Chủ đầu tư do không đủ vốn để tiếp tục thực hiện dự án nên có ý định bán lại 1 phần dự án. Hiện trạng của dự án hiện nay đang là đất trống, chủ đầu tư mới chỉ san lấp mặt bằng xong, công ty chúng tôi định mua lại phần đất được quy hoạch là khu dân cư, bỏ vốn thêm làm cơ sở hạ tầng sau đó bán nền nhà ở thương mại. Vướng mắc của tôi là chi phí mua lại của dự án khoảng 50 tỷ, vốn công ty có khoảng 20 tỷ (công ty không có ý định vay Ngân hàng) và muốn huy động từ bạn bè và các đối tác khác khoảng 30 tỷ, phần vốn 30 tỷ huy động này sẽ chia theo tỷ lệ lợi nhuận của dự án sau khi kết thúc có được, tôi không có ý định cùng những người góp vốn thành lập pháp nhân khác mà vẫn muốn cty của mình đứng tên và những người kia góp vốn cùng với công ty thực hiện dự án này thôi, khi kết thúc sẽ hoàn lại vốn và lợi nhuận sẽ chia theo tỷ lệ.

Vậy thưa luật sư, theo luật đất đai và luật nhà ở hiện tại thì công ty tôi có được huy động vốn góp trong trường hợp này không?, có cần thêm hồ sơ nào nữa không? nếu có thì hình thức hợp đồng sẽ như thế nào?

Kính mong luật sư giúp đỡ. Trân trọng cám ơn và sớm nhận được hồi âm của luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật Doanh nghiệp của công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn pháp luật doanh nghiệp : 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở năm 2014

>> Xem thêm:  Tăng vốn điều lệ của công ty TNHH 2 thành viên trở lên ?

Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở

2. Nội dung tư vấn:

Theo quy định tại Điều 69, Luật nhà ở năm 2014:

"Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại

1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư

2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam." 

Như vậy, trong trường hợp này bạn có thể huy động vốn theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 69.

Tại điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở quy định:

>> Xem thêm:  Mẫu Giấy tờ khai thuế thu nhập cá nhân (cá nhân có thu nhập từ kinh doanh, đầu tư vốn, bản quyền, nhượng quyền thương mại, trúng thưởng từ nước ngoài) (Mẫu số 04/NNG-TNCN)

"Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

1. Việc ký hp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2,3 và 4 Điều 69 của Luật nhà ở; trường hp ký hợp đng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, 69 của Luật nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm thequy định của pháp luật và phải bi thường thiệt hại cho người tham gia góp vn."

2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản3 Điều 69 Luật nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này;

c) Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

>> Xem thêm:  Mua lại chung cư vay gói 30 nghìn tỷ( nhà ở xã hội) cần phải đáp ứng điều kiện gì ?

3. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật." 

Theo đó, nếu bạn huy động vốn theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 69 Luật nhà ở thì bạn cũng phải tuân thủ đầy đủ theo các quy định về việc ký kết hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại như đã nêu tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam ?

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DOANH NGHIỆP 

>> Xem thêm:  Không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì có phạm tội không?