"nếu bên A đổi ý không bán cho bên B thì bên A phải trả lại cho bên B gấp đôi số tiền mà bên B đặt cọc" , nội dung này hai bên đang tranh cãi do có 2 cách hiểu rằng :

1. Em phải trả cho bên mua tổng cộng 100 triệu đồng trong đó có 50 triệu tiền cọc và 50 triệu tiền phạt cọc.

2. Em phải trả lại tiền cọc là 50 triệu đồng tiền cọc cùng với tiền phạt cọc là gấp đôi số tiền mà bên b đặt cọc tương ứng với 100 triệu, tổng cộng là em phải trả lại 150 triệu.

Nay em không muốn bán căn nhà nữa vì lý do khi bắt tay vào làm thủ tục, giấy tờ em thấy hồ sơ rất phức tạp, vậy em cần phải trả lại cho bên nhận đặt cọc của em bao nhiêu tiền?

Mong luật sư tư vấn sớm giúp em.

Người gửi : Kim D

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Quy định của pháp luật về đặt cọc

Theo Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Việc bạn không có lý do chính đáng mà từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà ở gắn liền với đất đã vi phạm hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký kết.

>> Xem thêm:  Có đòi lại được tiền đặt cọc nhà khi phát hiện nhà kém chất lượng?

2. Phạt cọc

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các trường hợp loại trừ trách nhiệm chi trả phạt cọc theo án lệ só 25/2018/AL:

- Vì lý do khách quan như thiên tai, bão lũ, hỏa hoạn... mà tài sản là đối tượng trong hợp đồng chính không còn nữa,

VD: A đặt cọc mua nhà của B, không may trong thời hạn đặt cọc xảy ra thiên tai khiến căn nhà không còn nữa thì không có nghĩa vụ

- Vì lý do khách quan mà công việc theo hợp đồng chính không thể thực hiện được,

VD: A và B ký Hợp đồng đặt cọc thi công xây dựng công trình nhưng khi thi công thì phát hiện ra đất đang quy hoạch và sắp bị thu hồi, không được xin giấy phép xây dựng nên công việc naỳ không thể thực hiện được, theo đó bên thi công chỉ cần trả lại tiền cọc cho bên chủ nhà mà không đặt a vấn đề phạt cọc.

- Do có sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng: Khi giao kết hợp đồng đặt cọc, hai bên có thể thỏa thuận để miễn trách nhiệm trả tiền phạt cọc hoặc khi xảy ra việc vi phạm hợp đồng cọc thì các bên cũng có thể thỏa thuận lại về nghĩa vụ của mỗi bên trên hợp đồng.

Vậy, số tiền phạt cọc do hai bên thỏa thuận và pháp luật tôn trong sự thỏa thuận đó, nếu hai bên không có thỏa thuận rõ ràng thì mức phạt cọc đối với bên nhận đặt cọc được áp dụng thep quy định của pháp luật là tương đương với giá trị tài sản đặt cọc ( tức là phạt 1 khoản bằng tài sản đặt cọc) đồng thời phải trả lại tiền cọc.

3. Kết luận

Trong trường hợp của bạn, trong hợp đồng có nội dung như sau: "nếu bên A đổi ý không bán cho bên B thì bên A phải trả lại cho bên B gấp đôi số tiền mà bên B đặt cọc"

Hai bên không thỏa thuận rõ phần tiền "gấp đôi số tiền đặt cọc" là tiền phạt cọc hay cả tiền đặt cọc lẫn phạt cọc mà chỉ quy định chung là bạn phải có trách nhiệm trả cho bên B số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc nếu bạn không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy bạn thực hiện theo đúng quy định hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là trả lại cho bên kia số tiền tương ứng là 100.000.000 đồng.

>> Xem thêm:  Tư vấn về khởi kiện đến bù tiền đặt cọc ?

Bạn chỉ có nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc số tiền 150.000.000 đồng trong đó có 50.000.000 tiền cọc và 100.000.000 đồng tiền phạt cọc chỉ khi hai bên thỏa thuận rõ trong hợp đồng nội dung: " nếu bên A không bán tài sản cho bên B thì phải trả cho bên B số tiền cọc và một số tiền gấp 02 lần số tiền cọc mà bên A dã nhận của bên B".

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Chuyên viên Hoàng Thị Vân Anh - Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ?