hiệu theo căn cứ sau:

" Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Trường hợp của bạn thì bên kia đã cố ý đưa ra những thông tin lừa dối nhằm bạn hiểu nhầm mà giao kết hợp đồng nêm giao dịch sẽ vô hiệu, bên kia phải trả lại cho bạn toàn bộ khoản tiền đặt cọc.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có sự việc như thế này muốn hỏi luật sư ạ! Do quen biết qua 1 người bạn tôi có quen 1 vị bác sĩ là có thể xin việc cho tôi, vào tháng 8 năm 2015 tôi có đưa cho vị bác sĩ ấy số tiền là 60 triệu đồng. Để nói là xin việc ạ. Tôi có viết 1 giấy đặt cọc trong đó có ghi rõ là sau 3 tháng không xin được việc sẽ hoàn lại số tiền như trên. Và cõ chữ kĩ của hai bên. Vậy sau 03 tháng tôi không thấy bác sĩ ấy liên lạc lại cho tôi, tôi mới yêu cầu đòi lại số tiền đã đưa. Vị bác sĩ ấy khất lần lượt qua nhiều lần khất vẫn ko trả tôi. Tôi ra nhà thì tìm cách trốn tránh, điện thoại thì không nghe máy. Vậy luật sư cho tôi hỏi, tôi có thể kiện vị bác sĩ này được không ạ? Và làm cách nào ạ? Cảm ơn luật sư rất nhiều!

=> Trường hợp này của bạn mà để đưa ra pháp luật thì bạn có thể bị xử lý về tội đưa hối lộ và người bác sỹ có thể bị xử lý về hành vi nhận hối lộ, do đó bạn và người đó nên thương lương với nhau về vấn đề này.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp mới 2021 ?

3. Những trường hợp nào sẽ lấy lại được tiền đặt cọc mua căn hộ ?

Xin luật sư tư vấn dùm trường hợp này có lấy lại tiền đã đặt cọc mua căn hộ được không. Vợ chồng em có mua căn hộ thuộc 1 dự án của chủ đầu tư là công ty và đã đóng 20% giá trị nhà tương ứng 260tr. Bên công ty cam kết đến tháng 6/2018 sẽ hoàn thành xong phần móng cọc nhưng đến giờ công trình vẫn không còn thi công.

Nhưng vừa qua xảy ra vụ cháy 1 chung cư cao cấp cũng cùng chủ đâu tư là công ty này. Qua theo dõi thì thấy công ty này thi công dự án quá thiếu trách nhiệm gây tổn thất nghiêm trọng lẫn người và vật chất. Trong trường hợp này thì em có đơn phương hủy hợp đồng và lấy lại tiền được không xin luật sư tư vấn dùm cho em ?

Xin cám ơn.

Những trường hợp nào sẽ lấy lại được tiền đặt cọc mua căn hộ ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Với thông tin bạn cung cấp "công ty này thi công dự án quá thiếu trách nhiệm gây tổn thất nghiêm trọng lẫn người và vật chất" nên bạn muốn chấm dứt hợp đồng và lấy lại tiền đặt cọc, đối chiếu với quy định pháp luật nêu trên thì bạn rất khó để lấy lại tiền đặt cọc. Bởi từ quy định pháp luật nêu trên chúng ta có thể thấy rằng: Nếu bên công ty kia trong một thời gian không thực hiện công việc như đã giao kết thì bạn mới có thể yêu cầu bên công ty trả tiền đặt cọc đồng thời bồi thường cho bạn.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Đặt cọc là gì ? Quy định pháp luật về nội dung, mục đích của đặt cọc

4. Mức phạt hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà ?

Xin chào luật sư, em có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn như sau: Em có căn nhà muốn bán và nhận đã số tiền đặt cọc là 50 triệu từ khách mua. Khi nhận tiền. hai bên có làm hợp đồng đặt cọc trong nội dung của hợp đồng có ghi:

"nếu bên A đổi ý không bán cho bên B thì bên A phải trả lại cho bên B gấp đôi số tiền mà bên B đặt cọc" , nội dung này hai bên đang tranh cãi do có 2 cách hiểu rằng :

1. Em phải trả cho bên mua tổng cộng 100 triệu đồng trong đó có 50 triệu tiền cọc và 50 triệu tiền phạt cọc.

2. Em phải trả lại tiền cọc là 50 triệu đồng tiền cọc cùng với tiền phạt cọc là gấp đôi số tiền mà bên b đặt cọc tương ứng với 100 triệu, tổng cộng là em phải trả lại 150 triệu.

Nay em không muốn bán căn nhà nữa vì lý do khi bắt tay vào làm thủ tục, giấy tờ em thấy hồ sơ rất phức tạp, vậy em cần phải trả lại cho bên nhận đặt cọc của em bao nhiêu tiền?

Mong luật sư tư vấn sớm giúp em.

- Kim D

Trả lời:

1. Quy định của pháp luật về đặt cọc

Theo Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Việc bạn không có lý do chính đáng mà từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà ở gắn liền với đất đã vi phạm hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký kết.

2. Phạt cọc

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các trường hợp loại trừ trách nhiệm chi trả phạt cọc theo án lệ só 25/2018/AL:

- Vì lý do khách quan như thiên tai, bão lũ, hỏa hoạn... mà tài sản là đối tượng trong hợp đồng chính không còn nữa,

VD: A đặt cọc mua nhà của B, không may trong thời hạn đặt cọc xảy ra thiên tai khiến căn nhà không còn nữa thì không có nghĩa vụ

- Vì lý do khách quan mà công việc theo hợp đồng chính không thể thực hiện được,

VD: A và B ký Hợp đồng đặt cọc thi công xây dựng công trình nhưng khi thi công thì phát hiện ra đất đang quy hoạch và sắp bị thu hồi, không được xin giấy phép xây dựng nên công việc naỳ không thể thực hiện được, theo đó bên thi công chỉ cần trả lại tiền cọc cho bên chủ nhà mà không đặt a vấn đề phạt cọc.

- Do có sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng: Khi giao kết hợp đồng đặt cọc, hai bên có thể thỏa thuận để miễn trách nhiệm trả tiền phạt cọc hoặc khi xảy ra việc vi phạm hợp đồng cọc thì các bên cũng có thể thỏa thuận lại về nghĩa vụ của mỗi bên trên hợp đồng.

Vậy, số tiền phạt cọc do hai bên thỏa thuận và pháp luật tôn trong sự thỏa thuận đó, nếu hai bên không có thỏa thuận rõ ràng thì mức phạt cọc đối với bên nhận đặt cọc được áp dụng thep quy định của pháp luật là tương đương với giá trị tài sản đặt cọc ( tức là phạt 1 khoản bằng tài sản đặt cọc) đồng thời phải trả lại tiền cọc.

3. Kết luận

Trong trường hợp của bạn, trong hợp đồng có nội dung như sau: "nếu bên A đổi ý không bán cho bên B thì bên A phải trả lại cho bên B gấp đôi số tiền mà bên B đặt cọc"

Hai bên không thỏa thuận rõ phần tiền "gấp đôi số tiền đặt cọc" là tiền phạt cọc hay cả tiền đặt cọc lẫn phạt cọc mà chỉ quy định chung là bạn phải có trách nhiệm trả cho bên B số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc nếu bạn không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy bạn thực hiện theo đúng quy định hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là trả lại cho bên kia số tiền tương ứng là 100.000.000 đồng.

Bạn chỉ có nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc số tiền 150.000.000 đồng trong đó có 50.000.000 tiền cọc và 100.000.000 đồng tiền phạt cọc chỉ khi hai bên thỏa thuận rõ trong hợp đồng nội dung: " nếu bên A không bán tài sản cho bên B thì phải trả cho bên B số tiền cọc và một số tiền gấp 02 lần số tiền cọc mà bên A dã nhận của bên B".

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

5. Tư vấn về vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất ?

Kính chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi: Chúng tôi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà đất tại Thị trấn Đồng Văn, khi ký kết thì hai bên không có gì vướng mắc.
Tuy nhiên sau một tuần khi tôi mang tiền đến theo thoả thuận thì bên bán bảo không bán nữa (mặc dù tôi đã dùng tình cảm để thuyết phục). Đên nay thời gian hợp đồng đặt cọc sắp hết (14/11/2015). Gia đình bên bán là hai vợ chồng đứng tên trong sổ hồng, người vợ đã chết cách đây 3 năm, hiện tại còn hai đứa con (1 trai và 1 gái đã trưởng thành nhưng chưa có gia đình).
Vậy kính mong Luật sư của Công ty Luật Minh Khuê tư vấn cho tôi ?
Tôi xin trân thành cảm ơn!

Tư vấn về vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính thưa quý khách hàng, Công ty TNHH Luật Minh Khuê đã nhận được yêu cầu của Quý Khách. Vấn đề của quý khách tôi xin giải đáp như sau:

Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc được thành lập bằng văn bản và kí kết giữa hai bên: bên quý khách và bên bán là có hiệu lực, theo điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện). Việc người vợ đã chết cách đây 3 năm không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đã kí kết trên, bởi lẽ tại thời điểm kí kết người vợ đã chết, người chồng đứng tên trong sổ hồng (còn sống) vẫn có ý chí muốn giao kết hợp đồng với quý khách hàng.

Thứ hai, theo như lời kể của quý khách, quý khách mang tiền đến trước thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng mà bên bán lại không đồng ý bán nữa. Hành vi này của bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Vì bất cứ lí do gì, nếu như không có thỏa thuận trong hợp đồng, hành vi của bên bán sẽ phải chịu trách nhiệm theo điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trong tình huống này, mức phạt cọc sẽ được đưa ra và ''bên bán phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc''. Tức, thỏa thuận giữa bên quý khách hàng và bên bán trong hợp đồng với số tiền đặt cọc là bao nhiêu thì nay, bên bán phải hoàn trả lại khoản tiền đó, và cộng thêm 1 khoản tương đương nữa.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Khi nào thì 1 hợp đồng được xem là vô hiệu?

Trả lời:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì các trường hợp vô hiệu gồm có:

- Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu do giả tạo,

- Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện,

- Vô hiệu do bị nhầm lẫn,

- Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình,

- Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Câu hỏi: Khi 1 hợp đồng dân sự vô hiệu thì hậu quả gì sẽ xảy ra?

Trả lời:

Nếu giao dịch xác nhận được là giao dịch vô hiệu thì theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Câu hỏi: Quyền của bên đặt cọc, bên ký cược tài sản?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 31 Bộ luật Dân sự 2015 thì Quyền của Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.